在 2025 年陽春三月的最后一天，坐標廣州，80 后趙偉（化名）在猶豫數日后，終于在賣房合同上簽下名字。這套位于天河公園板塊的 70 多平電梯兩房，三年前他以近 600 萬元購入，如今成交價略超 380 萬元，這一賣，意味著短短不到三年，他便蝕本近 300 萬元。

趙偉的經歷，并非個例，而是當下眾多一線城市二手房成交的一個縮影。在價格回調的大背景下，部分買家瞅準時機入場，使得北上廣深迎來樓市小陽春，成交量同比明顯回升。但在這看似熱鬧的交易背后，二手房成交價普遍跌回 8 年前的現實，正深刻重塑著房地產市場格局。

價格滑坡，昔日高價房如今低價拋售

趙偉清楚記得買房時的情景，彼時賣掉廣州近郊樓梯房，抓住低首付機會，滿心歡喜入駐天河公園板塊。可現實卻如過山車般殘酷，買房不久，廣州房價見頂后便一路下滑，隨著工作收入減少，經濟壓力與心理焦慮與日俱增，去年年中他無奈以低于買入價 100 萬元放盤。但掛牌房源太多，中介不斷勸降，小區同戶型兩房成交價一路 “俯沖”：去年 4 月還有超 420 萬元成交，7 月跌破 380 萬元，10 月更是低至 310 萬元。直到這次成交，看房者依舊寥寥無幾。最終，他以略高于 380 萬元賣出，已是近期同戶型高價成交。這一場交易，算上稅費、中介費、貸款利息和手續費等，趙偉實實在在虧了近 300 萬元。

類似高掛牌低成交的案例，在當下樓市屢見不鮮。在越秀區黃花崗某大院，一套近 80 平兩房，3 月以 300 萬出頭成交。回溯至三個多月前，前業主以 450 萬元放盤，此后價格一降再降，買家議價至 300 萬元出頭，近乎減價三分之一，即便成交價略低于市場價，賣家也只能無奈接受。促成交易的中介負責人李揚（化名）表示，當前越秀區黃花崗、淘金、環市路、建設大馬路一帶老舊二手房價，普遍已回到 2017 年水平，且仍有繼續下探趨勢，不過也正因價格優勢，吸引了部分剛改一族入場。

在曾經的網紅板塊牛奶廠，白領陳小姐今年年初本打算將家中四房放賣，中介告知成交單價 5 萬 +，可這與峰值期二手成交單價 9 萬 + 相比，落差太大，她難以接受，最終轉售為租。實際上，同小區已有個別急售小戶型業主以 4 萬 + 單價成交，接近 2017 年開盤價。即便是高端樓盤林立的珠江新城，二手房成交價也近乎回到 2017 年。貝殼平臺數據顯示，今年 3 月，保利心語成交兩套房，單價介于 8 萬 + 和 9 萬 + 之間，與 2017 年、2018 年部分成交單價相近。

多地房價齊跌，一線城市成重災區

廣州二手房價格的大幅回調，只是冰山一角。放眼全國，北京、上海、深圳等一線城市，乃至部分二線城市，二手房成交價紛紛跌回多年前水平。

早在 2024 年 7 月，克而瑞發布數據顯示，北京、廣州、深圳多個重點城市二手房成交均價已回到 2018 - 2019 年水平。其中，2024 年上半年，北京二手住宅成交均價約 28834 元 / 平方米，套均總價約 257.9 萬元，基本回到 2018 年水平。

日前，通過貝殼平臺隨機抽取樓盤成交數據發現，除北京二手房成交價格被隱藏外，上海、深圳二手成交價同樣大幅回調至 2017 - 2019 年間。在上海徐匯區，今年 3 月下旬，金麗廣場一套近 81 平兩房成交單價 61320 元，而 2019 年 3 月同戶型成交單價為 66839 元。在深圳羅湖區，雍翠華府一套 68 平低層兩房在 2018 年 4 月成交單價 52381 元，今年 3 月一套 61 平中樓層相似戶型成交單價僅 40585 元，每平米單價比 2018 年便宜上萬元。

令人驚訝的是，不僅二手房價格回落，一手新房價格也出現類似情況。公開數據顯示，2017 年全年，深圳新房住宅成交均價 54445 元 /㎡，而 2024 年深圳一手新房平均價格為https://www.ueviaggi.com / 平方米，兩者價格已十分接近。樂有家研究中心指出，2024 年深圳新房住宅成交均價創下自 2019 年以來新低，回到 2017 - 2018 年水平。

政策刺激下的成交量上揚，“以價換量” 成常態

伴隨成交價大幅回落，在樓市刺激政策頻出的當下，北上廣深成交量卻頻頻上揚。3 月底 4 月初，廣深住建部門接連官宣喜提 2025 年樓市小陽春。數據顯示，廣州一季度全市一手住宅網簽面積 172.67 萬㎡、同比增長 36.8%；二手住宅交易登記面積 242.27 萬㎡、同比增長 26.2%。中指院數據表明，北京新建商品住宅 3 月份成交 59 萬平方米，同比增長 46%，深圳、廣州、上海同比分別增長 31%、16%、10%。二手房市場活躍度雖高，但仍是 “以價換量” 為主。

58 安居客研究院院長張波認為，一季度樓市修復態勢為全年 “止跌回穩” 奠定基礎，在各類政策組合拳推動下，新房價格相對穩定，一線城市表現突出，大量改善類項目上市，滿足了市場需求。部分城市二手房成交量同比上揚，“以價換量” 對銷量提升作用顯著，目前二手房價調整空間已收窄，購房者信心逐步修復，政策優化效果顯現。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當前一線城市很多二手房價回到 2017 年水平，對剛需和改善一族置業較為友好。有置換需求意味著有向上置業動力，有助于改善性需求釋放，預計二季度樓市成交量同比將實現增長。但同時，二季度由于內外部不確定因素增多，市場仍存在下行壓力，需政策精準發力，平衡土地市場熱度與去庫存目標，強化一線城市對周邊區域輻射帶動作用，推動行業步入高質量發展新階段。

二手房成交價普遍跌回 8 年前，是市場供需關系深度調整、政策調控影響以及經濟大環境變化等多重因素交織的結果。對于購房者而言，當下或許是個置業好時機，但仍需謹慎考量自身需求與經濟實力；對于房地產行業而言，則需在新的市場形勢下，探索可持續發展的新路徑 。

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