如何看待樓市新變化

編者按 今年的《政府工作報(bào)告》提出，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。隨著供需狀況、政策環(huán)境、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品品質(zhì)等方面發(fā)生重大變化，樓市呈現(xiàn)出新特點(diǎn)、新趨勢(shì)、新變化。本期地產(chǎn)周刊聚焦樓市新變化。

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■記者 李曉紅

今年《政府工作報(bào)告》提出，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。“好房子”首次被寫(xiě)入《政府工作報(bào)告》，被納入2025年我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體要求。

民之所盼，政之所向。接受記者采訪(fǎng)的多位專(zhuān)家認(rèn)為，“好房子”時(shí)代已到來(lái)。在政策推動(dòng)下，高品質(zhì)、配套全、設(shè)計(jì)新的“好房子”供給將日趨豐富，越來(lái)越多老房子“舊貌換新顏”，成為舒適宜居的“新居”。同時(shí)，為滿(mǎn)足人民群眾多元化的居住需求，各地應(yīng)存量政策和增量政策齊發(fā)力，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)“好房子”建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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對(duì)“好房子”充滿(mǎn)期待

“房子是給人住的，就應(yīng)該以人為本。‘好房子’一方面要讓居民住得安心、放心、舒心，另一方面還能低碳、智能、方便生活。”90后小李告訴記者，“好房子”不僅是住宅建筑物理特性的標(biāo)準(zhǔn)，更要注重居民居住體驗(yàn)和生活品質(zhì)提升的實(shí)際需要。

在采訪(fǎng)過(guò)程中，記者發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者對(duì)“好房子”的討論熱度和期待值都非常高。購(gòu)房者在關(guān)注戶(hù)型、得房率、建筑質(zhì)量的同時(shí)，更注重生活體驗(yàn)和居住品質(zhì)。

“‘好房子’就是要著力滿(mǎn)足人們的美好生活需求。”中國(guó)城市發(fā)展研究會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)劉正山認(rèn)為，政策導(dǎo)向從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，強(qiáng)調(diào)了住房的品質(zhì)、功能性和可持續(xù)性。同時(shí)，通過(guò)政策松綁和城中村改造，激活基本需求和改善性需求，推動(dòng)市場(chǎng)從“量”的擴(kuò)張向“質(zhì)”的提升轉(zhuǎn)變。

在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員王瑞民看來(lái)，住房不僅僅是一個(gè)居住空間，還是一個(gè)“家庭空間”、一個(gè)“舒適的家”，承載了人們對(duì)美好家庭生活的向往，無(wú)論是購(gòu)，還是租，居住體驗(yàn)上臺(tái)階都是人心所向。

王瑞民告訴記者，目前，“三米層高”實(shí)際上已邁出了重要的一步，是當(dāng)前居住形態(tài)下的一個(gè)看得見(jiàn)的“量變”，未來(lái)居住形態(tài)的躍遷是大概率事件。漸行漸近漸清晰的“好房子”也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的具體載體。

當(dāng)前，在解決了房子“有沒(méi)有”的情況下，市場(chǎng)需要更多安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。“好房子”不僅能比較全面覆蓋了居住在房子里的人的需要，而且也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的必然要求。

對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)家（北京）對(duì)外開(kāi)放研究院日本研究中心研究員吳英杰認(rèn)為，購(gòu)房者正在迎來(lái)品質(zhì)導(dǎo)向的“好房子”時(shí)代。在政策推動(dòng)下，新建住宅將更注重綠色節(jié)能、智能家居、適老化設(shè)計(jì)等，購(gòu)房者將從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，通過(guò)開(kāi)發(fā)商差異化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，讓購(gòu)房者獲得更好的住房體驗(yàn)。

2025年全國(guó)兩會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新變化。北京聯(lián)合大學(xué)人居研究中心主任張遠(yuǎn)索認(rèn)為，在需求側(cè)有三大變化，一是品質(zhì)升級(jí)導(dǎo)向。在政策推動(dòng)下，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)將重塑市場(chǎng)邏輯，購(gòu)房者更關(guān)注綠色建筑、智能家居及社區(qū)配套。二是需求精準(zhǔn)分層。剛需群體聚焦保障性住房政策紅利，改善性群體偏好多功能戶(hù)型及核心區(qū)資產(chǎn)，租賃群體受益于保租房體系完善。三是政策動(dòng)態(tài)適配。比如，梯度調(diào)整限購(gòu)政策、動(dòng)態(tài)調(diào)整房貸利率等。

“適度寬松的貨幣政策也將增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的信心，市場(chǎng)預(yù)期由‘觀望’轉(zhuǎn)為‘理性釋放需求’，供需關(guān)系逐漸趨于平衡。”劉正山表示。

02

期望政策加速落地

“‘好房子’首次被寫(xiě)入《政府工作報(bào)告》，是房地產(chǎn)市場(chǎng)鼓舞人心的風(fēng)向標(biāo)事件，意味著住房產(chǎn)品迭代已成為中央層面的政策共識(shí)。實(shí)際上，住房產(chǎn)品迭代也是市場(chǎng)止跌回穩(wěn)更加關(guān)鍵的支撐，因此，‘好房子’也天然是市場(chǎng)共識(shí)。”王瑞民表示。

如何更好地滿(mǎn)足居民對(duì)“好房子”的居住需求，劉正山認(rèn)為，一是保持政策連續(xù)性，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，通過(guò)信息公開(kāi)和輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的信心。二是通過(guò)稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)綠色建筑、適老化住宅等“好房子”，并完善社區(qū)醫(yī)療、教育等公共服務(wù)配套，引導(dǎo)消費(fèi)升級(jí)。

在吳英杰看來(lái)，關(guān)鍵在于以需求為導(dǎo)向，注重住房品質(zhì)化和多樣化供給，同時(shí)，通過(guò)政策引導(dǎo)和市場(chǎng)機(jī)制的優(yōu)化，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)研發(fā)高品質(zhì)、多元化住宅產(chǎn)品，以滿(mǎn)足不同城市和人群的需求。在城中村和危舊房改造方面，提供多樣化安置方式，釋放市場(chǎng)需求。推動(dòng)解決老舊小區(qū)加裝電梯、停車(chē)、水電線(xiàn)路改造等難題，加強(qiáng)無(wú)障礙、適老化設(shè)施建設(shè)。注重配套設(shè)施建設(shè)，規(guī)劃和建設(shè)交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施，提升居民生活便利性和舒適度。

張遠(yuǎn)索認(rèn)為，為滿(mǎn)足不同人群的住房需求，首先，要政策創(chuàng)新，通過(guò)建立保障房供給與收入動(dòng)態(tài)掛鉤機(jī)制支持剛需群體，通過(guò)推行換房契稅減免、激活存量市場(chǎng)流動(dòng)性激勵(lì)改善性群體。其次，進(jìn)行產(chǎn)品重構(gòu)，開(kāi)發(fā)康養(yǎng)社區(qū)、青年人才公寓等垂直品類(lèi)物業(yè)，探索“住宅+智慧服務(wù)”增值模式。再次，實(shí)現(xiàn)技術(shù)賦能，比如，應(yīng)用AI設(shè)計(jì)工具降低個(gè)性化改造成本等。最后，實(shí)現(xiàn)觀念革新，強(qiáng)化“居住權(quán)平等”理念，提升共有產(chǎn)權(quán)、長(zhǎng)租公寓的社會(huì)認(rèn)同度。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)磨底三年多來(lái)，止跌回穩(wěn)是人心所向，需要時(shí)間與耐心，更需要政策持續(xù)加力，推動(dòng)一些增強(qiáng)需求側(cè)購(gòu)房獲得感的改革。”王瑞民認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整、筑底時(shí)期，取消“公攤”制度，可為市場(chǎng)注入一定的增長(zhǎng)動(dòng)力。

總 監(jiān) 制丨王 輝 車(chē)海剛

監(jiān) 制丨陳 波 王 彧 楊玉洋

主 編丨毛晶慧 編 輯丨谷 云