01

廣州，房價仍在雙降

第一省會廣州，在四大一線城市中的處境依舊最尷尬。

這個尷尬是從本輪房地產調整就開始的。

尷尬主要集中在，救市最猛，但卻最無力。

在全國房地產整體向下的這三年，廣州可以說是一線城市中救市最激進的城市。

去年限購大放松背景下，廣州成為首個全域不再限購的一線城市，向二線城市看齊。其房貸利率是一線城市中最低，和二線城市齊平。

所以，去年我在分析廣州樓市的時候說過，從救市激進程度和限購力度角度看，廣州已經是一個二線城市了。

然而，最激進的救市措施，卻沒能換來最快的局面轉變。

當北上深的房價出現連漲局面時，廣州的房價依舊在雙降。

國家統計局最新公布的3月份70個大中城市數據顯示：

新房24個城市環比上漲，比2月份的18個增加了6個。二手房環比上漲的城市10個，比2月份的3個增加了7個。

這意味著，房價在2月份跌幅面擴大后，3月份跌幅面收窄了不少。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

其中，上海新房環比領漲全國，杭州二手房環比領漲全國。新房與二手房環比同時上漲的城市有7個，分別是：

上海、杭州、成都、寧波、南昌、桂林、深圳。

成都在人口效應、產業效應、信心效應疊加之下，新房已經四連漲，二手房更是連漲了半年。

聚焦到一線城市來看，廣州是一線城市中唯一一個房價仍在雙雙下跌的城市。新房環比下跌0.1%，二手房環比下跌0.2%。

同期的上海、深圳，新房與二手房雙漲。北京新房下跌，二手房上漲。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

從數據可以看到，廣州更尷尬的是，自去年四季度一線城市全面救市以來，房價從未上漲過。

而上海的新房已經連漲了34個月，二手房去年四季度以來，僅2月份下跌了，其余月份都是上漲。

深圳新房與二手房連漲了5個月。北京二手房連漲了6個月。

02

廣州樓市為何難托

廣州為何這么難救？

與其去年的經濟表現有直接關系。

2024年，水逆周期貫穿了廣州全年。

2024年一季度，廣州GDP增速3.6%，位居十強城市倒數第一。

2024上半年，廣州GDP增速2.5%，增速在十強城市中倒數第一。

2024年前三季度，增速2%，增量只有380.11億元，增量增速在十強陣容中均倒數第一。

2024全年，仍沒有擺脫。GDP增速2.1%，增量308.94億元，在十強城市中，仍是倒數第一。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

廣州的水逆，是工業失速的結果。

從廣州統計局披露的數據來看：

2024全年，全市規上工業增加值同比下降3%。

上半年，廣州的工業增加值增速就已經下降了0.8%。前三季度下降2.2%。

從趨勢可以看到，廣州的工業頹勢不但沒有改善，反而在加重。

這一工業增速，在十強城市中，同樣位居倒數第一，且是唯一一個規模以上工業增加值負增長的城市。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局，其中上海為全部工業增加值增速

廣州工業增加值下滑的主要原因，是汽車產業下滑之故。

從工業總產值角度來看，廣州的汽車工業占其工業總產值25.3%，是廣州的當家產業。

制圖：城市財經；數據：廣州市統計局

而這個當家產業，如今出現了困局。

2024上半年，汽車制造業，增加值下降16.4%。前三季度，下降速度進一步擴大：重點產業中，汽車制造業增加值同比下降17.4%，仍處動能轉換深度調整期。

去年全年，仍處于動能轉換深度調整期的汽車制造業增加值同比下降18.2%

廣州汽車工業下滑，在于其生產、銷售雙殺。

回看過去幾年，廣州的汽車產量已經連續四年增長，2023年產量317.92萬輛位居全國第一。

制圖：城市財經；數據：廣州市統計局

然而，進入2024年，產量和銷量同時下滑，且丟掉了汽車第一城寶座。

根據廣州市統計局披露的數據來看，2024年廣州全年汽車產量253.98萬輛，同比下跌了20%。

廣州統計局

此外，去年全年廣州的汽車制造業總產值5054.3億元，同比下跌了18.2%。

廣州統計局

廣州的當家企業廣汽集團，其披露的2024年年度業績公告顯示：

2024年歸屬于上市公司凈資產下降了1.18%。歸屬于上市公司股東的凈利潤下降了81.4%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤下降了221.8%；營業收入下降了17.05%。

廣汽財報

進入2025年，廣州的汽車工業，依舊沒能恢復。廣州統計局披露的2025年前兩個月數據顯示：

1-2月，全市規模以上工業增加值同比下降1.9%。三大支柱產業中，仍處于動能轉換深度調整期的汽車制造業增加值下降16.5%。

之前在分析廣州的時候，我以2022年的數據計算過。

2022年，廣州工業三大支柱產業總產值合計11947.12億元，占全市工業總產值49.93%。也即三大工業支柱，占廣州市工業的半邊天。

2022年，廣州市工業總產值25574.41億元。由此可以計算出汽車制造業占全市工業總產值的25.3%，比重超過四分之一。

這樣一個舉足輕重的產業，產能跳水，整個廣州的GDP增速焉能不吊車尾。

經濟是樓市的基礎，而非相反。皮之不存毛將焉附，所以廣州樓市難托，也就順理成章。

03

廣州，開啟搶人救市

面對如此局面，今年的廣州開啟了歷史上最強悍的搶人大招。

3月中旬，廣東省啟動了“百萬英才匯南粵”春招會，其規模、能級、力度之大，堪稱“史上最強”：

據統計，3月16日全天，招聘會現場吸引了境內外1000余所高校的近12萬名求職者報名參與，現場共有1200多家企業，上新崗位超過5萬個。

同時，線上平臺也有超過1.3萬家企業，提供了近60萬個崗位。

當然，這是廣東省的大招。

具體到廣州，各區相當賣力，根據梳理：

首先是服務保障。南沙開通了地鐵站至會場的免費接駁專線，并提供3至15晚免費住宿；學生跨省面試直補800元，省內、市外及港澳地區應屆高校生享300元補貼。花都推出應屆畢業生來花入住人才公寓“最長15天免費住宿保障”措施。

黃埔推出“靠埔就業經紀人”，越秀邀請資深就業導師坐鎮，花都派出往屆“學長學姐”，為求職者提供“一對一”“一站式”全方位服務。各區還打出“文旅牌”，邀請學子們打卡文旅地標，提升“好感度”。

其次是人才待遇。番禺區高層次人才可享最長5年免租金“拎包入住”人才公寓。海珠區聚焦人工智能、軟件和互聯網、智能網聯等優勢產業出臺人才政策，團隊最高可獲1500萬資金支持，人才個人最高可獲80萬補貼。

南沙區新引進落戶的本科生、碩士、博士每月分別可申領1000元、2000元、4000元生活補貼，連續支持30個月。天河區新引進尖端人才給予最高1000萬安家費支持、院士工作站建站給予100萬的建站經費支持、對培育的尖端人才給予最高100萬支持。

廣州搶人背后，一方面是在全國人口三連降背景下，廣州的人口增量排名依舊不錯，但相比于自身過往，已大不如從前。

廣州2024年常住人口增加了15.1萬人，增量位居全國第三，僅次于貴陽、深圳。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

但相比于其七普時期的年均60多萬的增量，已經下降了不少。

而且大趨勢下，即便是深圳、廣州這類曾經的人口吸泵，未來的人口紅利也將會終結。

所以，現在沒法再躺贏，想要搶人，必須赤膊上陣。

廣州搶人背后，更主要的意圖，是為其產業升級提供人才援助。

作為一線城市，廣州的地位越來越不穩固，GDP被重慶超越后，在輿論場上杭州的勢頭已經力壓廣州。

今年AI與人形機器人爆火掀起了新一輪產業革命。

在新能源汽車路上敗下陣來的廣州，這一次說什么也不能再輸。

救產業便是救經濟，經濟重振，樓市頹勢自然能夠緩和。

城市財經