觀點指數(shù)(GDIRI) 綠城中國和樾玉鳴開盤一個多月，以50多億網(wǎng)簽數(shù)據(jù)在北京4月樓市中表現(xiàn)亮眼。

北京住建委數(shù)據(jù)顯示，截止到2025年5月8日，和樾玉鳴（玉鳴苑）已簽約套數(shù)為306套，已簽約面積為48540.02平方米，成交均價為104936.54元/平方米，按此計算網(wǎng)簽金額約為50.94億元。項目未售的貨值約為43.64億元。

和樾玉鳴在今年3月21日首開，開盤一次性推出13棟444套住宅產(chǎn)品。供應(yīng)的以139-267平方米四居高端改善產(chǎn)品為主，占比89.19%。少量118-157平方米三居，占比10.81%。

項目位于海淀區(qū)上地街道，北面即為“后廠村”，互聯(lián)網(wǎng)大廠總部聚集地（百度、騰訊等），與地鐵16號線馬連洼站直線距離約1.7公里，項目指導(dǎo)價為10.5萬元/平方米，與二手房形成倒掛，周邊西山壹號院、清河橡樹掛牌價超12萬元/平方米，圓明天頌成交價16萬元/平方米以上。這也許是和樾玉鳴銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好的原因之一。

同日開盤的功德寺雙子星和樾望雲(yún)也獲得不錯的成績。首推639套，認(rèn)購577套，金額78.62億元，均價10.53萬元/平方米，開盤去化率90%。

北京版圖

和樾玉鳴項目地塊于2024年11月5日由綠城中國以51.75億元搖中，其樓面價約71061元/平方米。該地塊共吸引了越秀、華潤、中海、金茂、海開&建工、綠城共6家企業(yè)參與競拍，開拍后經(jīng)過35輪競價觸達(dá)地價上限，轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)。最終項目由綠城中國和越秀地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)。從拿地到首開僅用4個半月，這也符合綠城中國的開發(fā)節(jié)奏。

2024年年報披露顯示，綠城中國從拿地至開工、首開及經(jīng)營性回正的時間分別縮短至1.7、4.7及12.3個月。其中，多個項目再次刷新記錄，杭州湖棲云廬項目從拿地至開工僅24天，天津桂月云翠項目從拿地至首開僅63天，西安紫棠苑項目拿地后145天實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流回正。

2025年以來，北京核心區(qū)價格趨穩(wěn)，遠(yuǎn)郊仍需時間消化庫存。據(jù)北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京新建商品住宅成交3010套，同比上漲30%、環(huán)比下降27%，成交量處于中等水平，和近一年來的月均成交量對比基本持平、略高于16個月以來均值水平，其中海淀區(qū)3個新房項目顯著帶動市場成交，使得該區(qū)成交量在全市占比接近20%。

非核心區(qū)域則面臨較高的去化壓力。綠城中國曉月和風(fēng)位于大興黃村衛(wèi)星城商圈，于2023年10月首開。截止2025年5月8日，取證三張，準(zhǔn)售面積為13.18萬平方米，住宅簽約面積為8.58萬平方米。如果加上車位和儲藏間的簽約面積，整體去化率為85.2%。

回顧綠城中國在北京的布局，從2024年年報披露的項目來看，僅剩和樾玉鳴、北京御園和曉月和風(fēng)3個項目。建筑面積為52.52萬平方米，權(quán)益建面為37.38萬平方米，其中新增1個項目。

觀察近三年其在北京的項目情況，2022年有10個項目，建筑面積為189.11萬平方米，權(quán)益建面為119.16萬平方米，其中新增3個項目。2023年有7個項目，建筑面積為131.64萬平方米，權(quán)益建面為93.56萬平方米，其中新增1個項目。

“安全”策略

可以看到，綠城在北京區(qū)域的項目數(shù)量明顯下降，其投資策略是進(jìn)一步向市場安全區(qū)域集中，這有助于提高未來的抗風(fēng)險能力。2024年綠城一二線城市的貨值占比達(dá)92%，其中北上杭貨值占比達(dá)51%。主要提供安全邊際的貨值量在杭州，北京貢獻(xiàn)占比有限。

據(jù)觀察，2022年綠城新拓的27個項目中，杭州有16個，浙江?。ê贾?，下同）有20個。2023年新增的38個項目，杭州涉及14個，浙江省進(jìn)一步增加至24個。2024年新增土儲項目上漲到42個，杭州增加至15個，浙江省新增22個。

觀點指數(shù)認(rèn)為，北京土拍市場的特征讓綠城中國有所謹(jǐn)慎。當(dāng)前，房企的投資策略趨于一致，即在核心區(qū)域核心地塊，這也導(dǎo)致企業(yè)扎堆，競拍概率降低。此外，不少地塊掛牌要求高，如價格、配套建設(shè)比例高，開發(fā)難度大。近年來，北京出現(xiàn)一些百億的組團(tuán)地塊，對企業(yè)的綜合開發(fā)能力提出了更高的要求，使得企業(yè)的投資決策時間延長。

更重要的是，綠城中國聚焦項目本身，而不僅是城市，尋找差異化定位的機(jī)會。這個方向也在今年業(yè)績會的表述中得到證實。業(yè)績會中提到，綠城中國尋找一些結(jié)構(gòu)性的小眾投資機(jī)會，比如板塊供給短缺或是操盤有較大溢價能力的項目，對于明顯過熱的地塊，其會在合理的地價范圍內(nèi)出價，不會為拿地而大幅放松投資標(biāo)準(zhǔn)，在土地獲取上堅持理性決策，尋求多方驗證。

當(dāng)然，北京市場依然呈現(xiàn)巨大的吸引力，2025年一季度北京全市新建商品房銷售面積247.3萬平方米，由上年全年的下降1.2%轉(zhuǎn)為增長6.2%。綠城中國在此耕耘20多年，無論是品牌口碑，還是市場表現(xiàn)，都積累了一定的基礎(chǔ)。北京市場依然還會是綠城中國狙擊的靶點。

綠城中國于5月8日披露的月度銷售數(shù)據(jù)顯示，2025年4月其自投項目取得銷售2103套，銷售面積約29萬平方米，當(dāng)月銷售金額約為人民幣116億元，銷售均價約為每平方米人民幣40265元。

2025年1-4月，綠城集團(tuán)取得合同銷售面積約137萬平方米，合同銷售金額約人民幣477億元；其中歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額約為人民幣298億元。1-4月累計代建項目銷售面積171萬平方米，銷售金額約233億元人民幣。綜上，總合同銷售面積達(dá)308萬平方米，銷售金額約710億元人民幣。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。