2025年3月18日，阜陽城南新區一宗核心宅地重新掛牌，引發市場熱議。這宗編號FCN2024001的地塊，曾在2024年首次出讓時被貼上“立體園林住宅”（即第四代住宅）的試點標簽，卻在短短數月后終止出讓。

如今卷土重來，卻悄然抹去了“第四代住宅”的試點要求，起拍價分文未降。這一微妙變動，折射出阜陽樓市對“第四代住宅”的復雜態度：政策試點的進退、開發商的猶豫、購房者的觀望，以及土地市場的冷暖博弈。這場看似普通的土拍背后，隱藏著怎樣的市場信號？阜陽樓市的未來又將走向何方？

NO.1|壹

從“第四代住宅”到普通宅地，一場未完成的革新

1、 核心地塊的“身份”轉變

FCN2024001地塊位于城南新區潤河路南側、中清路西側，面積61.671畝，起拍價320萬元/畝，總價約1.97億元。其最大變化在于：取消了“立體園林住宅”試點要求，但容積率（1.0-2.2）、學區（北城小學、實驗中學分校）等核心指標保持不變。

2、為何試點被叫停？市場接受度的三重拷問

開發成本高：第四代住宅需設計空中花園、立體綠化，對建筑結構和后期維護要求極高，開發商利潤空間被壓縮。

政策配套不足：阜陽尚未出臺明確的“第四代住宅”驗收標準、產權界定（如空中花園是否計入產權面積）等細則，導致企業觀望。

購房者認知有限：在三四線城市，購房者更關注價格和學區，對“創新產品”的溢價接受度較低。

3、對比案例：成功出讓的FCN2024003地塊為何能突圍？

2024年12月，阜陽建投以5.38億元競得另一宗“第四代住宅”試點地塊（FCN2024003），其特殊性在于：

捆綁開發：僅要求集中建設約9000㎡的試點樓棟，其余部分仍為普通住宅，降低開發商風險。

國企兜底：阜陽建投作為地方國企，承擔政策試點任務，市場化房企則普遍謹慎。

NO.2|貳

第四代住宅的“阜陽困局”：理想豐滿，現實骨感

什么是第四代住宅？一二線與三四線的認知鴻溝

第四代住宅以“戶戶空中花園、垂直綠化”為賣點，在一二線城市被視為“改善型產品”的升級方向。然而在阜陽這類三四線城市：

需求錯位：剛需仍是主流，購房者更看重總價和實用性，而非概念性創新。

技術門檻：立體綠化對本地建筑企業技術能力提出挑戰，多數開發商缺乏經驗。

試點遇冷的深層邏輯：政策、市場與利益的三角博弈

政策端：地方政府希望通過“第四代住宅”提升城市形象，但缺乏配套激勵（如容積率獎勵、稅收優惠）。

市場端：房企擔憂產品溢價難被市場消化，尤其在當前樓市低迷期。

利益端：高成本投入與不確定回報的矛盾，讓民企選擇“用腳投票”。

NO.3|叁

總結

FCN2024001地塊的“試點取消”，既是阜陽樓市的一次挫折，也是一次清醒的校準。當土地市場從“概念狂歡”回歸“實用主義”，或許正是行業走向健康發展的新起點。對于普通購房者而言，記住一個真理：樓市越冷靜，你的選擇越清醒。