從4月初三亞公布2025年土地供應計劃開始，就一直想抽空給大家說說幾宗特殊的住宅用地。

它們都位于三亞中央商務區(qū)啟動區(qū)東岸單元，涉及的幾宗地塊分別是 DA02-17-01、 DA02-29-05A/B 、 DA02-46-01 ，都位列擬供應城鎮(zhèn)住宅用地清單。

為什么說它們特殊？那是因為，按照早期的控規(guī)，它們都是商服用地，而且都已經(jīng)于2019-2020年掛牌成交，分別由華僑城、成都萬華集團、三亞旅文競得。

今年擬以住宅用地掛牌，說明將變更土地性質(zhì)，但是在土地供應計劃發(fā)布之前，沒有看到土地變更的任何信息，而且有的地塊已經(jīng)建成并且開啟預售了。

已經(jīng)賣掉的土地，由商服變更住宅，重新供應；甚至都已經(jīng)建成了商辦樓，還要變更成住宅，重新掛牌土地，這樣的信息，必然會吸引房地產(chǎn)圈內(nèi)外關注。

東岸單元大部分地塊已售罄

我們先帶大家了解一下這幾個地塊的位置，也就是下文附的衛(wèi)星示意圖，這是三亞中央商務區(qū)2019年掛牌以來，累計已經(jīng)掛牌成交土地的位置示意圖。

“至理數(shù)據(jù)”海南房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺顯示，東岸單元的大全部地塊已掛牌成交，除了 DA02-19-02地塊2024年成交，其他地塊都在2019-2020年期間成交。

2019-2020年成交地塊都是商服用地，但2022年，根據(jù)東岸單元發(fā)展需要，將 DA2-19-04、 DA02-52-03兩個地塊調(diào)整為商住混合用地，建設安居房。

中國鐵建海語東岸北區(qū)安居房、中糧鉑悅居安居房就是這么來的，2024年成交的 DA02-19-02地塊正在建設東岸單元首個市場化商品住房中糧鉑悅壹號。

如今，三亞中央商務區(qū)計劃將 DA02-17-01、DA02-29-05A/B、DA02-46-01三宗已摘牌商服用地，轉(zhuǎn)為住宅用地并重新供應，將重塑東岸單元業(yè)態(tài)格局。

三亞中央商務區(qū)東岸單元2019-2024年掛牌成交地塊示意圖

兩宗已摘牌商服用地,變更住宅用地

三宗計劃轉(zhuǎn)變性質(zhì)的地塊， DA02-17-01、DA02-29-05A/B地塊還沒有開建，目前接近于凈地狀態(tài)，轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)并啟動建設，從常理來看，是說得過去的。

4月14日，三亞中央商務區(qū)管理局公布了東岸單元修編的批前公示，里面首次公開透露了 DA02-17-01、DA02-29-05A/B兩宗地塊將轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)住宅用地。

其中，DA02-17-01地塊占地約26.17畝， 為二類城鎮(zhèn)住宅混合零售商業(yè)用地(95%:5%)，容積率≤3.1，建筑密度≤30%，建筑限高80米，綠地率≥35%。

DA02-29-05A/B地塊占地約49畝，為二類城鎮(zhèn)住宅用地，是純住宅用地、不含商業(yè)配套，容積率≤1.5， 建筑密度≤35%，建筑高度≤24 米， 綠地率≥35%。

奇怪的是， DA02-46-01地塊原本也是商 服用地，而且也是作為城鎮(zhèn)住宅用地的性質(zhì)出現(xiàn)在今年計劃供應土地清單中，但沒有在這次東岸單元的修規(guī)范圍內(nèi)。

或是因為DA02-46-01地塊已經(jīng)建設且開啟預售，所以沒被納入這次修規(guī)范圍。這宗地塊最終以什么方式轉(zhuǎn)變性質(zhì)，值得關注，或也會成為行業(yè)的新參考。

三亞中央商務區(qū)東岸單元擬將商服用地修規(guī)為住宅用地示意圖

三宗修規(guī)宅地,會歸屬哪家房企？

實際上，4月份以來，有不少業(yè)內(nèi)、購房者粉絲與交流，大家對這三宗地塊的未來歸屬很關注。

我們認為，這幾宗商服用地修規(guī)為住宅用地，如果重新掛牌出讓，可以參考三亞中央商務區(qū)鳳凰海岸單元大唐集團、紫金礦業(yè)、恒力集團的拿地操作。

這三家企業(yè)2020年底至2021年初拿到的是服務型公寓用地，后來修規(guī)為住宅用地并于2022年底重新掛牌，拿地企業(yè)還是他們?nèi)遥辉黾恿送恋爻鲎尳稹?/p>

所以，我們可以大概估測， DA02-17-01、 DA02-29-05A/B、 DA02-46-01地塊大概率還是歸屬原來的摘地房企，也就是華僑城、成都萬華、三亞旅文。

但是，不排除這幾家企業(yè)把地塊轉(zhuǎn)賣給其他企業(yè)，比如華僑城正在逐漸退出房地產(chǎn)業(yè)，可能會將DA02-17-01地塊賣給其他企業(yè)，另兩家企業(yè)或保持拿地。