文/ 李奕和

今年1月初，廣州黃埔首個得房率130%的地塊項目揭開了面紗。總平圖里，不乏專梯專戶的小高層大面積戶型設計。

這宗位于將軍山片區的地塊，由中交城投聯合體在去年12月拿下。動作很是迅速，拿地僅一個月，規劃就獲批公示了。

不過，同樣是中交城投拿下，其位于廣州南沙二十涌的2023NJY-5地塊，就沒有那么速度了。項目地塊拿下足足一年多，規劃獲批公示才姍姍來遲。

2月24日，2023NJY-5地塊項目規劃獲批后公示。項目的建設單位為廣州中宜南濱地產有限公司（中交城投旗下）。

總用地面積11.07萬平方米，容積率1.7，總建筑面積30.88萬平方米，計容建面18.81萬平方米。項目又分為三個小地塊。

其中，DW1004001用地面積4.06萬平方米，容積率1.69，總建面11.4萬平方米，計容建面3.85萬平方米。

DW1004002用地面積3.36萬平方米，容積率1.85，總建面10.05萬平方米，計容建面6.23萬平方米。

DW1004003用地面積3.64萬平方米，容積率1.57，總建面9.43萬平方米，計容建面5.73萬平方米。

項目三個地塊總共將建設35棟、11-17層的小高層住宅。

實際上，早在2月16日，中交城投官微就披露了地塊的最新動態。項目命名為中交·蔚藍海岸花園，一期工程在當天正式開工。

對比了解，項目一期工程即為上述提到的03地塊，規劃建設12棟住宅和配套商業設施，定位為南沙區二十涌低密度社區。

產品規劃戶數328戶，戶型覆蓋132、160、170、205平方米及少量頂層大平層（300-400平方米）。

根據中交城投官微，項目將成為南沙高端改善置業的絕佳之選。按計劃，項目將于今年9月首次開盤，于2026年12月實現第一批交付。

從總平圖看，項目一期主要包括10棟16層和2棟11層住宅，圍合式布局，樓下有底商、衛生服務站、頤康服務站，正門兩側和小區東南側外圍還建有騎樓。

小區設計了兩個地庫出入口，一個在正門左側，一個在小區北側。

產品上，首層架空，大陽臺搭配大開間、大面寬，一層兩戶設計，純純的低密度改善豪宅配置。這在廣州近段時間推出的新盤中，還是很罕見的。

根據平面圖測算，一期產品最大面寬大概能到18米，最小面寬也能達到11米左右。

項目周圍的環境甚好，在萬頃沙二十涌的位置，三面環海，目前周邊建筑不多的情況下，妥妥的海景房。

交通與設施方面，項目靠近深中通道和在建設的18號線南延段二十涌站，再往南一點就是廣州正在全力建設的南沙全民文化體育綜合體。

不過，就目前而言，項目最大的缺點也是區位。

二十涌片區現在還是剛起步開發階段，項目還是這個片區新建的第一個住宅項目。周邊較為荒涼，許多道路等基礎設施都還在建設中。片區要發展起來需要較長的時間周期。

根據去年6月廣州規自局發布的《南沙規劃管理單元DW1004控制性詳細規劃》規劃成果通告，該規劃管理單元規劃定位為全域共享、全齡友好、全時活力的未來社區。

規劃管理單元用地面積249.31公頃，其中建設用地218.45公頃，建設用地中居住用地54.08公頃。意味著，片區未來還有大量的住宅土地供應。

今年元宵節，南沙全民文化體育綜合體舉行亮燈儀式，據官方透露，該項目會在3月底完工，全力沖刺粵港澳全運會。隨著這個體育綜合體的最終落成，周邊的配套設施或會有較大改善。

2023NJY-5地塊是中交城投在2023年拿下的。當年10月，中交城投以底價69160萬元競得該地塊，未扣除配建的樓面價2219 元/㎡，扣除配建成本后的實際樓面價為5588元/㎡。

目前，萬頃沙板塊在售樓盤有珺筑水岸、綠城藍灣半島、中國鐵建海悅國際等，貝殼找房顯示的參考價在1.65-1.8萬元/㎡。

若按這個均價，中交·蔚藍海岸花園的利潤空間不小。并且，其還是片區首個大平層改善項目，周邊并沒有可對標的產品，不排除價格方面比普通高層還要更高一些。

事實上，也多虧了中交城投在拿下地塊后沒有及時開工。該地塊在出讓時的容積率實際上為2.5-3.0。如今經過一年多的等待，容積率調到了1.7，項目也得以重新定位成了改善型大平層豪宅。

要知道，過去的一年，也被稱為是“好房子”的元年，各種新規產品內卷不斷。中交城投也等來了千載難逢的入市時機。

股權關系上，項目的開發主體為廣州中宜南濱地產有限公司，其由廣東中交城市投資發展有限公司（廣東中交城投）100%持股，后者則是中交城市投資控股有限公司（中交城投）的全資子公司。

廣州中宜南濱地產的法定代表人、執行董事、經理均是歐陽衛星。目前，廣東中交城投在廣州南沙還打造了廣州南沙國際郵輪母港綜合體、中交·匯通中心等多個項目。

業績方面，中交城投近段時間以來業績有所下滑。2024年三季度，中交城投營業收入54.02億元，同比下降40.16%；凈利潤13.16億元，同比下降21.26%。資產負債率則由2023年的65.49%，上升至69.82%。