如今深圳的新房入市，可以說是喜憂參半。

喜的是更便宜了，憂的是降價不一定能帶來量，營銷推廣還下了大功夫。

換個名字卷

最近，位于龍華觀瀾的鵬瑞頤璟府換了個名字回歸，推出了二期產(chǎn)品。

備案名為鵬瑞頤璟府二期，但推廣名稱改成了“鵬瑞鷺璟府”。

384套88~419平精裝現(xiàn)房，備案均價約49103元/㎡，總價區(qū)間約394萬~2428萬/套，誠意登記階段給出了95折，折后單價區(qū)間約4.35萬-5.34萬/平，總價區(qū)間約375萬-1135萬/套。

對比鵬瑞頤璟府一期便宜了不少。

鵬瑞頤璟府一期2021年9月入市，1659套79~143平精裝住宅，備案均價約55244元/㎡，單價區(qū)間約5.05萬-6.05萬/平，總價區(qū)間約447萬~865萬/套。

相比之下，鵬瑞鷺璟府備案均價便宜了約6141元/㎡。

作為鵬瑞集團在龍華落下的重要一子，項目分為東西兩區(qū)，其中鵬瑞鷺璟府位于東區(qū)的7棟和8棟位置。

曾經(jīng)鵬瑞頤璟府一期入市，開盤成績不算特別出色，但也順利在開盤當(dāng)天銷售接近500套，而鵬瑞鷺璟府如今入市，銷售成績就多少需要看運氣了。

一方面，如今的新房市場已和過去火熱的市場不同。

鵬瑞頤璟府遇上了深圳樓市的高光時刻，2021年9月1659套79-143平住宅，開盤當(dāng)天524批客戶認(rèn)籌，也才賣出了473套，隨后在順銷期中，采取轉(zhuǎn)介，多次推出特價房的方式，經(jīng)歷了將近一年才清盤。

如今的新房市場，購房群體觀望情緒更高，對新房的要求也更嚴(yán)格。

并且隨著“好房子”的實施，新房的得房率將會大幅提升，戶型格局和空間設(shè)計也會更加人性化。

雖然鵬瑞鷺璟府有現(xiàn)房優(yōu)勢，價格也相比一期更便宜，但由于是建筑新規(guī)前的項目，得房和使用空間自然比不上新規(guī)后戶型的使用和收納空間。

另外鵬瑞鷺璟府的競品也在張羅著入市，相比之下，規(guī)劃規(guī)模也更大，供應(yīng)更多。

同片區(qū)內(nèi)的競品最近邀請了明星助興登上了熱搜，相距約5.6公里，已經(jīng)開放了營銷中心在預(yù)熱蓄客了。

同時周邊還存在大量的土地整備以及待改造項目，長遠(yuǎn)的新房供應(yīng)并不會短缺。

更值得注意的是，眼下鷺湖中心片區(qū)內(nèi)的二手房成交在下探，剛需戶型在4萬-5萬/平的水平，復(fù)式則在6萬+/平。

鵬瑞頤璟府已經(jīng)出現(xiàn)成交記錄，今年3月成交一套89.62平戶型，掛盤436萬，實際成交總價402萬，折合單價約4.49萬/平。

2021年12月入市的御景華府，位于項目步行約600米處，也有兩套成交記錄。

一套73.24平，2024年11月掛盤310萬，實際成交287.6萬，折合單價約3.93萬/平；一套70平，2024年12月掛盤240萬，實際成交240萬，折合單價約3.43萬/平。

而距離項目約3公里的金地鷺湖1號，今年2月及3月成交兩套復(fù)式，一套193.16平，掛盤1200萬，實際成交1168萬，折合單價約6.05萬/平，一套186.34平，掛盤968萬，實際成交886萬，折合單價約4.75萬/平。

相較之下，鵬瑞鷺璟府的價格優(yōu)勢很難從這些二手次新房價格中跳脫出來。

另一方面，剛需購房需要的近距離配套有所欠缺。

從推廣的名字可以看出，開發(fā)商希望把項目打造成鷺湖中心城高新園區(qū)核心的標(biāo)桿項目。

畢竟鷺湖中心城是龍華區(qū)七大重點發(fā)展片區(qū)之一，并且規(guī)劃藍(lán)圖包含了行政、科技、文化綜合服務(wù)功能。

可惜，理想很豐滿，現(xiàn)實只能是現(xiàn)實。

項目在鷺湖中心城的版圖上，處于鷺湖中心城規(guī)劃藍(lán)圖觀瀾高新園部分，但項目容積率達(dá)到了5.0，樓棟之間有對視的可能，周邊城市界面以城中村+老舊工業(yè)園為主。

約3公里內(nèi)缺乏大型商場，無成規(guī)模的商業(yè)，約4公里內(nèi)缺乏步行舒適范圍的地鐵站點，最近的地鐵站點觀湖站還在規(guī)劃中，且未來步行距離也達(dá)到了1.1公里左右。

而這些問題都是中短期內(nèi)難有較大改變的。

高光不再

不過相對新房市場而言，鵬瑞鷺璟府的價格確實給出了誠意，不僅對比周邊曾經(jīng)入市的新房也低了，相對一期的價格也更低。

一方面是市場原因，深圳新房已經(jīng)不再限價，開發(fā)商可以根據(jù)自身需要進行定價，另一方面開發(fā)商曾經(jīng)的拿地代價似乎不算特別高，鵬瑞鷺璟府所在的地塊是鵬瑞曾經(jīng)通過收購深圳市新基投資有限公司股權(quán)而來。

但即使向市場讓價，似乎也難以彌補鵬瑞“品質(zhì)光環(huán)”不再的問題。

因為曾經(jīng)以豪宅品質(zhì)著稱，打造出過“深圳灣1號”“廣州·鵬瑞1號”的鵬瑞集團，在品質(zhì)上也出現(xiàn)了翻車。

在鵬瑞頤璟府交付之初，項目就曾出現(xiàn)過質(zhì)量方面的問題。

據(jù)《南方都市報》報道，鵬瑞頤璟府曾在交付前被業(yè)主質(zhì)疑精裝修材料存在甲醛超標(biāo)、質(zhì)量差的問題。而從業(yè)主以及驗房師收房反饋來看，小區(qū)還曾出現(xiàn)墻體滲水、墻磚空鼓、外墻鼓包、窗戶玻璃刮花、窗框受到污染等情況。

另外，在項目交付品質(zhì)出現(xiàn)下滑的情況下，鵬瑞的物業(yè)管理水平也受到質(zhì)疑。

今年2月，深圳灣1號萊佛士公寓被多名業(yè)主指出鵬瑞旗下的物業(yè)管理公司收取高額物業(yè)費后，未能提供相應(yīng)服務(wù)而遭到業(yè)主拒交物業(yè)費用。

雖然開發(fā)商交付項目的品質(zhì)與不同項目之間的物業(yè)管理水平并無直接關(guān)聯(lián)，但更多時候反映出的是房企運營管理方面的本質(zhì)問題。

若一個房企始終追求精細(xì)化運營與品質(zhì)深耕，追求高質(zhì)量發(fā)展，嚴(yán)格交付要求，很難出現(xiàn)曾經(jīng)沒有出現(xiàn)過的問題。

所以，從細(xì)微處看，鵬瑞的這次現(xiàn)房推售，更是一次考驗。