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2018年，鄭州融創中原壹號院的一則新聞震驚全國：子母車位單價72萬元，一位業主豪擲216萬元連購3個車位。

同年，永威上和院推出的車庫價格更是高達200萬+，不過一個獨家車庫最多可停6輛車，對比之下還有一點劃算。

時間再往前推，2015年，鄭東新區的阿卡迪亞小區車位也被炒至70萬元，業主被迫在小區外“打游擊”停車。

彼時的鄭州車位市場，堪稱瘋狂。

瘋狂過后，唯余寂靜。

曾經的天價車位，價格早已大幅跳水。

幾年后，融創壹號院就出現21萬的車位促銷，跌幅超70%；再往后車位甚至成了賣房的“附贈品”。

甚至在2021年的時候，就有因車位費大跳水，業主請出媒體維權的報道。

△ 圖片來源網絡

事實上，絕大多數項目的車位價格基本都是開盤即高峰，交房后就開始掉價，交房時間接近一年，很多就掉到了半價。

02

一直以來，關于車位的兩大難題：一個是產權，一個是價格。

關于產權，鄭州在2023年的時候，曾試行過地下停車位辦理預售。

什么意思？車位可以辦理不動產權證嗎?

當時的回復是：

地下車庫整層可辦理不動產權證。

不具備封閉且具有獨立使用價值的“車位”辦理不動產權證尚未有明確的細則辦法。

雖然鄭州還沒有具體的細則落定，但是蘇州已經有成熟的案例：地下車位可以和房子一起辦理產權證。

買過車位的業主，提供申請材料即可辦理產權轉移登記，拿到地下車位不動產權證書。

△ 圖片來源網絡

希望鄭州能早日出臺完善的細則辦法，鄭州人民早日拿到車位產權證！

再說價格。

鄭州早期高價車位多源于開發商“捆綁銷售”（如買房必須買車位），甚至虛構稀缺性哄抬價格。

車位定價真的沒人管嗎？

開發商想賣多高就賣多高嗎？

......

關于以上種種疑問不絕于耳。

其實，鄭州不少車位都是開售即巔峰！

看一下部分車位價格對比， 僅供參考。

△ 價格僅供參考

西區某小區，剛開始的車位價格是14萬，隨后是12萬送1年管理費，在之后是8萬送3年管理費。

短短幾年時間，車位價格近乎腰斬！

其實，大部分的價格波動，是供需錯配的問題。

市中心早前建成的小區，車位價格高主要歸因于車位配比的嚴重不足，甚至達不到1：0.5。

車位遠遠少于戶數，不夠用，價格自然貴。

好在，基本上2016年之后的房子，車位配比都大于1：1.2。

車位充足，供需均衡，價格自然不會出現大漲。

除了供需關系，還有很多其他因素影響，比如小區定位以及周邊的停車規范度。

一般來說，改善類小區的車位價格要高于剛需小區；如果小區周邊經常有交警來拖車、貼條，那車位的關注度就要大些。

車位的跌宕史，本質是城市化進程中資源錯配的縮影。車位價格的腰斬說明了市場已經用腳投票：車位并非優質資產，而是居住配套的補充。

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“不買車位行不行？租一個總可以吧？”許多車主抱著這樣的心態，結果卻被現實狠狠打臉，因為 有些小區，租車位比搖車牌還難！

找物業租車位，永遠只有一句“暫時沒空位”。

可走進地庫一看，大片車位被物業私自上鎖，寧可空著發霉也不開放短租，既不包月也不計次，逼得業主四處“打游擊”。

于是，人行道與紅線的夾縫、未交付的市政路、背街小巷的犄角旮旯，甚至綠化帶和花池邊……但凡能塞進四個輪子的地方，都成了業主的“野生停車場”。

少數開發商提供按次停車，但過夜費高達20-30元！上班族若每天開車通勤，月支出輕松破千，比房貸利息還扎心。

更魔幻的操作還在后頭，有小區為清庫存，竟將剩余車位以“高額返租”名義賣給業主，即業主掏錢買車位后，必須交給開發商統一出租，若想自用就得停發返租金！

總之，寧可鎖死資源也不讓業主使用，荒誕程度堪稱“車位版P2P暴雷”。

所以，要不要買車位？

能不能買，要考慮一個前提：干什么用。

若沖著“資產升值”買車位，建議先潑自己一盆冷水：車位的投資回報率，可能比銀行活期存款還慘淡。

西三環真實案例：10萬元購入車位，月租200元，年收益2400元。不考慮通脹的情況下，回本需41年！若算上每年500元管理費，實際凈收益僅1900元/年，回本周期堪比“傳家寶”。

還有更慘的，花10萬全款買下車位，月租僅幾十元，刨去管理費后凈收益為負，妥妥“花錢買了個祖宗”。

當然，如果是自己用，就是另一種情況了。

1、看配比：低于1:1？可以買！

老城區、核心區樓盤車位配比普遍低于1:1，而鄭州戶均汽車保有量已達0.8輛。供需倒逼下，這類車位遲早會從“可選”變成“必選”，早買早安心。

典型案例：管城區有個叫海輪城市風鈴的小區，800多戶，地上停車位150個，地下停車位30個，不少業主選擇把車停放在距家500米左右的華儲佳苑小區（新小區）停車場，然后步行七八分鐘返家。

2、看需求：通勤剛需？可以買！

若每日依賴自駕通勤，與其每天上演“搶車位大戰”，不如一次性解決問題。

3、看規劃：公交便利？可觀望！

如果你家小區車位配比在1:1.5以上，且通勤多依賴公共交通，此類區域車位租金穩定，購車位非必需。

最后，如果買車位，有什么問題要注意？

社區內部停車位一般分為三種：產權車位、人防車位、公攤車位。

人防車位和公攤車位盡量不要買，人防車位沒有產權，只有使用權。

公攤車位是把車位的面積算在建筑面積里了，產權歸業主共同所有。

所以，要買盡量買產權車位！

此外，位置選擇上記住“三不要”原則：

不選靠墻位：倒車剮蹭風險+開門受限；

避開拐角位：車流交匯處易被撞；

遠離出入口：高峰期堵車。

“車位能不能買”從未有標準答案。

核心區低配比樓盤的自住剛需族，早買早解脫；遠郊高配比樓盤的公共交通依賴者，租比買劃算。

與其被開發商制造的焦慮綁架，不如算清一筆經濟賬：當車位價格超過家庭年收入的1/3，或租金回報率低于3%時，捂緊錢包才是王道。

互動：你家小區的車位多少錢？你會選擇買還是租？歡迎留言討論！