天河，這個廣州房產的 “頂流” 區域，又有盤跌出新紀錄了！

刷著手機，看到黃村的中海康城成交了一套單價2萬+/平的兩房。

我滴天！2字頭！？

要知道，中海康城去年這個時候的成交均價還在5萬+/平呢，現在一下子跌了近六成，哇，真的不敢想......

業主：跌的好痛

1月19日，中海康城成交了一套84.77㎡的兩房兩廳，成交總價225萬，均價為2.6萬/平。

業主之前的報價還是286萬，結果最終成交猛降了61萬！

真的很難想象，這一價格不是在廣州近郊，而是在天河。

我扒了一下這幾年來該小區相同大小相同戶型的成交情況。

2021年6月，成交的這套84.77㎡的兩室兩廳，總價為477萬，單價為5.6萬/平。

2021年7月，成交的這套84.77㎡的兩室兩廳，總價為520萬，單價為6.1萬/平。

而上個月該小區的成交均價為3.3萬/平，這一下跌了21%。

當然，我也問了中介這套房是不是有什么“秘密”，中介直說，沒什么問題，就是業主急售。

畢竟中海康城也是二十多年的老小區了，有些還是樓梯房，戶型設計和裝修風格都很陳舊，加上車位配比也不夠，如果急著出手，那只能是割肉成交。

不過割的有點太痛了，一下子丟了近54萬。

是什么原因，

讓它們跌個不停？

其實翻開數據認真看看，過去這一年，降價還是主基調，只不過各降價房源間的降價幅度各有千秋罷了，除了這些有特別原因的：殺瘋了！連連跌到2萬+/平！廣州二手天塌了？

雖說現在廣州二手距離止跌越來越近了，但是一些房源早已經在市場的沖擊中失去競爭力，只能低價出手。

仔細觀察跌得厲害的房源，不難發現它們有這幾大共同點：

1.物理條件落后：樓齡20年+，車位緊張，還沒電梯。

例如廈滘的珠江花園，最新成交的一套樓齡已有約26年，馬賽克外墻，加上樓間距近，小區內綠化又少，競爭力實在不大。

2.周邊配套設施不齊全，生活不方便。

有一些樓盤的配套短板太明顯，宣傳時自稱“30分鐘到市中心”的樓盤，早高峰實測通勤超1小時，這種通勤實在太傷。

又或者是學校商業一鴿再鴿，例如增城的朱村的科教城，之前就經常被吐槽商業不夠，商業和學校等配套落地慢如蝸牛，業主都已經從“期待”熬成“絕望”。

3.前期價格虛高。

前期價格被高估，增城的碧桂園云頂就是一個好例子，高峰期拿地，加上定位高，同時大量炒家聞風而動。云頂最高時可到4萬+/平，可隨著市場回歸理性，現在云頂的新房都跌到了1.3萬+/平，比拿地價還便宜。

4.產品力掉隊+新盤扎堆入市。

產品品質是房子的核心競爭力，產品品質不佳，在如今的房產市場中就是 “短板”。自從廣州容積率新規發布以來，舊規新盤和二手房陷入了尷尬境地。戶型設計的滯后，讓它們在與新規下的新房競爭中處于劣勢。

比如中海康城，北側就是天河區奧體新城保障房項目，據說是設計接近第四代住宅，加上較高的使用率，這競爭力不可謂不強。

廣州天河發布

同時天河東新盤扎堆入市，供應量過大也使得二手業主被迫加入了“價格戰”。

總體來說，跌幅大的房源大部分是因為地段偏、配套不足、產品不佳等問題。

不過部分降價的房源也可能是因為業主急售等原因，對于購房者來說，這既是機會也是挑戰。