購房后無法實地查看房屋狀況，交房時發現墻體裂縫、滲漏等質量問題，影響居住體驗；開發商資金鏈斷裂導致樓盤爛尾，購房者依然需要按時償還高額房貸；開發商擅改規劃，一些承諾配套設施無法兌現……隨著問題和弊端的顯現，近年來輿論關于取消商品房預售制、推行現房出售的呼聲也日漸高漲。

在房地產市場深度調整背景下，全國多地探索推行現房銷售，特別是2022年以來，全國超30個省（市）出臺現房銷售相關政策，對部分項目進行現房銷售試點，或出臺配套支持政策，如延長土地出讓金繳納期限、進行購房者契稅補貼、提高公積金貸款額度等。

日前，地方樓市政策迎來新的重大突破——河南省信陽市住房和城鄉建設局發布的《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》明確，“文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售”。信陽也由此成為今年全國首個明確全面落實現房銷售的城市。

新規：“一律實行現房銷售”

5月6日，信陽市住房和城鄉建設局在其官方發布信息稱，為貫徹落實國家、省房地產相關政策，持續推動房地產市場止跌回穩，抓好房地產市場化風險、去庫存、控增量工作，該局根據信陽市房地產市場運行情況，起草《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》（以下簡稱《措施》）并面向社會公示，公開征集意見。

《措施》明確，當地將從嚴控預售許可條件、嚴格預售資金繳存、規范預售資金使用、嚴格實行項目開發公司制、合理把握工程進度、準確界定新出讓土地等六個方面發力，動態調整住房供應節奏，抓好房地產市場化風險、去庫存、控增量工作。

在從嚴控預售許可條件方面，當地明確，按照“新老有別”的原則，“文件印發后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預售許可。文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售?！?/p>

《措施》還提出，新出讓土地的時間，以土地出讓合同簽訂日期為準，“本措施自印發之日執行，適用范圍為中心城區，各縣可參照執行?！?/p>

有房地產市場專業人士認為，本次信陽發文明確中心城區新出讓地塊推行現房銷售，也是今年以來全國首個明確全面落實現房銷售的區域，該措施不僅能提振購房者信心，也表達出當地推動商品房銷售制度從期房向現房轉型的決心。

爭議：預售制度的貢獻與風險

據了解，商品房預售制度源于香港，于20世紀90年代內地住房制度改革初期引入，并通過1994年頒布的《城市房地產管理法》確立下來，迅速成為主流銷售模式。該模式通過“期房銷售”加速了資金周轉，推動了我國房地產行業的快速發展。然而，隨著市場進入存量時代，商品房“預售制”的弊端也日益凸顯。

北京金訴律師事務所主任、知名房產律師王玉臣在接受羊城晚報記者采訪時表示，預售制下，購房款需存入監管賬戶?？顚Ｓ?，但部分開發商通過關聯交易、虛假合同等方式轉移預售資金，導致項目的資金鏈斷裂，使得房子走向爛尾，在這種情況下，購房者可能會面臨“錢房兩空”。

王玉臣表示，除了資金挪用與爛尾風險，商品房預售制還存在房屋交付不符預期風險和延期交房與辦證難，購房者在收房時可能面臨房屋貨不對板、虛假宣傳等情況，“開發商因資金短缺或違規施工無法按期交房，或超規劃建設導致無法通過驗收，這些都有可能會導致延后辦證或無法辦證。由于無法辦證，房屋還存在被抵押、一房二賣等風險?！?/p>

除了購房者可能面臨的風險與陷阱，開發商依賴高杠桿運作，通過預售資金滾動開發，還可能導致金融系統性風險，一旦開發商資金鏈斷裂，風險可能傳導至銀行和地方政府。

公開資料顯示，2022年7月“保交樓”工作啟動以來，2023年全年交付住房規模超300萬套，2024年達338萬套，截至去年11月，全國“白名單”項目貸款審批通過金額已達3.6萬億元，一定程度上暴露出預售制對金融穩定的威脅。

因此，近年來輿論關于“全面取消房地產預售制”的呼聲漸起，特別是在網絡社交媒體平臺和短視頻平臺，多數購房者對現房銷售持歡迎態度。有網友表示，現房交易的物業體驗、戶型格局、采光通風等都可以直觀感受，避免了開發商或者銷售人員的“畫餅”。

現狀：現房銷售占比正逐步提升

事實上，近年來國內一些省份和城市不斷進行商品房“現房銷售”的探索，其中海南是全國首個出臺省級現房銷售政策的省份。2020年3月，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發通知，規定新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。

根據中指研究院不完全監測，自2022年末以來，全國已有超30個?。ㄊ校┰圏c現房銷售及出臺相關支持政策。

“現房銷售政策若能嚴格執行，將從源頭緩解上述問題?！蓖跤癯颊J為，一方面，現房銷售要求項目竣工后交易，能夠極大地降低爛尾風險；另一方面，現房銷售能夠讓購房者實地驗房，能夠在一定程度上規避虛假宣傳、質量問題等。在此基礎上，現房銷售還能讓開發商更加注重資金管理和工程質量，避免因預售資金鏈斷裂導致違約。

業內人士指出，現房銷售“所見即所得”，可以幫購房者規避商品房預售制可能引發的風險，降低銀行壞賬風險，重塑市場信任機制；對開發商或房地產行業來說，現房銷售減少了對預售資金的依賴，房企需通過多元化融資來優化資金結構，進而倒逼行業從“高周轉”向“高質量”發展。

事實上，現房銷售在市場中的占比正逐步提升。根據國家統計局披露的數據，2024年我國現房銷售面積約3億平方米，同比增長19.1%，現房銷售面積占比已經達到30.84%，而在過往的2020年至2023年的四年間，現房銷售占比分別為12.7%、13%、17.3%、22.5%。

展望：現房銷售是未來趨勢

中指研究院政策研究總監陳文靜認為，對購房者而言，現房銷售可以降低購房風險；對房企而言，或許較為考驗房企資金情況，但長期來看，現房銷售能夠加快庫存的去化，也有利于房地產發展新模式的構建。

此前，有房地產人士表示，對于房企來說，現房銷售是其不得不直面的問題。預售制度下，各地樓盤達到一定的預售條件即可銷售，現房銷售就意味著資金回籠周期變長，開發商短期資金壓力更大，整個行業也可能面臨洗牌，尤其中小房企因融資渠道有限可能加速出清。

去年全國兩會期間，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹系統闡述了房地產發展新模式內涵與實施路徑，提出要改革商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推行現房銷售。今年全國兩會期間，倪虹再次表示，將會同有關部門改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性的制度，加強構建房地產發展的新模式。

河南信陽近日明確“新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售”，被部分房地產研究者解讀為房地產發展新模式的重要探索，短期來看可能會加劇行業分化，但長期來看有助于構建“低風險、高品質、可持續”的市場生態，也符合房地產增量市場未來發展的大趨勢。

王玉臣律師提醒，在現房銷售模式下，購房者依然需要保持審慎態度，不要買手續不齊全的房子，務必注意是否可以立即辦理網簽，簽合同的時候要明確合同細節，特別是要實地驗房，“驗房時要核實房屋是否符合法定的交房條件，合同約定的交房條件，重點檢查房屋質量、公共設施以及周邊是否存在不利因素”。

文丨記者 張文