鄭州的二手房市場，呈現出一種“個性分化”的有趣局面。

不同小區，憑借自身的“稟賦”，走出了截然不同的行情。

觀察這些小區的價格軌跡，雖然“下跌姿勢”各異，但漲跌背后的核心邏輯卻有跡可循。

我深入研究了鄭州近200個代表性小區，提煉出房價易跌小區的三大共性和相對保值小區的五大特征。

看懂這些，或許能幫你避開“深坑”，找到更穩健的選擇。

此外，我把鄭州市場中關注度比較高的100+個小區附加參考均價、優劣點評，整理成了一個文檔，整整一萬多字！同時還有一份《最新過去3年200個小區漲跌幅度詳細版》，如果你想獲取，可以掃碼回復，小助理發給你。

01

第一個共性：多期開發、剛需扎堆的“巨無霸”小區。

典型的就是大城城改模式，二七新區、常西湖、管南、白沙等新區都是這么干的。

開發商呼啦啦拿一大塊地，分好多期開發。

一期、二期、三期……都是高層，都是100㎡以下的高層，小戶型多。

這種小區一旦進入二手房市場，天量供應是其最大軟肋。特別是當小區房齡邁入10年左右，大量早期剛需業主面臨置換需求，容易形成“踩踏式”掛牌出售，價格承壓巨大。

第二個共性：業主群體收入穩定性差的社區。

這兩年降價比較厲害的小區，如普羅旺世、銀基王朝等，都是因為業主們收入不穩，缺錢了之后競相賣房。

這兩年生意不好做，小老板們的壓力比較大，小區的法拍房比較多，而且在二手房市場上房價一旦下降容易剎不住車。

第三個共性：房齡邁入關鍵“衰退期”的老舊小區。

數據表明，房齡10年、15年、20年是三道明顯的價值分水嶺。

（我把鄭州近千個小區的房齡整理成了一個表格，文件太長，稿件中無法插入，想了解的朋友，掃碼添加小助理領取。）

一方面，經過一輪又一輪的市場沖擊及產品的迭代，老破房已經無法滿足大家最基本的居住需求。

另一方面，一個很現實的問題，房齡超過20年的老房子，銀行在處理貸款申請的時候是非常非常謹慎的，大部分銀行不愿意給這類房子貸款，因為價值評估太低。即使個別能辦理貸款，金額也比較少。

流動性枯竭，價格自然難有支撐，所以，我們盡可能選擇房齡新的房子。

鄭州的次新房還是挺多的，導致鄭州的二手房市場對房齡極其挑剔。一旦超過10年房齡，小區就開始走下坡路。

以上是房價下跌小區的幾個共性。

02

再來聊聊相對保值小區的共性，總結起來有5個：

① 優質學區加持的次新房：“學區+次新”是硬通貨組合。

② 120㎡以上的改善型次新：面積達標，定位改善，需求更穩定。

③ 過硬品質與優質物業：好房子+好服務，是長期保值的關鍵。

④ 區域價值排序清晰：鄭東>金水>老經開>高新/中原>惠濟/管城>二七。

⑤ 戶型設計合理無硬傷：避免因奇葩戶型導致的價值折損。

這5個共性涵蓋了鄭州至少80-90%的保值小區，只要買的房子在這5個里面能滿足4個，基本上都不會出錯。

在一線市場上，除了共性問題之外，每個小區還有其獨特的“房價周期”，這非常有趣：

有些小區前期漲太猛，去年沒跌多少，今年卻“補跌”了。

有些小區提前“跌透”觸底，今年行情再差它也能穩住。

所謂漲多了必回調，跌透了能企穩。不同小區房價周期，也和大行情會有錯位。

03

針對鄭州不同房價漲跌姿勢的小區，我做了4個分類：

第一類，白馬盤

最主要的特征是流動性好，易漲難跌，比如高鐵片區的次新二手，金水、中原、老城的次新改善，鄭州的頂級學區房，劃片各個區第一批次中小學的次新房，都屬于此類。

第二類，周期盤

流動性好，漲時兇猛，跌時也兇猛，主打的就是一個心跳。比如東區的剛需盤，其他區域的次新標桿。

第三類，路人盤

流動性不錯，易漲難跌，鄭州的四環內的各個新區，上千畝，幾百畝的剛需盤都屬于此類。

第四類，糞坑盤

流動性已經存在問題，這種樓盤降價也很難賣出去，客戶全靠個人造化來遇。洞林湖板塊等都屬于此類。

鄭州房價跌了幾年，現在買房屬于站在地板上向上看，哪種樓盤能買，哪種不能買，其實過往經驗都已經告訴你了，基本一目了然。

實力允許：堅定瞄準“白馬盤”。

次優選擇：謹慎考慮“周期盤”，需把握買賣時機。

底線思維：“路人盤”需精挑細選，嚴控風險。

絕對禁區：遠離一切“糞坑盤”。

道理懂了，但具體到我家小區/看中的小區，到底屬于哪類？未來走勢如何？這需要結合小區具體區位、房齡、品質、成交數據等深度分析。