??2025年2月，整體市場延續止跌回穩行情，春節后多個城市周度成交陸續恢復到節前水平。

??在這其中，南京出現低位修復趨勢，CRIC數據顯示，2025年2月南京商品住宅成交面積約19.41萬平方米，同比增長40.54%。

??不僅僅是成交面積，據國家統計局最新發布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，南京新建商品住宅銷售價格指數已經連續3個月環比上漲。

??與其他熱點恒熱的城市不同，南京作為前期陷入市場深度調整的城市，如今展現出的修復趨勢更值得關注，這意味著以南京為代表的前期經歷市場深度調整的二線城市，未來或將開啟一輪修復行情。

??2025年至今，延續1-2月傳統淡季行情，整體市場絕對量仍處低位，城市、區域、項目間分化持續，部分城市出現修復行情。

??CRIC數據顯示，南京成交出現低位回升趨勢，2025年2月南京商品住宅成交面積約19.41萬平方米，環比下跌16.93，同比增長40.54%。

??從項目去化來看，2025年2月南京共4個項目開盤或加推，共198套房源，去化率24%。可以參考的數據是2024年全年南京整體去化率為15%。

??二手房方面2月掛牌量14.06萬套，成交量5094套，延續低位修復態勢，核心地段豪宅、學區房價格有望進一步回升，遠郊剛需板塊仍以去庫存為主。

??國家統計局最新發布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，1月份南京新建商品住宅銷售價格指數環比上漲0.7%，領跑全國。

??從趨勢來看，南京新建商品住宅銷售價格指數已經連續3個月環比上漲，連續6個月同比指數跌幅收窄。

??可以看到，雖然從絕對值來看南京成交面積和價格仍在低位，但從趨勢來看，目前南京量價都已連續多月出現修復趨勢。

??受人口增速變緩、宏觀經濟環境等多重因素的影響，自2022年起，全國絕大多數城市樓市出現了回調。作為重點城市的南京，量價回調程度均較突出，明顯從熱點城市中“掉隊”。

??CRIC監測數據顯示，2023年，南京商品住宅成交面積617.79萬平方米，同比下降20.58%，成交規模明顯縮量，2024年前9月，南京商品住宅銷售面積273.34萬平方米，同比2023年同期降幅高達42.48%，成交規模大幅收縮。

??從部分熱點二線城市成交對比來看，南京2023年至2024年前9月整體跌幅明顯超過其他城市。

??2024年9月26日中央政治局會議首提“止跌回穩”后，在一系列政策推動下，2024年四季度整體市場走出一條上升曲線。

??從2024年部分熱點城市第四季度成交來看，南京、杭州、成都成交環比漲幅分別為29%、28%、27%。南京雖然2024年第四季度環比漲幅較高，出現明顯翹尾，但同比仍下跌32%，整體處低位修復態勢。

??究其原因，一方面是受到整體市場下行壓力影響，另外一方面，二手房市場持續以價換量搶占新房市場份額，2024年南京二手房成交均價23632元/平方米，同比下降16.1%，成交量達97702套，同比上漲8.4%，為新房的2.8倍。

??可以看到，2023年至今，南京市場經歷了深度調整，回調幅度明顯大于其他熱點二線城市，“926政策”后南京市場開始逐步筑底，如今已進入修復期。我們認為，這一點對當前市場意義更大。與熱點恒熱的城市持續熱銷相比，曾經歷深度調整的城市開始修復更能體現當前市場的“止跌”信號。

??進入3月，恰逢“金三銀四”成交旺季，房企推盤積極性穩步上升。據CRIC調研，3月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積721萬平方米，環比倍增166%，同比下降36%，一季度累計同比下降28%。從絕對量來看，受土地成交約束，房企推盤量已大不如前，不過單月規模還是略好于去年10月水平，達到了2025年年內高點。

??分能級來看，一線推盤積極性依舊較高，二線供應環比增幅不及一線顯著，三四線3月供應迎來了集中爆發期。

??據CRIC調研，3月南京預計商品住宅供應18萬平方米，環比增長194%，同比下跌9%，2025年一季度預計累計供應33萬平方米。供應結構中剛需和改善各占39%，主城區、近郊占比達60%和40%。

??結合成交特征來看，南京3月預期成交有望穩中有增。

??從整體市場來看，3月供應大幅回升，雖與去年同期仍有差距，但已經達到年內高點，房企也加強了主城區改善供應比例，預判3月新房成交有逐步修復趨勢，環比持增，部分城市或將出現局部“小陽春”。

??除熱點恒熱城市熱度延續之外，以南京為代表，以及天津、武漢等基本面不錯的核心二線城市，在經歷了前期深度調整后，預期迎來一波復蘇行情，成交量有望穩步回升。

??自2024年第四季度“止跌回穩”以來，除部分熱點城市之外，多數城市延續筑底修復行情。進入2025年，受1-2月淡季影響，整體市場供求延續低位，市場仍在緩慢復蘇之中。

??南京的止跌修復是一個較為積極的信號。與熱點恒熱的城市持續熱銷相比，曾經歷深度調整的城市開始修復更能體現當前市場的“止跌”信號。

??南京的城市基本面一直較好，擁有一定的人口和產業基礎，2024年南京GDP超1.85萬億，排江蘇省13市第二。未來需平衡好整體市場供求關系，保持如今的修復態勢，爭取將庫存回歸到合理的范圍之內。只有這樣方能由點及面，促進整體市場止跌回穩。（丁祖昱評樓市）

文章丁祖昱評樓市