在房地產行業深度調整的背景下，多地正以“現房銷售”為突破口，重塑市場信心與行業生態。自2022年末以來，全國已有超30個省市啟動現房銷售試點，并配套出臺土地、金融、稅費等支持政策。這一改革不僅是對預售制弊端的糾偏，更被視為房地產發展新模式的關鍵實踐。

政策背景：從“風險防控”到“系統性改革”

中國商品房預售制自1994年推行以來，雖加速了行業擴張，但長期積累的交付風險、質量糾紛等問題逐漸凸顯。2023年，中央經濟工作會議首次系統提出現房銷售概念，要求“有條件推進試點，優化預售資金監管”。2024年底的全國住房城鄉建設工作會議進一步將“現房銷售”列為2025年重點任務，提出“構建房地產發展新模式，以人定房、以房定地、以房定錢”的頂層設計，明確通過土地供應、金融工具與監管機制協同推動改革。

試點進展：從地方探索到全國鋪開

1、省級示范：海南先行，北京、深圳深化

海南作為全國首個省級推行現房銷售的省份，自2020年政策落地后，新房投訴量同比下降67%，行業集中度提升，頭部房企市場份額占比超75%。北京、深圳通過土拍規則創新擴大現房銷售范圍：北京2023年集中供地中，62%的地塊設置“競現房銷售面積”條款；深圳2024年寶安區一宗地塊要求“全部現房銷售”，成為一線城市標桿。

2、城市實踐：差異化政策激活市場

·武漢：2025年5月新政將多孩家庭購房補貼范圍擴至全市，二胎、三胎家庭分別補貼6萬元、12萬元，疊加契稅全免，政策首日咨詢量突破5000人次。

·合肥、鄭州：部分土地在出讓環節直接規定現房銷售比例，倒逼房企提升產品力。如合肥紅達天映、偉星T10。

·荊門：湖北省唯一試點城市，其現房項目“城控·易居苑”開盤首日去化率100%，實現“交房即辦證”，購房者滿意度超90%。

配套支持：破解房企資金困局與消費顧慮

為緩解現房銷售對房企的短期沖擊，多地推出針對性政策：

·資金紓困：贛州允許土地出讓金分期繳納，九江對現房購房者補貼契稅50%，山東將公積金貸款額度提高至80萬元。

·需求激勵：中山向新房購買者發放購房款0.5%的消費券，蘇州對多子女家庭上浮貸款額度至1.2倍，成都試點“現房+消費券”組合，購房即贈1萬元家電補貼。

市場影響：短期陣痛與長期紅利并存

1、行業洗牌加速

現房銷售要求房企自有資金占比超50%，中小房企生存壓力加劇。2024年TOP10房企市場份額升至63%，行業集中度創歷史新高。

2、供需結構優化

2024年全國現房銷售面積達3億平方米，占總銷量30.84%，較2020年翻倍。盡管青島等城市現房均價較期房高21%，但武漢、成都等地現房去化周期縮短至6個月，供需匹配效率提升。

3、消費者行為轉變

購房者對現房接受度顯著提高。北京、上海核心區現房去化率超90%，武漢多孩家庭現房認購量同比激增150%，市場調研顯示，87%購房者認為“現房可規避交付風險”。

漸進改革是關鍵

現房銷售是行業高質量發展的必由之路，但需平衡風險防控與市場穩定。新出讓地塊逐步推行現房，存量項目延續預售，避免“一刀切”沖擊市場。同時建議現房模式配套“預售資金穿透式監管”和“房企信用修復機制”，以平穩過渡。

從試點到全面落地的挑戰

盡管現房銷售占比有望在2025年突破30%，但全面推廣仍需突破三大瓶頸：

·金融工具創新：需開發“現房開發貸”及REITs產品，緩解房企長期資金壓力；

·土地供應節奏：優化出讓頻次，避免短期供應過剩導致區域房價波動；

·質量監管升級：建立“在建過程透明化”平臺，確保現房交付質量。

現房銷售試點不僅是房地產行業的“破局之戰”，更是中國住房制度向“住有所居”目標邁進的重要一步。隨著政策細化與市場適應，這一模式或將重塑購房邏輯，推動行業從“規模擴張”轉向“品質深耕”。