文/仲躋嵩、耿樸凡

不經意間，南京的低密地塊供應正處于井噴中。

此前報道，在4月23日的南京土拍中，南部新城首個“低密改善”宅地歷經38輪激戰后成交。該地塊低至1.2的容積率、35米的限高，預示著未來將以類洋房產品入市。

事實上，隨著城市的發展和土地政策的調整，低密產品卷土重來：2024年南京土地成交平均容積率已經降至1.74，為近10年最低；2025年南京新上市的樓盤，多為低密改善盤。

當曾經稀缺的低密產品遍地開花，勢必會存在洋房與洋房之間的競爭。而購房者如何選擇，或許可以從南京房企的拿地與開發路徑中，獲得一些有益的啟示。

從老門東到珠江路

只做低密的中堃殺進主城

4月18日，首進南京的浙系房企長住集團與南京本地新秀中堃置業正式簽署合作協議，共同打造南京新街口地區近20年來唯一上市的珠江路G05地塊。

珠江路G05地塊此前的容積率高達3.5，為踐行“好房子”要求最終下調至2.6。盡管地塊較為迷你，可建面積不足1.2萬平方米，但由于是新街口核心范圍近20年唯一上市的新地塊，有“學區更優、房源更新、產品更好”的標簽，珠江路G05地塊成為眾多房企爭奪的焦點——競價68輪、溢價43.37%，最終由長住集團競得。未來，開發商可結合最新的規劃建設指標，打造兩棟以第四代住宅為特色的高品質住宅。

值得關注的是長住集團的合作對象中堃置業，江心洲現象級豪宅、定制化現房新標桿賢坤花園的操盤者。

南京中堃置業創始人徐波濤 圖源：中堃置業

南京地產圈都不陌生，南京中堃置業創始人在房地產行業深耕20多年，曾帶領團隊打造了一批南京高品質住宅項目。

首秀項目賢坤花園位于江心洲島中，容積率僅1.5，是江心洲2024年唯一上市的低密項目，共打造8幢8-10層低密度洋房產品。注意到，目前中堃置業在南京的項目并不多，除賢坤花園和上述珠江路G05地塊外，還有被稱為“賢坤花園”二期的江心洲G50地塊，容積率1.05；老門東G10地塊，容積率1.2。

賢坤花園實景

據悉，在老城保護開發的策略指引下，在明城墻圍合的約50平方公里的老城核心區內，近十年來南京僅出讓了6幅住宅用地，包括老門東G10地塊、珠江路G05地塊。

可以看出，中堃置業精準定位高端市場，專注于別墅和洋房產品的開發，而隨著低密產品大量入市，中堃置業也將開發對象從河西江心地段擴展到南京主城核心地段。正如南京中堃置業創始人在4月18日的簽約儀式上所說：堅定看好南京核心城區的改善市場。

低密地塊遍地開花

南京“最大的洋房潮來了”？

從1994年起，為提高土地利用率，國家有關部委出臺規定，限制別墅用地。此后20多年里，對別墅用地和建設的限制不斷加碼。而今，不少城市加大對低密宅地的供應，當低密地塊遍地開花，對市場來說意味著什么？

所謂容積率，即小區的總建筑面積與用地面積的比，是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標。容積率小于0.5，可以建獨棟別墅；容積率小于0.7，可以建純聯排；容積率小于1.0，可以打造聯排別墅和花園洋房；18層高層住宅的容積率一般為1.8至2.5之間。業內普遍認為，容積率在1.2以下可以被稱作低密度。

了解到，2024年6月19日的南京土拍會上，臨近河西CBD的建鄴區G11地塊，因容積率從規劃的1.8降至1.01，引來房企的爭搶，總共競價47輪，成交樓面價43888元/平方米、總價17.4億元。市場的熱捧，讓南京加大了對低密地塊的投放力度，2024年南京38幅重點地塊中，玄武區紫金山南麓顧家營地塊、秦淮區南部新城秦淮河國際路地塊等的容積率最低為1.01，浦口區八里路以南地塊、溧水區月鷺湖地塊容積率最低僅為0.8。2024年，南京土地成交平均容積率降至1.74，為近10年最低。

對土地開發來說，容積率越高，意味著開發商可以建更多的房子，城市可以拍得更多的出讓金。此前，南京住宅用地容積率普遍超過2.0，甚至達到2.5或者更高。在樓市整體低迷的行情下，不少高層住宅陷入滯銷難賣、供過于求的境地，土地出讓也頻現底價成交、以致于城投平臺無奈托底乃至土地流拍。

這兩年，隨著南京低密地塊密集推出，土拍市場也逐漸回暖。不過，目前南京主城推出的低密地塊容積率普遍貼著1.0的線，遠郊的低密地塊最低也僅為0.8，大多只能建設排屋、疊墅、洋房等產品。據房產自媒體“花貓說房”，目前南京市面上新老洋房產品共有33家，“最大的洋房潮來了”。

主城低密供應增多后

遠郊低密項目去化還樂觀嗎

低密地塊大批量入市的同時，這兩年，南京樓市改善需求爆發，尤其是放開限購后。此前，一些新城板塊低密宅地的先期開發，驗證了在房地產市場艱難調整的新形勢下，稀缺的低密住宅依然受寵。比如江心洲、江北核心區、燕子磯新城等板塊，低密度的疊墅、大平層雖然售價不菲，但去化率明顯快于小高層、高層住宅。

這是否意味著，低密項目在未來一段時間內將一直處于熱度高點？

業內知名人士認為，不同地段的低密產品，熱度將會形成差異化。比如一二線城市的核心區域改善項目，由于地段緊俏產品稀缺，將會吸引處于塔尖的終極改善的購房者的興趣。不過，在總體供大于求的背景下，曾經受到熱捧的新城板塊或者遠郊區域的低密項目，去化未必能延續此前的速度。土拍中，開發商對遠郊低密地塊的爭搶也遠不如主城那么激烈。

3月份，有24個城市新房價格環比上漲。其中，上海上漲0.7%，居全國第一；其次是杭州、成都，上漲0.5%；寧波上漲0.4%；天津、長沙、濟南、宜昌均上漲0.3%。南京連續7個月新房價格上漲……即便在這樣的熱鬧中，南京中堃還是不慌不忙，江心洲即將推出8層洋房，老門東4層Villa級產品、與杭派標桿共同致力于珠江路的核心改善。

城門城門幾丈高？作為南京的地產新銳，當南京中堃置業創始人帶著他的創業團隊在意氣風發中來到老門東、殺到新街口，這或許也可為在“南京史上最大洋房潮”到來而抉擇有困難的人，提供一些站在開發商角度上，但對購房人又不無裨益的擇業思路。

編輯：張靜文