今天咱們聊聊2025年買房這件事。最近不少朋友問我，到底該現在上車還是再等等？這個問題其實連馬云和李嘉誠都給出了相似的答案。

先給大家看幾個扎心的數據。2024年9月，百城二手住宅均價已經連續跌了29個月，深圳這樣的一線城市新房庫存去化周期漲到了7.9個月，而福清這種三四線城市更夸張，庫存去化要33.2個月。

這意味著什么？市場上房子真的太多了，尤其是非核心區域，買家挑花眼，賣家急得跳腳。再看看政策，雖然各地放開限購、房貸利率降到3%以下，首付比例也降到1.5成，但市場反應卻很冷淡。

2024年1-11月，全國商品房銷售面積同比下降14.3%，銷售額降了19.2%，

2025年5月19號國家統計局公布房地產月度數據。

首先，銷售額在猛烈下滑——今年4月份全國新建商品房銷售額僅約6237億元，跟3月份相比，環比下跌超過40%。所謂的「小陽春」，已經結束了。

這說明光靠政策刺激，市場信心還是沒回來。

馬云和李嘉誠這兩位大佬，最近幾年動作特別一致。馬云早在2017年就說“房價如蔥”，現在看來他的預言正在應驗——三四線城市房價跌成白菜價，無錫這樣的二線城市二手房掛牌價三年跌了兩成。

而李嘉誠更直接，2025年3月以7.6折甩賣北京樓盤，還把全球43個港口賣給美國公司套現228億美元。

這可不是普通的商業操作，看看他過去的操作：2008年金融危機前拋售上海地塊，2013年樓市頂峰套現2000億，每次都精準逃頂。

這次他又在中美博弈的節骨眼上拋售核心資產，明白人都能看出他對市場的判斷。

為什么大佬們都不看好現在買房？咱們從三個維度分析。第一，市場趨勢不可逆。中國房地產從1998年房改到2021年漲了23年，按照國際經驗，繁榮周期結束后必然進入調整期。

現在百城二手房價連跌29個月，深圳、上海等一線城市房價也開始松動，這可不是短期波動，而是長期趨勢的開始。

第二，收入支撐不住高房價。一線城市房價收入比40，二三線城市25，意味著普通人要不吃不喝幾十年才能買房。疫情后大家收入縮水，購房更理性，誰還會砸鍋賣鐵去接盤？

第三，信心崩塌導致惡性循環。上海有個網友2022年買的520萬房子，現在跌到335萬，跌幅35%，這種案例多了，市場就陷入“越跌越沒人買，越沒人買越跌”的怪圈。

不過，這里要劃重點：大佬們說的“再等一等”，主要針對投資客。如果你是剛需或者改善型買家，情況完全不同。2025年政策力度空前，首付比例1.5成、房貸利率3%以下，契稅減免到1%，這些都是真金白銀的優惠。

深圳1月份新房二手房成交近萬套，還出現“日光”盤，說明核心城市的優質資產依然有市場。

但要注意，現在買房得像選股票一樣精挑細選：優先選一線城市核心地段、人口持續流入的強二線城市，遠離人口流出的三四線和非核心區域。

另外，未來政策還有后手。住建部明確2025年要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，可能會繼續降準降息，甚至定向下調房貸利率。如果LPR再降10個基點，100萬貸款30年月供能省58元，30年總共省2.1萬。

而且房產稅短期不會擴圍，這給市場吃了定心丸。但長期看，保障房建設和城市更新會分流商品房需求，尤其是三四線城市，房子可能真的會變成“蔥”。

最后給大家總結個買房決策公式：剛需/改善型買家+核心城市優質資產+資金充足=現在可以買；投資客+非核心區域+高杠桿=再等一等。

記住，房地產的黃金時代已經過去，現在是“房住不炒”的白銀時代，買房得回歸居住本質，別再想著靠房價暴漲發財。

如果你手里有多套房子，尤其是三四線城市的，曹德旺的忠告得聽——再等下去，房子可能既賣不掉也租不出去，還得交管理費。

2025年的樓市，就像一場馬拉松，現在不是沖刺的時候，而是調整呼吸、看清方向的時候。馬云和李嘉誠的選擇，其實是在提醒我們：在趨勢面前，個人的力量太渺小，順勢而為才是智者。