很多朋友應(yīng)該關(guān)注到了，近期沉寂很久的土拍市場開始沸騰了，核心一二線城市不斷出現(xiàn)地王。

比如杭州，這周二水電新村地塊的7.7萬樓面價(jià)剛刷新紀(jì)錄，不到3天就被打破了，西湖區(qū)蔣村文新地塊被建發(fā)集團(tuán)直接拍到了每平米8.8萬元的高價(jià)，溢價(jià)率115%，二線城市的土地拍出了一線城市的價(jià)。

還有成都，周四也出了新地王，樓面價(jià)直接飆到4.12萬元，溢價(jià)率106%，這也是首次突破4萬元。現(xiàn)場競拍很激烈，經(jīng)過213輪激烈競價(jià)由建發(fā)競得，主持人不斷提醒要理性，但現(xiàn)場的火熱都讓她冒出了汗。而上一次的地王出現(xiàn)，僅僅就在半個(gè)月之前，樓面價(jià)還是3.17萬。

北京的樓面價(jià)也在18日刷新到了10.23萬，上海更猛，上個(gè)月搞出來一個(gè)全國地王：每平米16萬元。另外天津、鄭州等城市的土地價(jià)格也拍出了高位。

不少人就被這高到天上去的土拍價(jià)格嚇懵了，這感覺就猶如10年前的火熱情景再現(xiàn)，再加上一些媒體和從業(yè)人員的搖旗吶喊， 就認(rèn)為這是房價(jià)再次全面暴漲的信號(hào)，畢竟“面粉都變貴了，面包自然要漲價(jià)”，畢竟上一輪房價(jià)大漲，也是核心城市地王引領(lǐng)的。

我可以明確告訴大家：上述想法全錯(cuò)，出現(xiàn)地王不是房價(jià)全面上漲前兆。也和普通人沒啥關(guān)系。

受熱捧的現(xiàn)在只出現(xiàn)在核心一二線的核心地塊， 整體土拍依然是下降趨勢，一二線的郊區(qū)和三四線城市仍然是冷清的畫面。截至3月25日，全國300城經(jīng)營性土地招拍掛成交2097萬平方米，環(huán)比下降16%，同比下降25%。常州金壇區(qū)7宗遠(yuǎn)郊地塊因銷售前景不明朗流拍，哈爾濱、長春等城市非核心地塊撤牌或底價(jià)成交。

這幾個(gè)城市為什么現(xiàn)在能出現(xiàn)地王呢，背后有幾個(gè)原因。

首先，這些地塊本來就在當(dāng)?shù)刈詈诵牡奈恢茫歉鞯貕合涞椎膬?yōu)質(zhì)貨，非常稀缺，這是能出現(xiàn)地王的一個(gè)前提。比如成都的新地王金融城三期H10地塊，就在城市最核心的區(qū)域，距6/9號(hào)線金融城東地鐵站就200米，旁邊還有七中育才頂級(jí)名校加持，匯集了最好的資源。這些地塊修出來就是豪宅的產(chǎn)品，容積率很低，在1~2左右，地塊周圍的二手房價(jià)格本來就是當(dāng)?shù)刈罡叩模鼙娙巳阂彩钱?dāng)?shù)刈钣绣X的那波人，和一般人無關(guān)。

第二，以前的地價(jià)是有上限的，近兩年才慢慢取消了。2021年官方規(guī)定22個(gè)重點(diǎn)城市的單宗土地溢價(jià)率不能超過15%，2023年下半年開始各個(gè)城市才逐漸取消地價(jià)上限。上述出現(xiàn)地王的幾個(gè)城市，就是在近一兩年才取消的，比如成都是2023年底，上海北京成都都是在2024年下半年才松綁。

第三，各地對(duì)住宅產(chǎn)品有了新規(guī)，在層高與架空層強(qiáng)制規(guī)范、陽臺(tái)占比等方面進(jìn)一步改善，現(xiàn)在和未來的住宅產(chǎn)品品質(zhì)會(huì)更好。比如上海取消了“7090”限制，成都陽臺(tái)占比擴(kuò)容，停車與綠化升級(jí)。各地現(xiàn)在有了第四代住宅，大陽臺(tái)、超過100%的超高得房率等，和以前的產(chǎn)品形成了差異。今年兩會(huì)報(bào)告和住建部又提出了加快建設(shè)“好房子”的概念，房子空間更大，用料更好，品質(zhì)更好，成本也就上去了。

第四，房企現(xiàn)在只敢拿一二線核心地塊的地。這幾年房企什么情況大家也知道，民企幾乎全軍覆沒，剩下的大都是財(cái)大氣粗的央國企了，但是新房比過去也難賣多少，因此這種情況下，房企拿地是非常謹(jǐn)慎的，不像過去一樣全面拿地了，只敢在一二線核心地塊拿，因?yàn)樗鼈円仓肋@些地塊拿了賠錢的概率是最小的，房企的資金和眼睛都盯在了這里，自然競爭也更大，溢價(jià)率高。

最后，是最近一二線樓市有熱度，各地也需要出幾塊地王來加把火。今年的重點(diǎn)任務(wù)是樓市“止跌回穩(wěn)”，而且賣地依然是各地的主要收入來源，但這兩年土地出讓金收入都出現(xiàn)了腰斬，2024年全國土地出讓金收入是4.87萬億元，比2021年歷史峰值（8.7萬億元）少了3.8億元，大跌44%。在最近幾個(gè)月核心一二線成交量回暖的情況下，拿出最好的地塊出來賣，能達(dá)到一箭雙雕的效果，不僅能賣出高價(jià)，地方回籠資金，還能給樓市“火上澆油”，助力止跌回穩(wěn)。

也就是說， 這些地王地塊它原來就很稀缺挺值錢，只是原來沒拿出來，原來的規(guī)定下就算賣了蓋房子檔次也不高，而且被限價(jià)了。可以試想一下，如果2021年沒有取消地價(jià)上限，而且產(chǎn)品能做到現(xiàn)在一樣好，現(xiàn)在這幾個(gè)地王地塊拿出來是不是也同樣能賣這個(gè)價(jià)甚至更高？

但地王的出現(xiàn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場的一個(gè)重大變化：樓市三元制制時(shí)代要來了。通俗來講，就是房子不再像之前一樣是鐵板一塊，也像階層一樣分化了。

以后的房子大概會(huì)分化成三大類：第一是保障房，這類單價(jià)很低，屬于剛需，工薪階層都買得起；第二是改善房，有一定品質(zhì)，受眾群體是中產(chǎn)；第三就是豪宅，頂級(jí)富豪們住。這三類產(chǎn)品屬于不同的細(xì)分市場，因此價(jià)格漲跌也不一樣。

這也能解釋為什么出現(xiàn)地王不是全面上漲的前兆。因?yàn)楹诵某鞘械牡赝鯇?duì)應(yīng)的產(chǎn)品就是豪宅，它的價(jià)格再高，也影響的是豪宅的市場，和普通人的剛需房沒關(guān)系，和中產(chǎn)的改善房也沒關(guān)系。

這就好像格拉夫、 百達(dá)翡麗 的手表貴到上億，也不影響手表手環(huán)依然很便宜不會(huì)漲價(jià)；國產(chǎn)新能源汽車出現(xiàn)尊界、仰望U8這樣的高價(jià)百萬豪車，也不影響比亞迪海鷗、吉利星愿越來越便宜一樣，一個(gè)是限量款，一個(gè)是大眾版，觸及的人群完全不同。

看透了這一點(diǎn)，后面如果再有地王或者豪宅價(jià)格新高日光的新聞就不必大驚小怪了，因?yàn)樗绊懖坏侥恪?/p>

比如本周上海金陵華庭豪宅項(xiàng)目期開盤158套房子3個(gè)小時(shí)就售罄了，均價(jià)18.9萬元/平方米， 套總價(jià)在4000萬~1.69億元之間，攬金92.34億元，創(chuàng)下了上海新房市場今年以來單日最高銷售額、最高套均總價(jià)和最高均價(jià)三項(xiàng)紀(jì)錄。

但同在黃浦區(qū)，二手房的價(jià)格近3年已經(jīng)跌了22%，部分老破小跌幅甚至達(dá)到30~50%。一邊是豪宅向上，一邊是老破小向下，同為鋼筋混凝土的世界里，上演了兩種不同的場景。

總的來說，核心城市的樓市正在轉(zhuǎn)向分化的路子，高端的產(chǎn)品會(huì)越來越高端，價(jià)格再貴都有人買單，普通的房子將變得大部分都買的起。