來源 | 中訪網(wǎng)

作者 | 一杭工作室

住建部發(fā)布的新版《住宅項目規(guī)范》即將滿月，從層高、電梯、隔音到陽臺護欄、通信覆蓋，乃至供暖與通風的氣候適配，新國標都有著嚴格要求。

而新國標的落地，不僅標志著中國住宅品質(zhì)迎來自2019年以來最徹底的一次大升級，也預示著樓市優(yōu)勝劣汰的真正序幕才剛剛拉開。

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“新標”沖擊

具體來看，這份新國標從層高、電梯配置、隔音標準、陽臺安全到通信覆蓋、空調(diào)機位、氣候帶適應等，幾乎全方位覆蓋了一個住宅項目的“底層品質(zhì)”。比如：層高不低于3米、四層及以上住宅必須安裝電梯、陽臺護欄高度提升、空調(diào)外機需設置專屬平臺，甚至連電梯信號覆蓋都被納入“底線紅線”。

各地也在加速響應。從成都、杭州、深圳、北京，到貴州、四川、合肥等地，2024年以來密集出臺本地導則或試行版操作細則，圍繞住宅的“空間感、舒適度、安全性與未來可持續(xù)性”建立全方位指標體系。北京的《平原多點地區(qū)“好房子”技術(shù)要點（試行）》和四川的“7大維度評價體系”尤其具有代表性，不僅關(guān)注硬件，更強調(diào)智慧科技與綠色建筑的融合。

這些硬性標準的背后，意味著傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)路徑將被全面重塑。過去開發(fā)商只要靠好地段和營銷包裝便可完成銷售閉環(huán)，而如今，購房者可以借由一套“國標+地方細則”的組合拳，評估一個住宅項目的真正品質(zhì)。

更值得注意的是，房企已不再僅停留在“響應政策”的階段，而是主動開啟“好房子”的軍備競賽。綠城中國主動發(fā)布高于國標的“好房子”標準，杭州“曉風朗月”將宋韻美學與智能科技融合，實現(xiàn)戶型分割靈活度70%；華潤置地在50個城市布局“潤心交付”，通過文旅與產(chǎn)業(yè)融合打造“開發(fā)+運營”閉環(huán)；保利發(fā)展在上海靜安項目引入超低能耗與光伏方案，成為長三角首批獲可再生能源認證的項目之一。

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樓市進入結(jié)構(gòu)性洗牌期

對整個房地產(chǎn)市場而言，新標準不只是一紙文件，而是一場關(guān)乎“產(chǎn)品淘汰”的結(jié)構(gòu)性變局。住宅產(chǎn)品將迎來新一輪“優(yōu)勝劣汰”，低品質(zhì)產(chǎn)品將面臨系統(tǒng)性價值重估。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年前4月，全國房地產(chǎn)市場依舊處于“量縮價跌”階段，前百強房企銷售額環(huán)比下降10.4%，土地成交溢價率也跌至年內(nèi)新低。盡管部分“好房子”項目在一線城市實現(xiàn)逆勢熱銷，但整體市場仍面臨嚴峻挑戰(zhàn)。

造成這一現(xiàn)象的核心，是購房者的認知已悄然切換。以往人們關(guān)注“地段+品牌”，如今更聚焦“性能+體驗”。層高夠不夠？隔音是否達標？有沒有恒溫恒濕系統(tǒng)？是否綠建三星？這些“曾經(jīng)看不見的細節(jié)”，正成為打動購房者的關(guān)鍵賣點。

硬幣的另一面是，二手房市場也開始形成正向反饋。在“以舊換新”“認房不認貸”“降首付降利率”等政策助推下，改善型購房需求不斷釋放，帶動二手房價格企穩(wěn)回升。小戶型、低總價、地段適中的老房依舊具備交易價值，而一些缺乏電梯、層高偏低、隔音差的“老破小”，則明顯進入流通困境。

廣東省住房政策研究中心李宇嘉指出，伴隨新標實施，購房門檻提升、決策周期拉長，“中產(chǎn)階層的換房行為”被顯著激活。那些曾經(jīng)“佛系”住在二環(huán)老樓的家庭，可能因為一套配有凈水系統(tǒng)、智能安防和低碳建筑的新房，而決心賣舊換新。在北京、上海、深圳，“舊房抵新房首付”模式逐步推開，不僅激活了交易鏈條，也促進了一二手房市場的“雙向循環(huán)”。

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購房者的思維也在“升級換代”

“好房子”標準的落地，不僅是開發(fā)端的提標，更是購房端思維的全面升級。過去，購房者更多關(guān)心“地段+學區(qū)”，如今，這種單一標準正在失效。

新的“好房子評判體系”將更多維度納入考量：空間是否舒適？戶型是否實用？系統(tǒng)是否智慧？服務是否到位？是否綠色節(jié)能？這意味著，未來的購房者需要從“價格導向”轉(zhuǎn)向“價值優(yōu)先”。

對剛需人群來說，這或許是歷史性窗口期。多地首套房首付降至15%、利率低至3%、契稅減免、商轉(zhuǎn)公貸款等組合拳，讓首次置業(yè)成本大幅下降。例如，深圳某龍華項目以100%得房率+低價策略迅速完售，成功搶占年輕購房者市場。

對于改善型家庭而言，關(guān)注點應轉(zhuǎn)向產(chǎn)品配置與區(qū)域價值的綜合平衡。一線城市主城區(qū)的低密度住宅、配備高性能系統(tǒng)的新盤，正成為新一輪資產(chǎn)重估的核心資源。上海某項目因恒溫恒濕系統(tǒng)，舊房抵扣價值提升15%。同時，武漢、重慶等地通過收購存量房納入保障房體系，為主城區(qū)新盤建設騰挪空間，進一步提升“核心資產(chǎn)”的稀缺性。

未來，購房者不再僅是被動的“接盤俠”，而是參與設計、篩選、決策的重要一環(huán)。從戶型優(yōu)化到社區(qū)服務，從綠色低碳到智慧家居，從物業(yè)管理到增值配套，他們需要用更專業(yè)的眼光審視房子的每一項性能指標，才能真正買到“好房子”。