觀點(diǎn)網(wǎng)在房地產(chǎn)調(diào)整這些年，一些企業(yè)的發(fā)展有了新的變化。

近期，大華靜安大寧地王項(xiàng)目正式規(guī)劃公示，將計(jì)劃建設(shè)1棟24層高層住宅和3棟5-6層的疊拼住宅，整體房源總計(jì)達(dá)到175套。這也是大華今年的重點(diǎn)項(xiàng)目，有分析稱該項(xiàng)目未來售價(jià)將達(dá)到14萬+/平米。

業(yè)內(nèi)人士表示，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)貨值不低，大華之前主要做舊改項(xiàng)目，豪宅經(jīng)驗(yàn)不多，這對(duì)其來說是一次挑戰(zhàn)，但若能打造出好產(chǎn)品，這個(gè)項(xiàng)目會(huì)是一個(gè)新的起點(diǎn)，“產(chǎn)品線會(huì)更全，大家對(duì)大華的認(rèn)知也會(huì)不一樣。”

獲悉，大華集團(tuán)確實(shí)是做舊改出身，對(duì)自身的定位是：多年來專注三舊改造、新城區(qū)建設(shè)、超大規(guī)模社區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)等，是最大規(guī)模的城市更新運(yùn)營(yíng)商之一。

但近年來，大華在規(guī)模上正逐漸掉隊(duì)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)披露的報(bào)告，2024年大華集團(tuán)全口徑銷售額僅155億元，而在其銷售高峰的2020年，金額是500億元。

這家老牌民企會(huì)如何改變頹勢(shì)呢？

大寧與大華

這個(gè)項(xiàng)目或許是一個(gè)新的契機(jī)。

根據(jù)靜安大寧項(xiàng)目規(guī)劃公示的方案，計(jì)劃建設(shè)1棟24層高層住宅和3棟5-6層的疊拼住宅，整體房源總計(jì)達(dá)到175套。項(xiàng)目基本呈現(xiàn)北高南低錯(cuò)落式布局，高層住宅下面是2-3層的商業(yè)&配套，首層局部架空。

獲悉，目前大寧板塊內(nèi)新房稀缺，最近一次是2024年五批次土拍，中建玖合拿下大寧?kù)`石社區(qū)N070402單元094a-14地塊，樓板價(jià)68280元/平米，案名定為“玖上瑯宸”，項(xiàng)目被打造為豪宅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)7月開放售樓處和樣板間。

此次推出的大寧項(xiàng)目，是大華今年在上海的最重磅項(xiàng)目。

2025年3月，大華以總價(jià)24.86億戰(zhàn)勝北京城建、華發(fā)、中海、招商等對(duì)手，競(jìng)得靜安大寧鉆石地塊，溢價(jià)率32.31%，成交樓板價(jià)為92659元/平方米。

這一價(jià)格刷新大寧板塊宅地單價(jià)紀(jì)錄，成為大寧板塊單價(jià)地王，并且項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)不小于5000元/平米。

從面積上看，大寧地塊相對(duì)秀珍，周邊被“老破小”包圍，城市界面并不出彩，項(xiàng)目東至永樂苑、規(guī)劃111-24地塊，南至永樂苑，西至滬太路，北至規(guī)劃111-20地塊，出讓面積10730.27平方米，容積率為2.5，計(jì)容面積26825.68平方米。

在競(jìng)得大寧地塊后，坊間傳聞大華未來項(xiàng)目打造高端產(chǎn)品，售價(jià)將在14萬+/平米。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)指出，這塊地面積不大，但估計(jì)貨值不低，有較大利潤(rùn)空間。他分析稱，大寧項(xiàng)目缺點(diǎn)在于比較袖珍，成本可能不低，周邊老房子較多，環(huán)境比較吃虧，但不一定缺消費(fèi)力，普陀宜川可能也是潛在消費(fèi)客群。

從項(xiàng)目區(qū)域來看，大寧其實(shí)是上海熱門中產(chǎn)板塊，在原來老閘北工業(yè)廠房拆遷后，成片的空地整體規(guī)劃開發(fā)，是由中產(chǎn)豪宅+學(xué)區(qū)+交通+密集生活配套組成的強(qiáng)區(qū)。

區(qū)域內(nèi)價(jià)格也具備一定支撐，比如2015年開盤的大寧金茂府，可以賣到大寧新房最高價(jià)7.2萬/平米，高峰時(shí)期二手掛牌價(jià)格高達(dá)18萬/平米，目前二手房掛牌價(jià)在12萬/平米-18萬/平米；2013年交付的大寧瑞仕花園，二手房掛牌價(jià)約10萬/平米-12萬/平米；2021年6月保利拿地打造的熱盤靜安天悅，開盤多次觸發(fā)80左右高積分。

但盧文曦也指出，在大眾印象中，大華此前以舊改項(xiàng)目為主，做豪宅的經(jīng)驗(yàn)并不多，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)大華來說是一個(gè)挑戰(zhàn)，亦是一個(gè)機(jī)遇。

他表示，大華可以將這個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目當(dāng)做一個(gè)新起點(diǎn)：“這個(gè)產(chǎn)品做好了，產(chǎn)品線會(huì)做的更齊全一些，大家對(duì)它的看法也會(huì)有大的改變。”

土儲(chǔ)與規(guī)模

舊改確實(shí)是大華集團(tuán)的起點(diǎn)。

據(jù)了解，上海是大華集團(tuán)的總部所在地，多年來專注三舊改造、新城區(qū)建設(shè)、超大規(guī)模社區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)等，曾開發(fā)包括大華社區(qū)、大華錦繡華城、大場(chǎng)老鎮(zhèn)改造社區(qū)等在內(nèi)的大型社區(qū)項(xiàng)目，更被稱為“寶山地主”。

寶山的成功給了大華全國(guó)化擴(kuò)張的勇氣，以2018年為起點(diǎn)，開始進(jìn)駐廣州、惠州、南京、杭州、佛山、西安等城市。

目前，大華集團(tuán)版圖已涵蓋長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中西部、珠三角、華南區(qū)域，進(jìn)駐城市包括上海、南京、南通、蘇州、杭州、大連、濟(jì)南、廣州、佛山、惠州、海口、昆明等，在海外的悉尼和墨爾本等城市也有投資。

盧文曦稱，作為民營(yíng)企業(yè)，大華發(fā)展比較穩(wěn)健，介入的一些舊改賣得都比較好，“因?yàn)楹芏囗?xiàng)目開出來賣了，節(jié)奏比較快，才有資金拿地。”

但也關(guān)注到，大華“寶山地主”優(yōu)勢(shì)在不斷喪失，2021年開始拿地速度顯著減緩，但也有零零星星幾塊土地入賬。

比如2022年，大華集團(tuán)48.8億元競(jìng)得嘉定安亭鎮(zhèn)地塊和寶山顧村地塊，后以13.28億元拿下廣州增城朱村地塊。

2023年3月，大華集團(tuán)以12.995億元搖中北京朱辛莊熱門地塊，首次進(jìn)入北京市場(chǎng)；后以封頂總價(jià)8.76億元，樓面價(jià)15044元/平方米拿下杭州蕭山城區(qū)新街北單元地塊；同年7月，再以封頂溢價(jià)率10%，總價(jià)超47.3億元獨(dú)立摘得閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)地塊。

可以發(fā)現(xiàn)，大華集團(tuán)的投拓仍以上海這一“根據(jù)地”為主，但隨著“寶山地主”優(yōu)勢(shì)喪失，近年于寶山的銷售業(yè)績(jī)被華潤(rùn)、保利、金茂、萬科、招商等趕超，在上海的整體份額也在不斷縮小。

面對(duì)銷售業(yè)績(jī)下滑，大華于2024年加大拿地力度。當(dāng)年3月，以底價(jià)11.5億元拿下西安一宗商住用地；4月于上海斥資超過60億元接連拿下寶山區(qū)廟行鎮(zhèn)康家村“城中村”項(xiàng)目地塊及閔行區(qū)宅地。

舊改得與失

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，大華采用“整體開發(fā)+招拍掛”的“雙輪驅(qū)動(dòng)”發(fā)展模式戰(zhàn)略布局，“整體開發(fā)”業(yè)務(wù)模式占比較高。

比如在大本營(yíng)上海，大華集團(tuán)此前已經(jīng)獲得上海市寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)場(chǎng)中村，上海市寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)聯(lián)東村、葑村村、豐收村、豐明村，上海市寶山區(qū)廟行鎮(zhèn)康家村及上海市寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)顧村老集鎮(zhèn)等地區(qū)4個(gè)“城中村”項(xiàng)目的引入開發(fā)建設(shè)權(quán)。

在整體開發(fā)模式中，大華集團(tuán)與政府簽訂協(xié)議，對(duì)意向開發(fā)地塊開展土地平整及動(dòng)、拆遷相關(guān)工作，待前期開發(fā)工作完成后，再在該地塊上開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

采用整體開發(fā)取得土地使用權(quán)的方式下，按最終取得目標(biāo)地塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移形式的不同，分為“定向掛牌”和公開“招、拍、掛”兩種形式。

關(guān)于整體開發(fā)下的公開“招、拍、掛”取得地塊土地使用權(quán)，大華首先就開發(fā)的目標(biāo)地塊與當(dāng)?shù)卣炗唭?yōu)先受讓協(xié)議，協(xié)議規(guī)定大華在承擔(dān)目標(biāo)地塊土地平整及動(dòng)、拆遷等相關(guān)前期開發(fā)工作時(shí)，將先行支付相關(guān)配套費(fèi)用，待前期開發(fā)工作完成后，有權(quán)通過公開“招、拍、掛”程序獲取土地的開發(fā)、使用權(quán)，并享有同等條件下優(yōu)先受讓的中標(biāo)權(quán)。

如果大華中標(biāo)該地塊的使用權(quán)，則需向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T繳納出讓金，以獲得相應(yīng)土地使用權(quán)；若未中標(biāo)則由當(dāng)?shù)卣诉€在該地塊前期開發(fā)過程中已支付的配套款項(xiàng)，同時(shí)加計(jì)補(bǔ)償其同期銀行貸款利息。

這種項(xiàng)目具有開發(fā)面積大、開發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金大、綜合性強(qiáng)等特點(diǎn)，但獲地成本較低。并且通過壓縮房地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈的各環(huán)節(jié)對(duì)接成本，可一定程度上降低建設(shè)階段成本，從而獲得較高的利潤(rùn)，這也是大華此前毛利率可以保持在較高水平的原因。

從一份文件中獲悉，在毛利率水平較高的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)帶動(dòng)下，大華集團(tuán)綜合毛利率保持在較高水平，2018-2020年度綜合毛利率分別為56.50%、59.18%和56.62%。

此前有分析指，大華集團(tuán)之所以在行業(yè)巨變中撐下來，正是得益于其前期投資節(jié)奏以及各地所開發(fā)項(xiàng)目的屬性，也就是在國(guó)內(nèi)大多城市均是以大盤舊改為主，決定其近年在市場(chǎng)環(huán)境具有穩(wěn)定性。

但長(zhǎng)期來看，近年來“招拍掛”土地價(jià)格快速上漲，房屋銷售價(jià)格管控加強(qiáng)，隨著大華“招拍掛”獲地占比提升，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率也出現(xiàn)一定下降。

據(jù)了解，大華集團(tuán)于2023年毛利率水平已下滑至約20%。

值得關(guān)注的是，在上海之外，大華有相當(dāng)體量的項(xiàng)目屬于舊改，特別是在大灣區(qū)。

大華于2017年年底進(jìn)入大灣區(qū)，2020年1月曾對(duì)外披露，已在大灣區(qū)5個(gè)城市（廣州、惠州、江門、珠海、佛山）獲得15個(gè)城市更新項(xiàng)目，在廣州的舊改項(xiàng)目分布在番禺區(qū)、增城區(qū)、白云區(qū)、天河區(qū)、花都區(qū)。

但綜合等多方面原因，近年來大華在上海之外的舊改項(xiàng)目推進(jìn)較為緩慢。在行業(yè)調(diào)整期，這些大本營(yíng)之外的舊改項(xiàng)目，是“蜜糖”還是“砒霜”，仍是個(gè)疑問。

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