每經(jīng)記者：劉頌輝 每經(jīng)編輯：陳夢(mèng)妤

近日，在上海陸家嘴濱江一處江景房樓盤(pán)，客戶經(jīng)理申楠一邊忙著準(zhǔn)備購(gòu)房合同，一邊向記者表示：“這批開(kāi)盤(pán)去化很快，合同簽完就要開(kāi)始準(zhǔn)備下一批房源的加推工作了。”

視覺(jué)中國(guó)圖

5月，上海多個(gè)內(nèi)環(huán)紅盤(pán)集中入市。房企公開(kāi)披露的信息顯示，5月10日，陸家嘴太古源·源邸開(kāi)盤(pán)入市，當(dāng)日只剩兩套；緊接著，均價(jià)19.5萬(wàn)元/平方米、被稱為“全國(guó)單價(jià)地王”的綠城潮鳴東方開(kāi)盤(pán)即宣告售罄；5月12日，上海壹號(hào)院結(jié)束認(rèn)購(gòu)，4天半的認(rèn)籌率超過(guò)267%，是今年黃浦區(qū)首個(gè)觸發(fā)積分制的項(xiàng)目。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，兩天時(shí)間，上海市場(chǎng)就成交了175套內(nèi)環(huán)高端住宅，單套總價(jià)超過(guò)5700萬(wàn)元。其中，價(jià)格最高的一套731平方米頂樓復(fù)式，成交價(jià)格達(dá)到1.8億元。若上海壹號(hào)院此次開(kāi)盤(pán)順利，以上三個(gè)項(xiàng)目將售出239套高端住宅，銷(xiāo)售總金額超過(guò)140億元。

然而如同硬幣的兩面，上海遠(yuǎn)郊區(qū)域的樓市行情則仍處于“冰點(diǎn)”。

高端住宅銷(xiāo)售火熱的同時(shí)，浦東、青浦和松江等區(qū)域仍有新盤(pán)因認(rèn)購(gòu)人數(shù)少或出現(xiàn)零認(rèn)購(gòu)，宣布取消搖號(hào)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。

紅盤(pán)項(xiàng)目排隊(duì)“上車(chē)”

陸家嘴太古源·源邸由陸家嘴集團(tuán)和太古地產(chǎn)聯(lián)合操盤(pán)，位于浦東新區(qū)陸家嘴濱江板塊，推售了兩幢一線江景高端住宅，共計(jì)57套，主要戶型面積包括285平方米、381平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為17.18萬(wàn)元/平方米。

該項(xiàng)目在“五一”假期前夕進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率突破220%。據(jù)相關(guān)人士介紹，5月10日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，上百名購(gòu)房者排隊(duì)進(jìn)入會(huì)場(chǎng)，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)座無(wú)虛席，等待搖號(hào)排序結(jié)果，當(dāng)日最終成交55套。

開(kāi)盤(pán)結(jié)束后，太古地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)董事杜偉業(yè)公開(kāi)表示，這一出色成績(jī)，有力印證了市場(chǎng)對(duì)該綜合發(fā)展項(xiàng)目的青睞，“盡管全球經(jīng)濟(jì)面臨不確定性，上海高端住宅市場(chǎng)依然展現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性”。

5月11日，位于徐匯濱江板塊的綠城潮鳴東方項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，頂著“全國(guó)最高樓面價(jià)紀(jì)錄”的壓力，一次性推出120套千萬(wàn)元級(jí)大平層房源，銷(xiāo)售均價(jià)高達(dá)19.5萬(wàn)元/平方米。

該項(xiàng)目共收到191組有效認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率約160%，觸發(fā)5年限售規(guī)則，未觸發(fā)積分制。據(jù)綠城中國(guó)方面的消息，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天全部售罄，銷(xiāo)售總金額69.88億元。

“推出的房源比上一批次貴，但認(rèn)購(gòu)第一天就登記了150多組購(gòu)房信息，后幾天只能對(duì)客戶說(shuō)，如果有意向，可以去選購(gòu)其他項(xiàng)目。”上海內(nèi)環(huán)一位高端住宅開(kāi)發(fā)商人士向記者表示，公司認(rèn)為認(rèn)購(gòu)人數(shù)會(huì)超過(guò)預(yù)期，因此相對(duì)做了勸導(dǎo)，結(jié)果最后還是觸發(fā)了積分制規(guī)則，“（人數(shù)）確實(shí)控不住，（認(rèn)購(gòu)量）也沒(méi)辦法控。”

該人士還透露，在這批次購(gòu)買(mǎi)人群中，實(shí)業(yè)企業(yè)家比較多，“說(shuō)明手握資金的高凈值人群，陸續(xù)開(kāi)始對(duì)真正核心地段的好房子‘下手’了。當(dāng)限高、下沉式庭院、風(fēng)雨連廊等住宅設(shè)計(jì)限制放松之后，他們能夠接受小部分價(jià)格上浮的情況”。

5月8日~12日，上海壹號(hào)院項(xiàng)目也在售樓處進(jìn)行了第三批次認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，推售64套300~1010平方米的大平層房源，均價(jià)約18.5萬(wàn)元/平方米，累計(jì)收獲了171組意向客戶，認(rèn)購(gòu)率267%，觸發(fā)積分制。

除了內(nèi)環(huán)高端住宅區(qū)域，近期，上海個(gè)別板塊也不乏有紅盤(pán)出現(xiàn)。

日前，陸家嘴集團(tuán)在浦東新區(qū)前灘板塊開(kāi)發(fā)的前灘公館項(xiàng)目，推出230套低密度洋房，戶型面積約87~188平方米，均價(jià)12.47萬(wàn)元/平方米。截至5月14日認(rèn)購(gòu)期結(jié)束，累計(jì)收獲520余組認(rèn)購(gòu)客戶，認(rèn)購(gòu)率約227%。

安徽高速地產(chǎn)在閔行區(qū)梅隴板塊開(kāi)發(fā)的安高申隴院，在“五一”假期結(jié)束后的首個(gè)周末開(kāi)盤(pán)，推出224套住宅，均價(jià)7.42萬(wàn)元/平方米，共295組購(gòu)房者搖號(hào)，認(rèn)購(gòu)率132%，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售16.8億元。

據(jù)安徽高速地產(chǎn)上海項(xiàng)目部一位營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目正式推售前，對(duì)外開(kāi)放了實(shí)景示范區(qū)，受到了很多客戶的喜愛(ài)。

遠(yuǎn)郊樓盤(pán)現(xiàn)“零認(rèn)購(gòu)”

第一太平戴維斯住宅銷(xiāo)售部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月28日~5月11日，上海整體住宅市場(chǎng)累計(jì)成交約459687平方米，環(huán)比上升9%；成交均價(jià)84065元/平方米，環(huán)比上升33%。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析指出，今年“五一”假期，上海樓市成交表現(xiàn)優(yōu)于去年同期，市場(chǎng)交易情緒持續(xù)良好。中高端改善類(lèi)產(chǎn)品取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，一些區(qū)域內(nèi)的稀缺新盤(pán)受到市場(chǎng)關(guān)注，尤其是網(wǎng)紅產(chǎn)品良好的去化效果，加大了市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)意愿。存量市場(chǎng)保持良好的交易節(jié)奏、置換鏈條順暢，促使高端改善客群加快入市。

而相較于高端住宅市場(chǎng)的“火爆”，遠(yuǎn)郊區(qū)域個(gè)別剛需盤(pán)的銷(xiāo)售行情并不樂(lè)觀。

5月12日下午，記者走訪浦東新區(qū)惠南板塊璟瀾灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心了解到，在售新房主要為洋房和疊墅，共107套，戶型面積為55~122平方米，均價(jià)約3.8萬(wàn)元/平方米，分為毛坯和精裝交付。

盡管項(xiàng)目已基本建成封頂，門(mén)口豎立的易拉寶還寫(xiě)著“首付26萬(wàn)元起”，但由于位置較為偏遠(yuǎn)，在野生動(dòng)物園地鐵站的兩公里之外，周邊配套設(shè)施不成熟，市場(chǎng)關(guān)注度不高。在記者停留的1個(gè)多小時(shí)里，未有人前往看房。

據(jù)璟瀾灣微信公眾號(hào)，因該項(xiàng)目登記認(rèn)購(gòu)期間，無(wú)認(rèn)購(gòu)人登記，公司將不再采取以隨機(jī)搖號(hào)排序方式確定選購(gòu)房屋順序的方式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。

同樣的情形還發(fā)生在浦東新區(qū)外高橋板塊。據(jù)陽(yáng)明花園微信公眾號(hào)，5月1日~5日，因登記認(rèn)購(gòu)期間無(wú)認(rèn)購(gòu)客戶，該項(xiàng)目不采取以公證搖號(hào)排序方式確定選房順序的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售方式，開(kāi)盤(pán)時(shí)間由5月13日提前至5月8日。

上海城投控股和上實(shí)集團(tuán)在青浦區(qū)淀山湖板塊開(kāi)發(fā)的璟云里項(xiàng)目，也公告取消公證搖號(hào)開(kāi)盤(pán)。

“市場(chǎng)不好，（我們）基本處于封盤(pán)狀態(tài)，沒(méi)有過(guò)多向市場(chǎng)推廣，所以幾個(gè)月過(guò)去，樣板房還沒(méi)有做好對(duì)外展示。”浦東新區(qū)外環(huán)外一家樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商人士在電話里向記者坦言。

在記者走訪過(guò)程中，還有樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)表示，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目需要啟動(dòng)中介渠道分銷(xiāo)才能快速去化，但對(duì)于類(lèi)似自己的小公司小項(xiàng)目，寧愿節(jié)省營(yíng)銷(xiāo)成本，一切以穩(wěn)妥為主。