文|隔霧

編輯|隔霧

前言

下一個被出售的萬達，會不會在你老家嗎？

近年來，萬達卻頻繁傳出出售萬達廣場的消息，5月，一則重磅消息再次震驚商界：王健林計劃出售旗下48座萬達廣場，這一消息瞬間登上熱搜，引發了社會各界的廣泛關注和熱議。

王健林為何會出手萬達？難道是遇到了什么難題？

王健林又賣48座萬達廣場

近期王健林出售了涉及大連萬達直接或間接持有的48個萬達廣場項目公司100%股權，從地域分布來看，這些萬達廣場所在城市涵蓋了北京、廣州、佛山、惠州、成都、杭州、南京、武漢、廈門、福州、泉州等共計39個城市 。

既有如北京、上海、廣州這樣的一線城市，也不乏眾多新一線以及二三線城市，市場消息稱，本次交易規模預計達500億元，如此大規模的資產交易，無疑在商業地產領域投下了一顆重磅炸彈。

回顧萬達過往，這并非其首次大規模出售資產，早在2017年，王健林就以637億元的價格將13個文旅項目和 77 家酒店分別售予融創和富力。

而自 2023 年以來，萬達系已累計轉讓超過 30 座萬達廣場項目權益 ，今年年初就有 7 座萬達廣場被出售，如今這 48 座萬達廣場的出售，再次表明萬達在資產結構調整上的持續動作。

萬達頻繁出售資產原因剖析

近年來萬達面臨著較大的債務壓力，數據顯示，2025年4月其短期借款金額超38.89 億元，同比增長190% ，萬達集團有息負債規模龐大，還面臨著諸如蘇寧、融創、永輝超市等合作伙伴總計180億元的債務。

其中，融創要求萬達支付 95 億元的股份回購款，蘇寧要求萬達支付 50.41 億元股份回購款 ，相關方頻繁凍結萬達及相關公司的股權，嚴重阻礙了萬達的正常運營及股權重組。

此次出售 48 座萬達廣場若能順利回籠近 500 億資金，將顯著改善大連萬達集團的流動性壓力，降低債務風險，提升公司的信用評級和融資能力，為企業的后續發展贏得寶貴的喘息空間。

自 2015 年起，萬達便啟動輕資產戰略，計劃減少對重資產的依賴，專注于輸出選址、設計、招商及運營等能力，通過收取管理費、品牌授權費等方式盈利，實現從重資產向輕資產的轉型。

此次出售 48 座萬達廣場項目公司股權，通過將重資產項目出售，萬達可以避免重資產項目的資金沉淀和折舊等壓力，將更多資源集中于商業運營管理這一核心業務，發揮其在商業運營管理方面的專業優勢，實現從傳統的商業地產開發商向商業運營管理服務商的轉型。

以萬達此前與太盟投資集團等機構的合作為例，2024 年 3 月，大連萬達商管集團與太盟投資集團、阿布扎比投資局、穆巴達拉投資公司、中信資本、ARES 簽署投資協議。

上述五家機構向大連新達盟商業管理有限公司投資約600億元，合計持股60%，大連萬達商管持股40%，而大連新達盟子公司珠海萬達商管管理著眾多大型商業廣場 ，這一系列動作都是萬達輕資產轉型戰略的重要舉措。

在當前經濟增速放緩、房地產市場調控以及線上消費沖擊的背景下，商業地產行業面臨諸多挑戰，線下商場的消費習慣發生改變，部分萬達廣場的經營受到一定影響，而萬達就選擇了出售資產。

出售這些項目，轉而聚焦于運營狀況良好、消費潛力大的區域，有助于萬達提升整體運營效率和盈利能力，更好地適應市場變化。

從資產處置的角度看，在面臨資金壓力時，優先出售一二線城市的萬達廣場更符合利益最大化原則，一二線城市的萬達廣場資產價值高，交易能快速回籠大量資金，有效緩解債務壓力。

以北京、上海等一線城市的萬達廣場為例，其所處地段優越，商業價值極高，出售價格往往十分可觀，而縣城萬達廣場資產價值相對較低，交易難度較大，交易價格可能也不理想，出售后對緩解資金壓力的作用有限。

所以在萬達的資產出售序列中，縣城萬達廣場暫未被大規模列入，所以在這次資產出售序列中，縣城萬達廣場暫未被大規模列入。

雖然縣城的消費能力相對一二線城市較弱，但從運營成本與收益的綜合考量，縣城市場的萬達廣場仍有其獨特優勢，縣城的運營成本，如租金、人力等相對較低，使得縣城萬達廣場即使租金回報率不算高，若選址得當且運營穩健，也有望成為穩定的盈利點。

有數據顯示，萬達廣場 70% 以上的票房增長來自三、四線城市，投資回報率并不低于大城市，一些縣城的萬達廣場通過精準定位當地消費需求，引入適合當地居民的品牌和業態，成功吸引了大量客流，實現了較好的盈利。

比如某縣城的萬達廣場，針對當地居民對親子娛樂需求的增長，加大了親子游樂區域的投入，引進了多個知名親子品牌，開業后該區域人氣火爆，帶動了周邊餐飲、零售等業態的發展，整體收益十分可觀。

縣城市場的萬達廣場，對于當地政府來說，往往屬于標志性商業項目，能極大地帶動當地就業和經濟發展，因此，縣城萬達廣場在發展過程中可得到當地政府的諸多資源支持，這一點可能還高于一二線城市。

個人看法

對于萬達而言，這一系列資產出售動作是其在復雜市場環境下的主動求變之舉，輕資產轉型戰略若能成功實施，萬達有望擺脫重資產的束縛，專注于商業運營管理，發揮其專業優勢，提升品牌影響力和市場競爭力。

但在轉型過程中，萬達也面臨一些挑戰，例如，核心商業資產的流失可能在一定程度上削弱租金收益基本盤，如何在減少重資產的同時，確保輕資產運營模式能夠持續穩定地帶來收益，是萬達需要重點解決的問題。

此外，資金接續情況和戰投資金能否如期到位也存在變數，這對萬達的轉型進程有著重要影響，從商業地產行業趨勢來看，萬達的動作也為行業發展提供了新的思考方向。

在當前線上消費沖擊、消費者習慣改變的背景下，輕資產運營模式或將成為更多商業地產企業探索的方向，通過輸出管理、品牌等軟實力，企業可以降低資金壓力，提高運營靈活性。

然而，輕資產模式的成功運作需要強大的品牌影響力、專業的運營團隊和完善的服務體系作為支撐，并非所有企業都能輕易復制萬達的模式。

對于其他商業地產企業而言，應結合自身實際情況，探索適合自己的發展路徑，無論是在資產結構調整、運營模式創新還是數字化轉型等方面，都需要積極應對市場變化，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

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