上海樓市“銀四”兌現(xiàn)。4月，上海新房市場在高端改善項目帶動下呈現(xiàn)“低開高走”格局，成交規(guī)模與去年同期持平；二手房市場則連續(xù)7個月站穩(wěn)“榮枯線”以上水平，量價顯現(xiàn)筑底信號。

新房市場高端改善領(lǐng)跑，區(qū)域分化延續(xù)

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月上海新建商品住宅成交面積為55萬平方米，成交量和去年同期相當。交易節(jié)奏上，延續(xù)低開高走格局，尤其是最后一周，在高供應(yīng)推動下成交超18萬平方米。

從供應(yīng)情況來說，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，4月新房供應(yīng)49.2萬平方米，環(huán)比增加5.1%。入市的31個樓盤中，14個樓盤是3萬元/平方米-6萬元/平方米的首次改善樓盤，其余均為中高端改善項目，其中包括9個10萬元+豪宅類項目，當期供應(yīng)面積最大的項目是寶山月浦的上海長灘五期，投放3.8萬平方米、368套，網(wǎng)上報均價53182元/平方米。

“4月初受到清明假期影響低開，經(jīng)過一周的調(diào)整后，新房成交連續(xù)向上反彈。特別是下半月有不少網(wǎng)紅項目入市，帶動成交上行。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析道。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年4月，上海至少有5個“日光盤”，包括浦發(fā)?蓮園、象嶼蘇河琹廬、翡雲(yún)悅府、中海云邸玖章、保利海上印等，這些項目均實現(xiàn)開盤即罄。

其中最受市場關(guān)注的莫過于浦東新楊思地王翡雲(yún)悅府項目，項目于4月27日線下開盤，首批次開盤時，228套房源獲近千組認購，入圍積分近64分，成功刷新今年上海新盤最高認購數(shù)和最高入圍積分紀錄。首開“日光”后，4月29日項目火速加推二批次房源，160套房源累計獲認購超500組，認購率達318%，再次觸發(fā)限售及積分制。

不過，新房市場仍延續(xù)結(jié)構(gòu)性分化趨勢。機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月共有15個樓盤認購率不足50%，其中不少項目因認購不足直接取消搖號環(huán)節(jié)。

從區(qū)域分布來看，數(shù)據(jù)顯示，4月，浦東成交面積超過13萬平方米，繼續(xù)領(lǐng)跑全市。閔行、寶山這些首次改善和中端改善關(guān)注度較高的區(qū)域成交面積分別超過6萬平方米和5萬平方米，延續(xù)了較高活躍度。遠郊區(qū)域中，嘉定表現(xiàn)突出，成交面積達到5萬平方米，青浦、松江表現(xiàn)則相對弱些。

盧文曦指出，3月成交量季節(jié)性沖高后，4月成交必然會回歸到合理區(qū)間。值得關(guān)注的是當前觸發(fā)積分的樓盤開始變多，網(wǎng)紅項目的熱銷可以持續(xù)提振市場信心，預(yù)計后續(xù)在穩(wěn)定的推盤節(jié)奏助力下，5月成交依然有不少看點。

從五一假期完成認籌的多個樓盤來看，翡雲(yún)悅府、西派海上等多個熱門項目觸發(fā)限售及積分制，綠城潮鳴東方、安高申隴院等也觸發(fā)限售。

二手房市場量價企穩(wěn)回升

從二手房市場來看，上海的二手住宅成交量已連續(xù)7個月保持在1.5萬套“榮枯線”以上水平運行。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，4月上海二手住宅成交2.09萬套，同比增加28.52%。

盧文曦提到，4月雖然一些先行指標相比3月略有下滑，但總體情況都保持在相對活躍期。特別是4月下半月也出現(xiàn)過單日網(wǎng)簽量超過1400套的高數(shù)據(jù)，說明市場總體情況仍不錯，不少掛牌房源消化速度也略有提升。

從各區(qū)成交情況來看，浦東成交超過4000套，領(lǐng)跑全市，寶山、閔行緊隨其后。徐匯、普陀、楊浦等中心城區(qū)成交均破千套，保持活躍水平。整體而言，內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)的成交占比繼續(xù)小幅提升，總價700萬元以上的房源交易活躍度在持續(xù)升溫。

從成交前十的小區(qū)來看，一些房齡較大但位置還不錯的“老舊小”保持較高的交易量，比如閔行的靜安新城。此外，像徐匯的馨寧公寓、顓橋的君蓮閔都雅苑等動遷房也有不錯的交易量，說明剛需還在穩(wěn)定入市，同時這些二手房房東正成為新房市場重要改善客源，形成交易鏈條良性循環(huán)。

價格而言，上海中原二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.25%，連續(xù)兩個月回升，前4個月中僅2月份出現(xiàn)環(huán)比下跌。伴隨成交放量，業(yè)主心態(tài)趨穩(wěn)，品質(zhì)商品房及市中心次新房議價空間已收窄，優(yōu)質(zhì)房源的價格有止跌跡象。

業(yè)內(nèi)指出，盡管4月成交環(huán)比回落，但屬季節(jié)性調(diào)整，總體表現(xiàn)仍延續(xù)了市場較高的活躍度。4月召開的政治局會議首次提出“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，預(yù)計政策仍會持續(xù)呵護房地產(chǎn)，根據(jù)市場形勢變化及時出臺針對性舉措。同時，政治局會議也提及推進城中村和危舊房改造，有望釋放置換需求，支撐一二手市場聯(lián)動。疊加央行近日出臺下調(diào)公積金貸款利率等一系列政策，相信市場預(yù)期有望進一步改善。