北京的二手房掛牌量持續(xù)下跌。

8月3日，某大中介外網(wǎng)展示的二手房掛牌量為134933套；后臺(tái)一共有房源147078套。

就在4個(gè)月前，24年4月9日，外網(wǎng)展示的二手房掛牌量突破14.7萬(wàn)套，147117套；后臺(tái)一共有房源17.3萬(wàn)套。

四個(gè)月時(shí)間，外網(wǎng)房源減少了1.2萬(wàn)套，平均每個(gè)月凈減少3000套；后臺(tái)房源減少了2.6萬(wàn)套，平均每個(gè)月凈減少6500套。

說(shuō)幾點(diǎn)看法：

其一，自24年4月至7月底，北京二手房成交量增大，去化速度明顯加快。

二手房的掛牌量自4月開始，去化速度變得越來(lái)越快。這點(diǎn)，從二手房的成交情況也能看出來(lái)。

24年小陽(yáng)春的成交量，放在當(dāng)時(shí)23年5月至24年5月這個(gè)時(shí)間段里看，屬于比較高的成交量。

然而，大家沒(méi)有想到的是，24年6、7兩個(gè)月的成交量，竟然在持續(xù)上漲。在一個(gè)應(yīng)該進(jìn)入淡季的月份，硬生生的把成交量拉高到了16個(gè)月以來(lái)的最高水平，大幅度超過(guò)今年樓市小陽(yáng)春期間的成交量。

其二，北京房產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系開始出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變，新增供給小于需求。

不管是從14.7萬(wàn)套，到13.49萬(wàn)套，還是從17.3萬(wàn)套，到14.71萬(wàn)套，這都是凈減少數(shù)字。在4-7月份，既有房子賣掉，也有新的房子掛出來(lái)：

原有房源數(shù)量+新增房源數(shù)量-賣掉房源數(shù)量=當(dāng)下房源數(shù)量

這就意味著賣掉房源的數(shù)量，要大大超過(guò)新增房源的數(shù)量，才會(huì)讓當(dāng)下房源數(shù)量大幅度低于原有房源數(shù)量。

新增供給小于新增需求，并且一直持續(xù)，才會(huì)使得房源數(shù)量下降。

決定北京房產(chǎn)市場(chǎng)根本走向的是供需關(guān)系，當(dāng)供給嚴(yán)重大于需求的時(shí)刻，房子賣不掉，價(jià)格就會(huì)下降；當(dāng)供給大致等于需求的時(shí)刻，房?jī)r(jià)處于拉鋸狀態(tài)；當(dāng)供給大幅度小于需求的時(shí)刻，房?jī)r(jià)開始上漲。

其三，24年8月初的二手房掛牌量，比23年2月掛牌量高出3.5萬(wàn)套左右。

23年2月，外網(wǎng)北京二手房掛牌量只有10萬(wàn)套左右；在此之前，二手房的掛牌量也幾乎沒(méi)有超過(guò)10萬(wàn)這個(gè)數(shù)字。

此后的半年時(shí)間里，二手房新增供給持續(xù)平穩(wěn)上漲。到23年8月底，外網(wǎng)展示二手房掛牌量12.5萬(wàn)套左右。

23年9月樓市新政發(fā)布后，二手房掛牌量突然暴漲，9月中旬，達(dá)到13.5萬(wàn)套；9月底，超過(guò)了14萬(wàn)套。

如今房產(chǎn)市場(chǎng)上的二手房掛牌量13.49萬(wàn)套，恰好回到了23年9月中旬的掛牌量水平。

其四，北京房產(chǎn)市場(chǎng)要想起色，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定上漲，掛牌量至少需要降到12萬(wàn)套以內(nèi)。

現(xiàn)在的二手房供給量，比23年2月前，依然要高出一大截。在房產(chǎn)市場(chǎng)需求沒(méi)有明顯增加的情況下，房產(chǎn)市場(chǎng)要有起色，掛牌量至少要降到12萬(wàn)套以內(nèi)，這個(gè)數(shù)字，大致是23年6-7月份的水平。

如果掛牌量降到10萬(wàn)套以內(nèi)，北京房產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)大幅度改觀，房?jī)r(jià)自然也會(huì)有明顯上漲。

自24年4月至24年7月，外網(wǎng)掛牌量平均每月凈減少3000套左右，按照這個(gè)去化速度，大概5個(gè)月左右，降到12萬(wàn)套，一年左右才能降到10萬(wàn)套以內(nèi)。

期間，如果繼續(xù)發(fā)布更加給力的房產(chǎn)放松政策，去化速度可能會(huì)更快。

當(dāng)然了，二手房供給和需求，不會(huì)這么簡(jiǎn)單的線性降低，大概率還會(huì)有反復(fù)。

其四、承認(rèn)北京樓市現(xiàn)實(shí)情況，基于市場(chǎng)真實(shí)情況做決策。

北京樓市不以人們的好惡為轉(zhuǎn)移。

不管主觀心理如何，如果你要準(zhǔn)備買房或者賣房，出發(fā)點(diǎn)就是當(dāng)下的房產(chǎn)市場(chǎng)情況。根據(jù)市場(chǎng)的風(fēng)向，決定買房或者賣房的策略。

當(dāng)下的北京樓市，房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)橘I房人嫌棄房?jī)r(jià)高就會(huì)降低，也不會(huì)因?yàn)橘u房人覺(jué)得房?jī)r(jià)低就會(huì)上漲。

二手房的特點(diǎn)，就是一房一價(jià)，是買賣雙方的充分市場(chǎng)博弈。買賣雙方擺出車馬炮，列好象士將，刀對(duì)刀，槍對(duì)槍。

既不用指望抄底在最低點(diǎn)，也不用擔(dān)心站崗，不管是剛需還是置換改善群體，需求第一，當(dāng)下買房，肯定不會(huì)站崗。

本文不構(gòu)成針對(duì)性的賣房、買房建議，每個(gè)人情況不同，需要具體分析，掃碼聯(lián)系。

如果你的房貸利息比較高，比如超過(guò)3.9%，現(xiàn)在有個(gè)機(jī)會(huì)，可以降到2.8%。