從去年9月26日政治局會議首次提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，到今年兩會“持續(xù)用力推進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”，中央重要會議三次提及“穩(wěn)定樓市”，措辭一次比一次嚴厲。在中央一再定調(diào)之下，廣東的房地產(chǎn)市場將會發(fā)生怎樣的變化？

近日，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶在《相信的力量，再議“止跌回穩(wěn)”》一文中分析預測：“止跌回穩(wěn)”，分化是常態(tài)，是量價、企業(yè)、區(qū)域和業(yè)態(tài)重新洗牌均衡發(fā)展的開始。短期很難實現(xiàn)全國全面回穩(wěn)，人口凈流入的超大特大城市或許先行回穩(wěn)。

去年廣東樓市先抑后揚，觀望情緒依然濃厚

王韶指出，去年四季度以來，國家、地方“四個取消、四個降低和兩個增加”系列政策“組合拳”持續(xù)輪番加碼。2024年廣東樓市走勢先抑后揚，總體有所回暖，第四季度商品房銷售回暖明顯，市場止跌回穩(wěn)初顯成效，但房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房新開工和竣工面積等先行指標仍未有明顯改善，區(qū)域市場分化加劇，政策邊際效應減弱，觀望情緒依然濃厚。

王韶表示，影響“止跌回穩(wěn)”原因復雜多變，但主因依然是消費者對房價和安全交付的信心不足，以及就業(yè)和收入預期降低，“預期穩(wěn)，則信心強；信心強，則動力足！”今年《政府工作報告》關(guān)于房地產(chǎn)的表述突出強調(diào)“塑造積極的社會預期”的重要性，從宏觀經(jīng)濟、財政貨幣、民生保障和樓市政策等方面全方位釋放出穩(wěn)定預期、激發(fā)活力、推動發(fā)展的積極信號，目標清晰、方向明確，措施有力，體現(xiàn)責任和擔當，值得期待。

在王韶看來，市場預期持續(xù)改善，以及“止跌回穩(wěn)”的實現(xiàn)必須依靠政策利好和積極市場信號的延續(xù)。2024年多次政策落地短期內(nèi)改變了居民預期不再觀望，使止跌回穩(wěn)初見成效。未來，政策目標將更精準，更注重短期和長期預期的收復。“可以預見，2025年或進一步降準降息，新房貸款利率和存量房貸利率或進一步下調(diào)，居民購房負擔大大降低，激發(fā)購房意愿。針對各地土地庫存大、去化周期長，各地政府將加大存量土地和商品房的收儲力度，這有助于土地資源優(yōu)化使用、推動房地供需平衡、緩解供求矛盾，穩(wěn)定房價、合理引導市場預期、消化庫存”。

樓市重新洗牌，人口凈流入的超大特大城市或先行回穩(wěn)

王韶深入分析廣東省的人口紅利。據(jù)第七次全國人口普查，至2020年底，廣東總?cè)丝?.26億，較2010年增加2169萬人、2000年增加4078萬人，兩次普查人口規(guī)模及增量均居全國之首。從人口增量看，2000—2020年廣東常住人口增量主要來自深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、中山和珠海7座城市，其年均增長率均在2.5%以上，合計增量達3348萬人，占全省總增量82.1%；其中深圳、廣州分別增加1048萬和873萬人，顯著高于其他城市；佛山、東莞、惠州、中山和珠海共增加1426萬人，其他14個城市增量均不足100萬，“這反映城市對人口的吸引力偏弱，從中不難說明房地產(chǎn)市場為什么分化加劇”。

王韶分析，廣東家庭代際關(guān)系日趨簡單，規(guī)模不斷縮小，一人戶和一代戶明顯增加，越來越多的大家庭裂變?yōu)樾〖彝ィ馕吨鴮ψ》刻讛?shù)需求量也相應持續(xù)增加。盡管2020年廣東常住人口中，15—64歲的總勞動年齡人口占72.6%，65歲及以上的老齡人口占8.6%，總體進入老齡化社會，但仍處于人口紅利期，尤其珠三角城市更為明顯。這意味著廣東城市經(jīng)濟活力高，基本面良好，有利于住房市場持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。

此外，數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，廣東城市家庭戶居住在只有1間房間的住房占40.7%；廣東城鎮(zhèn)家庭戶人均0.94間，住房來源為租賃住房的家庭占城鎮(zhèn)總家庭戶的比例達50.4%；廣東城鎮(zhèn)家庭戶居住的住房樓齡在30年以上的戶數(shù)占10.2%，樓齡在20年以上的戶數(shù)占35.3%，城市家庭戶住房有電梯的占比為33.3%，也意味著廣東存在相當大的住房改善需求。

對于樓市的“止跌回穩(wěn)”，王韶認為需要信心和耐心，“分化是常態(tài)，是量價、企業(yè)、區(qū)域和業(yè)態(tài)重新洗牌均衡發(fā)展的開始”。他認為，“止跌回穩(wěn)”短期很難實現(xiàn)全國全面回穩(wěn)，人口凈流入的超大特大城市或許先行回穩(wěn)，但對于眾多經(jīng)濟缺乏潛力、產(chǎn)業(yè)落后、人口凈流出的三、四線城市，回穩(wěn)或許持續(xù)面臨挑戰(zhàn)，“擁抱新模式，建設(shè)真正符合百姓需求的‘好房子’，特色化、差異化錯位發(fā)展或許才是真正出路！”

采寫：南都·灣財社記者 邱永芬