原標題： 地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，貝殼恐將在高負債、高風(fēng)險泥潭中越陷越深

來源丨九州鳳凰

撰文丨九裘

編輯｜鄒貓

3月18日，貝殼（BEKE.US）發(fā)布2024年度財報，卻迎來資本市場的激烈反應(yīng)——股價盤中一度暴跌11.5%，最終收跌7.25%。這一跌幅反映出市場對貝殼未來發(fā)展的深深擔(dān)憂：業(yè)績復(fù)蘇不及預(yù)期，盈利能力惡化，資產(chǎn)負債率攀升，以及其在地產(chǎn)開發(fā)上的野心可能帶來的更大風(fēng)險。

業(yè)績承壓：利潤大幅下滑，業(yè)務(wù)擴張未見成效

財報顯示，貝殼2024年全年總交易額（GTV）同比增長6.6%，但凈利潤卻同比大跌30.8%，經(jīng)調(diào)整凈利潤下降26.4%。尤其值得注意的是：第四季度GTV同比增長55.5%，但全年增長僅6.6%，新房交易拖累明顯；存量房（即二手房）交易利潤率下降，傭金收入面臨壓力；新房交易業(yè)務(wù)全年仍未恢復(fù)，同比下滑3.3%，盡管第四季度有所回暖，但未能扭轉(zhuǎn)全年頹勢。

從盈利能力來看，貝殼的營業(yè)成本同比增長25.8%，遠超收入增速，表明公司業(yè)務(wù)擴張并未帶來有效利潤修復(fù)，反而導(dǎo)致了成本失控。這一現(xiàn)象尤其在房屋租賃和“貝好家”新業(yè)務(wù)上表現(xiàn)得尤為明顯。

資產(chǎn)負債率攀升，貝殼擴張的“代價”

貝殼的資產(chǎn)負債率在一年內(nèi)從40%飆升至46.3%，主要歸因于：租賃業(yè)務(wù)的快速擴張：租賃市場競爭激烈，為了吸引房東和租客，貝殼必須提供更高的激勵，這導(dǎo)致2024年租賃業(yè)務(wù)相關(guān)負債高達223.7億元，同比增長26.4%。地產(chǎn)開發(fā)新業(yè)務(wù)“貝好家”帶來的資金占用：“貝好家”僅在資產(chǎn)負債表中體現(xiàn)了土地應(yīng)付款項5.4億元，但公司在年末拿下的多個地塊將在2025年一季度進一步顯現(xiàn)，未來資金壓力仍將加劇。

貝殼的商業(yè)模式本應(yīng)是以輕資產(chǎn)方式運營，即主要賺取傭金收入，但如今重資產(chǎn)化的趨勢愈發(fā)明顯，這無疑加劇了資金鏈的風(fēng)險。如果“貝好家”業(yè)務(wù)不能迅速盈利，而地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，貝殼恐怕將在高負債、高風(fēng)險的泥潭中越陷越深。

地產(chǎn)開發(fā)新業(yè)務(wù)“貝好家”成風(fēng)險點

貝殼進軍房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，試圖打造樣板項目，但其商業(yè)模式仍不明朗：目前來看，貝殼既不像傳統(tǒng)開發(fā)商那樣專注于拿地建房，也不像咨詢公司那樣只提供解決方案，而是兩者結(jié)合，導(dǎo)致市場對其發(fā)展方向產(chǎn)生疑問。在地產(chǎn)行業(yè)利潤已經(jīng)壓縮到極致的情況下，貝殼如果想在交易傭金之外再賺取開發(fā)溢價，勢必需要承擔(dān)更大的風(fēng)險。然而，在行業(yè)整體下行的背景下，開發(fā)項目是否能成功溢價仍存不確定性。貝殼當(dāng)前的核心競爭力在于數(shù)據(jù)驅(qū)動的交易撮合，而非房地產(chǎn)開發(fā)。對于主流開發(fā)商而言，貝殼的數(shù)據(jù)是否真能創(chuàng)造足夠的價值，以至于讓他們愿意為此支付更高的成本？

市場對貝殼“貝好家”模式的核心質(zhì)疑在于，貝殼是否真的能在競爭激烈的開發(fā)市場中殺出重圍，還是僅僅是資本市場講故事的噱頭。

投訴激增，消費者信任危機爆發(fā)

除了業(yè)績承壓，貝殼的消費者口碑也在惡化。在黑貓投訴平臺上，多條投訴引起了關(guān)注：

強制捆綁收費：消費者在貝殼平臺購買二手房后，被強制要求通過貝殼辦理貸款和過戶，并收取2000元貸款服務(wù)費和2000元權(quán)證代辦費，但中介并未提供實際服務(wù)。

泄露個人信息：消費者購房后，貝殼經(jīng)紀人私自將個人信息提供給裝修公司圣都家裝，導(dǎo)致購房者頻繁收到裝修騷擾電話。

租賃市場的違規(guī)行為：部分租客投訴貝殼收取高額中介費，卻未提供合同保護，甚至存在押金不退、合同欺詐等問題。

更令人擔(dān)憂的是，貝殼的App因隱私合規(guī)問題被國家計算機病毒應(yīng)急處理中心點名，其小程序“貝殼找房”存在個人信息加密安全措施不足的問題，涉及用戶數(shù)據(jù)處理不透明，可能帶來更大的法律合規(guī)風(fēng)險。

隨著消費者投訴的增多，貝殼的品牌信任度也在下降，這對于一個依賴房產(chǎn)中介撮合交易的平臺而言，無疑是一個極大的隱患。

資本市場“用腳投票”，貝殼股價大跌

面對這些問題，資本市場的反應(yīng)十分直接。貝殼美股股價在財報發(fā)布當(dāng)天一度下跌11.5%，最終收跌7.25%。在港股市場，貝殼股價同樣出現(xiàn)超10%的下跌。

投資者的擔(dān)憂主要集中在以下幾點：1. 盈利能力下降：即使總交易額（GTV）增長，利潤仍在下滑，說明公司盈利模式存在問題。2. 負債率攀升：資產(chǎn)負債率從40%升至46.3%，表明擴張帶來的財務(wù)壓力加劇。3. 地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險：貝殼能否真正做好開發(fā)商？高額投資是否能帶來預(yù)期回報？4. 消費者口碑惡化：強制收費、信息泄露、租賃違規(guī)等問題正在侵蝕用戶信任。

市場正在質(zhì)疑貝殼是否仍是一家“輕資產(chǎn)、高利潤率”的公司，還是在向一個“高風(fēng)險、低利潤”的地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析指出，貝殼想要逆轉(zhuǎn)當(dāng)前困局，必須在幾個關(guān)鍵領(lǐng)域做出調(diào)整：

1、控制成本：當(dāng)前的成本增速遠高于收入增速，公司必須在擴張與盈利之間找到平衡，否則盈利能力將繼續(xù)惡化。

2、優(yōu)化“貝好家”模式：地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)需要更加清晰的盈利模式，避免重資產(chǎn)化帶來的巨大財務(wù)風(fēng)險。

3、修復(fù)品牌信任度：整改捆綁銷售、個人信息泄露等問題，提升消費者體驗，否則未來的交易量可能進一步下滑。

4、增強資本市場信心：當(dāng)前貝殼的估值仍然偏高（市盈率50倍），但如果盈利能力持續(xù)惡化，估值可能進一步被壓縮。

從鏈家到貝殼，過去十年，貝殼依靠高利潤的中介業(yè)務(wù)迅速崛起。但如今，它正在涉足低利潤率的租賃和地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從輕資產(chǎn)模式走向重資產(chǎn)模式。這種轉(zhuǎn)型是否成功，決定了貝殼未來的命運。

當(dāng)前，市場正在質(zhì)疑貝殼的盈利模式是否仍然可持續(xù)，而消費者的信任危機也讓問題變得更加復(fù)雜。如果貝殼無法在未來幾個季度內(nèi)實現(xiàn)盈利修復(fù)，其股價可能面臨更大的下行壓力。面對資本市場的焦慮，貝殼的下一步將決定它是繼續(xù)擴張，還是選擇穩(wěn)健經(jīng)營。