作者 | 碎葉冬青

來源 | 智谷趨勢Trend

開年暴擊，房東破防了，租金跌回十年前，很多房子還是找不到租客……

Wind數(shù)據(jù)顯示，北京、上海和深圳，去年房租跌回2015-2017年的水平，廣州跌到2014年，成都跌回2018年，天津更是回到2010年。

今年以來，租金下跌的勢頭依舊，而房源掛牌周期顯著上升。58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，1月份：

全國40城的平均掛牌租金約44.6元/平方米/月，較上月環(huán)比小幅下跌1.2%

全國40城租賃房源掛牌周期上升至51.9天，較上月顯著增加6.9天

也就是說，以降價量的辦法，也“失靈”了。

租金下跌是年輕人消費升級的隱性階梯，卻是資產(chǎn)持有者被迫清醒的冷水。

房價在降，房租也在降，難道租房時代真的要來了？房租大變天的背后，三個信號浮出水面，意味深長。

在不少一二線城市的核心區(qū)，房東們正在發(fā)愁：為什么房子降價都租不出去了？

杭州網(wǎng)紅大樓麗晶國際的變化，就是一個鮮明的例子。這座26萬平方米的超大商住兩用公寓樓，是一批批杭漂落腳的第一站，巔峰期曾住了近2萬人，相當于一個小鎮(zhèn)的人口，在租房市場熱度極高。

這里曾經(jīng)是很多年輕人“網(wǎng)紅夢”的開始。2021年以前，源源不斷的年輕人來到這里，租下一個間隔房，期待著有朝一日搬到江對岸的豪宅。

但從去年開始，麗晶國際租客開始變少，不少房東降四五百元出租。麗晶國際所在社區(qū)的一負責人對媒體說，如今這里只剩下8000人左右了。

網(wǎng)紅云集的麗晶國際

據(jù)浙江經(jīng)視報道，2021年以前，麗晶國際單間普遍3000元/月起步，高的可達4500元/月。現(xiàn)在呢？

你登錄藍中介APP看看，200套待租的房源中1居室有35套，價格普遍在2000元/月出頭。

變化不僅僅出現(xiàn)在杭州。事實上房租下降的苗頭，從去年就開始了。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1-11月，全國重點50城住宅平均租金累計下跌 2.72%。

一二線城市也沒有幸免。2024年1-11 月，一線城市住宅平均租金累計下跌2.29%，二線城市平均租金累計下跌3.01%，三四線代表城市平均租金累計下跌 2.38%。

在上海，長寧區(qū)的華東化工大廈，一套兩居室的房子從日常價的10800/月降到9800/月，依舊無人問津，最后砍到8000/月才租掉。這是去年12月一個真實的租房案例。

本來，在北上廣深等大城市，一室戶是租房市場的主力，租金向來堅挺。但今年1月，真叫盧俊團隊對上海13個區(qū)的TOP3版塊進行了市調(diào)，發(fā)現(xiàn)中一室戶租金比去年同期下浮8%，過半跌幅在5%-10%，近1/5跌幅在10-15%。

（圖源：真叫盧俊，數(shù)據(jù)選取全市除崇明、金山以外13區(qū)的TOP3板塊做樣本，以1室戶（非隔間）+中等樓層（步梯房）+中等裝修為標的）

一室戶都撐不住了，其他戶型的跌幅可想而知。

徐匯濱江、長寧天山、古北這些大戶型聚集的豪宅板塊，租金對比去年同期都有較大波動。比如，徐匯濱江板塊的三房租金從去年的10000元/月降到今年的8500元/月。

深圳的福田、坂田、寶安等版塊的房租也出現(xiàn)了不同程度的下跌，福田CBD的一套三房戶型，租金原為1.6萬/月，現(xiàn)在降到1萬/月，降幅約38%。

房東的日子，真的不太好過了。

包租婆和包租公，為什么不好當了？一個很重要的原因，是2024年保租房大規(guī)模入市。

再加上居民收入預(yù)期偏弱等因素影響，重點城市住宅租金宅租金才出現(xiàn)下跌。

1-11月，全國 50 城住宅平均租金累計下跌 2.72%，一線、二線及三四線代表城市分別下跌 2.29%、3.01%、2.38%。1-11 月，30城集中式長租公寓中，有 28 城租金累計下跌，受新建保租房入市影響，租金承壓。

不同于公租房針對的是收入較低的困難家庭，保租房申請條件相對寬泛，主要面向新市民、青年人等存在購房困難群體，特別是從事基本公共服務(wù)的工作人員，如教師、醫(yī)生、警察等。

換句話說，保租房面向的群體更多，當保租房大規(guī)模鋪開，自然也分流了一部分需求。

當前，我國保租房處于供給進度加快期。“十四五”期間，全國計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房 870萬套（間），截至 2023 年底，已籌建保障性租賃住房數(shù)量約 573 萬套（間），完成“十四五”目標的 66%。

住建部部長倪虹表示，2024 年1-9 月，全國已建設(shè)籌集保障性住房 148 萬套，到年底可以讓 450 萬新市民、青年人住進保障性住房。

比如，深圳最近又上新了一批保租房。2月12日，南山區(qū)公示了保租房項目18個，包括政府組織配租類+社會主體出租類，共計10404套保租房。其中，政府組織配租類的項目有2個，一般為市場租金6折；社會主體出租類保租房項目有16個，一般為市場租金9折。

租金優(yōu)惠力度突出，當符合條件的居民轉(zhuǎn)向保租房，原來的普通租房面對“競爭”，只能降低租金。此外，根據(jù)去年11 月自然資源部披露情況，全國 65 個城市的配售型保障性住房項目正加速落地。配售型保障房為低收入家庭提供了購房機會，但也分流了部分租賃需求。

保障性租賃房、配售型保障房的推出，對打工人來說無疑是利好的。

此外，這一輪租金下滑也受到經(jīng)濟波動、收入預(yù)期偏低的影響。

據(jù)經(jīng)濟觀察報梳理，去年共有15個省份公布了財產(chǎn)凈收入增速，其中北京、江蘇等5省份出現(xiàn)了負增長現(xiàn)象。過去三年，北京財產(chǎn)凈收入均為負增長。

租金是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)居民財產(chǎn)性收入的主要來源之一，租金下降，財產(chǎn)性收入更加難漲起來了。

在租金大跌的情況下，三個信號極為值得關(guān)注。

第一個趨勢是，租金房價比提升了，住房租賃投資回報率有所提高。

據(jù)中指研究院，2024 年11 月，50 個重點城市住宅租金房價比為 2.12%，較 2023 年 12 月（2.03%）提升 0.09 個百分點，其中常州、東莞、徐州、武漢城市提升幅度較為顯著。

因此，有人覺得投資客的春天來了。

為什么在租金下滑的情況下，租金房價比反而有所提升？其實是房價跌幅更高了。

把時間線拉長到2008年，就變得非常清晰。十六年來，主要城市的租金回報率呈現(xiàn)大幅下降的趨勢，近期才有所回升。這是因為2008年以后房價大漲，漲幅明顯超過租金。如今，回報率小幅提升，主要是受到房價下滑的影響，讓分母由大變小了。

這種情況下，投資客選擇先不出手房子，轉(zhuǎn)向出租來減少損失，所以涌入租房市場的房子又變多了，租金更難漲起來。

第二個趨勢是，租金回報率超過存款收益率，我們重新迎來“買房收租”的時代。

去年8月，央行在《2024 年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中提到：“未來隨著經(jīng)濟逐步恢復(fù)，長期看租金仍有望穩(wěn)步上漲，租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至 3%以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報率”。

不過，現(xiàn)在來看，實現(xiàn)仍需要一定的時間。

當前，存款利率邁入“1”時代，租金回報率與存款收益率看似相互較勁，實則有點“菜雞互啄”的意味。租金回報率能超過存款收益率，只是因為存款收益率太低了。

第三個趨勢是，對于年輕人來說，“租房時代”真的到來了。

租金下滑，租房市場對年輕人更加友好。不過，經(jīng)濟震蕩期不少年輕人，也出現(xiàn)了“向下?lián)Q房”的趨勢。

中指研究院調(diào)查顯示，60%的受訪租客表示在本次租約到期后計劃換租。對于租客而言，排名前三的換租原因是：市場租金下跌想要換租更便宜的房子、工作變動及收入預(yù)期降低。

可見，不管是房東還是租客，大家都不容易，而租金是兩端同時發(fā)生變化，所導(dǎo)致的結(jié)果。

從這個角度來說，打破房價下滑-租金下跌的循環(huán)，需要更強有力的提振經(jīng)濟的舉措。

租金下跌，既是經(jīng)濟周期與政策調(diào)控的果，亦是社會結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的因。對年輕人而言，它釋放了更多可能性；對資產(chǎn)價值而言，它宣告了粗放增長時代的終結(jié)。大勢所趨，我們唯有順勢而為。