買房如果踩到了時(shí)間點(diǎn)，財(cái)運(yùn)擋都擋不住。

2015年買房的人，哪怕是最高點(diǎn)買入，一直留到現(xiàn)在都沒賣，也基本上小賺，起碼不會(huì)虧得太慘。2019年跟風(fēng)買進(jìn)的人，基本上虧損比例都在30%起，相當(dāng)于100萬的房子已經(jīng)虧了30萬，具體到一些配套不好的片區(qū)，虧損更是達(dá)到50萬。

再到2025年，現(xiàn)在到處都是便宜的房子，如果這個(gè)時(shí)候去買，就可以撿不少便宜，只是，絕大多數(shù)購(gòu)房者都不敢輕易買房，生怕買入就面臨資產(chǎn)貶值，房?jī)r(jià)繼續(xù)跌。尤其是住建部官宣消息落地！5月開始，住房迎來新標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)示著有3類二手房將要加速貶值了。

01、住建部官宣！5月開始，住房迎來“新標(biāo)準(zhǔn)”

前段時(shí)間，住建部正式發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，明確自2025年5月1日起實(shí)施。其中從基本規(guī)定、居住環(huán)境、建筑空間、結(jié)構(gòu)、室內(nèi)環(huán)境、建筑設(shè)備6大方面作出相應(yīng)要求，

比如：新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設(shè)置電梯，提高墻體和樓板隔聲性能，提高了戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬，提高陽臺(tái)等臨空處欄桿高度等等。隨著這項(xiàng)新措施的落地，業(yè)內(nèi)分析，從此居民的居住品質(zhì)將得到提升，同時(shí)部分群體也會(huì)受到一定的沖擊。

02、3類二手房將要加速貶值了

第一類，房齡超20年的多層步梯房。住建部明確，4層及以上住宅必須配置電梯，意味著以后的新建住宅，哪怕只有4層，也要設(shè)置電梯，提高居民的出行便利。

然而目前，全國(guó)共計(jì)有12億平方米的老舊住宅無電梯，而且這些老房子普遍還存在層高不足2.8米、隔墻傳聲值超標(biāo)6-8分貝的結(jié)構(gòu)缺陷，這些都與新建住宅的3米層高、45分貝隔音標(biāo)準(zhǔn)形成代際落差。預(yù)示著接下來這些品質(zhì)差的老房子，將淪為"政策棄子"，未來貶值速度加快。

比如北京西城區(qū)1980年代建成的某6層樓老小區(qū)，五月的存在價(jià)相比年初驟降13%，和同期在電梯的次性房相比，價(jià)格更是下跌6%。

第二類：未預(yù)留專用設(shè)備平臺(tái)的住宅。新規(guī)要求，以后的空調(diào)室外機(jī)必須安裝在專用平臺(tái)。這個(gè)措施瞬間讓那些非標(biāo)設(shè)計(jì)的住宅陷入了尷尬。比如上海浦東新區(qū)某些小區(qū)，空調(diào)外機(jī)懸掛在陽臺(tái)外的房源，5月帶看量大幅下滑。

尤其是存在通信盲區(qū)的老小區(qū)，比如南京鼓樓區(qū)某2005年建成的小區(qū)，因?yàn)殡娞堇镞B移動(dòng)信號(hào)都沒有，5月掛牌價(jià)較同地段新房低出超20%。這些缺陷都將加速老房子的去化難度，未來貶值率更高

第三類：未做隔聲改造的薄墻板樓。新規(guī)明確，臥室、起居室樓板的撞擊聲隔聲性能指標(biāo)從 “不應(yīng)大于 75 分貝” 提升至 “不應(yīng)大于 65 分貝”。這個(gè)措施一旦落地，對(duì)于曾經(jīng)那些樓上掉支圓珠筆、樓下都能聽見的"老破小"，簡(jiǎn)直就是精準(zhǔn)打擊。

比如深圳福田區(qū)某2010年建成的塔樓，因?yàn)闃前遄矒袈晧杭?jí)超標(biāo)，帶客量瞬間下滑，價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于隔音較好的同地段小區(qū)。

03、持房者如何應(yīng)對(duì)？

未來，上述三類低質(zhì)、非標(biāo)住宅的貶值率更高，對(duì)于手上正好有這些房子的業(yè)主，此刻最應(yīng)該清醒認(rèn)知：

解決之道唯有兩種方案：第一，適老化改造：比如南京某小區(qū)加裝電梯以后，掛牌溢價(jià)11%，證明適老化改造，部分老房子可以挽回價(jià)值；但絕大多數(shù)老房子很難有翻身機(jī)會(huì)。

第二，置換更現(xiàn)實(shí)。市場(chǎng)供給過剩，很多優(yōu)質(zhì)的新房變現(xiàn)難度變大，這種情況下，超標(biāo)老舊房產(chǎn)拿在手上，每拖延1年拋貨，資產(chǎn)縮水幅度就擴(kuò)大3-5%。

所以，與其守著貶值的資產(chǎn)，不如抓住政策過渡期的置換紅利。畢竟隨著住房新標(biāo)準(zhǔn)落地，以后不合規(guī)的老房?jī)r(jià)值只會(huì)被時(shí)代拋棄。