隨著“好房子”國家標準《住宅項目規范》實施進入倒計時階段，北京市場已呈現政策聯動效應。據記者統計，在傳統銷售旺季“小陽春”期間（3月1日至4月26日），北京新房累計成交7855套，相較于1月和2月的總成交量增長了55.92%，環比同期增長超五成。其中，部分符合“好房子”新政的項目搶跑成為關鍵。

盡管《住宅項目規范》正式實施尚待5月1日，北京新房市場早已提前掀起“前置性”產品更迭，記者近期走訪發現，得房率、層高、功能陽臺等硬核指標成為購房者關注的焦點，部分項目得房率更是高達100%，收獲購房者青睞。業內專家分析指出，當“好房子”項目得房率競爭觸及天花板，住宅產品硬件標準趨近同質化，公共空間品質提升正成為差異化競爭新賽道。

成交：網簽增長已定，長尾效應可期

作為房地產市場銷售旺季的3月及4月，北京新房市場呈現傳統旺季特征。記者統計，3月1日—4月26日，北京新房累計網簽量達7855套。盡管4月尚未結束，但與1月和2月累計成交的5038套相比，已經實現了55.92%的顯著增長。其中，部分符合“好房子”新政的項目搶跑成為關鍵。

在網簽增長率已成定局的情況下，隨著部分“好房子”項目搶跑入市，受“小陽春”行情帶動的購房成交熱度，有望在后續的網簽數據中進一步得到體現，長尾效應可期。

隨著“好房子”項目的集中入市，在與存量項目的競爭中明顯更具優勢。記者與一位購房者溝通了解到，去年底，該購房者因家中二胎的出生，現有80平方米的房屋無法滿足居住需求，所以萌生了換房的想法。彼時，該購房者看中了建投國貿?瑨上139平方米戶型，在與銷售人員溝通過程中得知得房率84%，然而與該項目相鄰的北京城建國譽頌得房率高達100%。其坦言，同樣預算下，這里能獲得多一間兒童房的功能空間，對二孩家庭而言是剛需中的剛需。

在合碩機構首席分析師郭毅看來，存量項目若要在競爭中突圍，需重新審視市場策略。她表示，存量項目可通過價格調整與競品形成錯位競爭，或等待區域內相鄰項目完成去化后，使得兩者總價區間重疊度相似的房源進一步降低，避免形成直接客源爭奪的競爭態勢。此外，通過多元化營銷手段清倉庫存，為后續市場布局騰出資金與空間。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，當前市場環境下，“好房子”的集中入市，的確為新房市場注入了新動能與新亮點。這類產品通過空間利用率的突破和居住體驗的升級，有效激活了新增購買力及潛在改善型需求。使得房地產交易活躍度顯著提升，形成了供需兩端的良性互動。

購房者關注：高得房率成首選

4月北京新房市場“小陽春”行情持續發酵，即便工作日期間多個熱門項目售樓處仍現人流高峰。

記者在中海麗金府看到，雖然該項目并未正式開盤，但是該項目已吸引多組購房者前來看房。根據中海麗金府銷售王東升的統計，4月以來工作日日均到訪量可達70組，休息日到訪量日均在150組。

按此計算，一周7天日均可達93組客戶。高頻帶看導致銷售人力趨緊，未預約客戶常需與其他購房者共享置業顧問服務。

該項目受到追捧的背后，一部分源于地段優勢——西南二環外麗澤商圈內。此外，按照“好房子”標準打造也是最為重要的原因。

王東升表示，130平方米戶型得房率達94%，160平方米戶型達90%，較周邊端禮著、北京潤府等競品高出7—15個百分點。

以中海麗金府130平方米戶型測算，購房者實際獲得使用面積較周邊競品可多獲約17—27平方米，相當于用同等預算獲得更大居住空間。

同為麗澤區域即將在5月開盤的中海麗澤叁號院，記者在現場看到，雖然是工作日但現場洽談區及沙盤處仍有多組前來看房的購房者。其中，一組購房者告訴記者，該項目139平方米及114平方米戶型得房率也均為90%以上，與中海麗金府基本一致，所以最終購買哪家項目，還要看優惠后的價格做決定。

3月31日，住建部發布《住宅項目規范》國家標準，為住宅品質劃定硬性指標。政策導向下，北京新房市場掀起“品質提升”熱潮，得房率、層高、陽臺配置等核心參數成為開發商競逐焦點。

位于通州的北京城建國譽頌通過將陽臺、挑空、設備平臺等空間進行玻璃外封一體化設計，使得該項目實現得房率100%的極限值。

北京城建國譽頌銷售李偉江表示，“好房子”標準允許封閉陽臺按投影面積1/2計入容積率，這意味著購房者能獲得更多的使用空間。

此外，招商蛇口北京公司相關人士表示，客戶在購房過程中更關注于未來的生活方式和居住質量，對戶型設計、精裝配置、小區公區的品質等關注度明顯提升，年輕人對于建筑美學的要求和收納體系的設計更加關注。

郭毅指出，區域市場中得房率更高的“好房子”項目，往往能實現營銷破局。這類產品通過空間利用率的提升，強化了居住體驗感。此外，以海淀為代表的核心區域，雖未放寬得房率審批標準，但其憑借較好的客戶基數、優越的區位條件、成熟的產業配套及便捷的軌道交通資源，持續保持市場需求端的強勁態勢。購房者對區域未來價值潛力的認可，疊加當下旺盛的改善型需求與強勁的購買力支撐，也使得多數項目實現快速去化。

新賣點：公共空間成“好房子”殺手锏

當“好房子”標準成為行業共識，新項目憑借高得房率、3米層高、功能陽臺等硬核指標持續沖擊市場，倒逼存量項目加速迭代。

但不容忽視的是，當越來越多符合“好房子”標準的項目入市，率先“吃螃蟹”的項目具備的設計優勢正逐步被后續跟進的項目所抵消。例如目前在售的“好房子”項目招商云璟攬閱、中海麗金府、北京城建國譽頌等產品之間的“品質同質化”競爭也將愈發激烈。

盡管“好房子”項目相比存量房項目，即早于“好房子”標準發布前入市的項目，具有明顯優勢，但當“好房子”項目得房率觸及天花板，且室內精裝標準日趨同質化時，未來競爭的主戰場或將轉向社區公共空間的價值挖掘。

記者梳理發現，傳統小區受限于開發年代，普遍存在社區入口設計平庸、會所功能缺失、地下車庫建造標準較低等問題。此外，歷經十余年甚至更長的使用周期后，早期項目園林景觀年久失修，公共空間品質折損嚴重。

在此背景下，房企若要激活改善型需求，推動購房者“賣舊買新”的消費升級，除保持住宅產品本身的競爭力外，更需在社區公共空間領域構建代際優勢。

在郭毅看來，目前公眾對“好房子”的認知往往局限于得房率指標，而“好房子”更深層的突破方向在于公共空間品質的提升。她表示，核心在于通過會所、風雨連廊、沿街商業及架空層等多元空間的重構，實現社區生活場景的有機共生。

正如郭毅所言，記者走訪發現，多數“好房子”項目已經開始著手打造公共空間的建設。例如，北京城建國譽頌小區內設有藝術連廊，可供業主會客或舉辦活動，打造社區社交場域。中海麗金府以及中海麗澤叁號院在3號樓1層分別配置600多平方米以及400平方米的架空層用作泛會所。

謝逸楓指出，“好房子”項目想在競爭中更好地去化，需要調整產品規劃設計，將健康、環保、智能等理念融入產品里，憑借高性價比、較好的產品力形成真正的競爭優勢。

記者 王寅浩 李晗