土拍，樓市的“晴雨表”，特別是一些“區域限定”的地塊，更是值得玩味！

近日，南寧土拍市場就上架了這樣一幅“二進宮”地塊。

有網友戲稱，該地塊不僅敗給了現實，更凸顯了一整個板塊的“意難平”。

此話怎講？咱們一起來看看！

計劃有變，商業地塊最終敗給現實？

2月11日，南寧市自然資源局官網發布2025年第六期土地出讓公告，將一幅位于龍崗的商業地塊（GC2025-006）擺上了貨架。

出讓信息顯示，該地塊位于邕寧區龍崗大道以西、那造路以南。

▲圖源自然資源局

頭條君查了下，該地塊就在寶能城市廣場商業體的對面，臨近龍崗大橋，周邊更是有不少交付樓盤，人氣不錯。

▲圖源百度地圖

其他“參數”方面，該地塊容積率為≤4.0，建筑密度≤35%，綠地率≥30％，建筑高度≤100米。

從“品相”上看，這的確是龍崗板塊內成色還不錯的一幅商業地塊。

▲圖源趙翔攝

但是，為何會有“敗給現實”這種說法呢？

頭條君翻閱了相關資料，發現了其中的問題所在。

事實上正如文章開頭所說，這是一幅“二進宮”的地塊。

早在2024年6月，該地塊就曾進入過土拍市場，后因無人競拍而慘遭流掛。

▲圖源自然資源局

對比兩次出讓公告，其中的區別非常明顯。

首先，地塊實際出讓面積“縮水”了。

“2024版”該地塊的實際出讓面積為23074.54平方米（折合34.612畝），而“2025版”則調整至7999.98平方米（折合12.000畝），算下來實際出讓面積減少了近三分之二。

▲圖源自然資源局

其次，相對苛刻的附加條件被刪除。

“2024版”該地塊的出讓信息中，有兩點值得特別關注：

①競得人須自簽訂土地出讓合同之日起30日內支付成交地價款的50%，剩余的50%成交地價款在簽訂土地出讓合同之日起一年內付清。

②項目用地須于土地出讓合同中約定土地交付之日起12個月內開工建設，自開工之日起36個月內完成項目的整體竣工驗收。

▲圖源自然資源局

而這兩點在“2025版”中卻消失不見了。

換言之，原本土拍中對于付款以及后期兌現的的苛刻條件被刪除，這對于競拍人而言，壓力確實緩解了不少。

綜上所述，該地塊確實是因為此前的要求過于苛刻，而不得不做出調整后再度上架，說它敗給現實，倒也可以理解。

認清現狀，龍崗商業的冰火兩重天！

縱觀如今的土拍市場，地塊“縮水”再上架的例子有不少！

為何唯獨這幅地塊引得各方熱烈討論？

歸根結底，還是因為它屬于一個讓很多南寧人意難平的板塊——龍崗。

▲龍崗的江景資源，圖源頭條君攝

這個與深圳下轄某區同名的板塊，很久之前也只不過是個村落。

隨著五象新區的崛起，龍崗被賦予了新的使命。

按照規劃，它將發展成為南寧市區級商貿中心，打造龍崗CBD。

▲圖源網絡侵權刪

然而，現實往往事與愿違！龍崗目前仍未長成人們心中的那個ta。

起碼在商業方面，目前的龍崗還稍顯單薄。

一方面，龍崗CBD作為板塊頭部商務核心區實際兌現效果不佳，目前僅有尚未開業的南寧城市廣場（原寶能城市廣場）值得期待。

在實際走訪的過程中，頭條君也了解了南寧城市廣場的近況，只能說它距離開業還要等上一段時間。

▲圖源趙翔攝

而整個區域內的大型商業體只有南寧萬達茂。

只不過其位于龍崗板塊西北部，輻射的范圍有限。

▲萬達茂航拍，圖源頭條君攝

另一方面，龍崗的人氣，卻在近兩年持續走高。

板塊內除了龍域香醍半島、君華錦云等樓盤已交付多年之外，這幾年的萬科公望、彰泰江景灣、北投東境等樓盤都在陸續交付。

如果板塊內能再多幾個大型購物中心，那么住在這里的業主也就有了更多選擇。

總之，人氣漸漲而缺少大型商業鎮場，這就是龍崗商業目前最大的困局。

還有后手，龍崗的未來握著這些“王牌”！

當然，商業部分“暫時”的薄弱，終究無法掩蓋龍崗的發展潛力。

事實上，如果我們將眼光放長遠來看，就能發現龍崗真的值得期待。

根據《南寧市國土空間總體規劃（2021-2035年）》介紹，未來15年南寧的城市發展方向是向海、東融、向邊。

邕寧位于南寧東邊，具有沿江、沿海、沿空優勢，牛灣港是可通航通航3000噸級的深水港口，聯通平陸運河，直達出?？?。

而龍崗，位于邕江以南，對望牛灣港，緊挨著新興產業園。

目前，南寧新興產業園共有3大主導產業，即新能源、鋁精深加工、高端裝備制造，主要引入的龍頭企業包括比亞迪動力電池、龍電華鑫、南南鋁等。

▲比亞迪動力電池項目廠區航拍圖，圖源南寧新聞網

南寧新興產業園屬于南寧“一體兩翼”產業格局中的東翼，與伶俐新能源汽車產業基地、六景電池材料產業/化工新材料等共同扛起南寧工業強基的大旗。

總之，臨江通海，又有產業帶飛，龍崗的未來還是值得期待的。

除了遠景之外，龍崗也有近在咫尺的利好。

比如備受矚目的地鐵4號線東段。

2022年8月，地鐵4號線東段工程正式開工。

截至目前，龍崗站、清平坡站的站臺紛紛出地面、裝修，儼然步入最后的收尾沖刺階段。

▲圖源網絡侵權刪

此前曾有消息稱，地鐵4號線一期有望于2025年年底貫通運營，如果真是如此，龍崗居民的出行便捷程度將提升不止一個檔次。

另外，龍崗人民最為關心的五象火車站，近兩年也頻繁更新進度條。

2024年12月31日，自治區交通運輸廳印發了《廣西綜合交通運輸發展“十四五”規劃中期評估和調整報告》（桂交規劃發〔2024〕93）。

▲圖源自治區交通運輸廳

在附表當中，南寧樞紐五象站及相關工程（簡稱：五象火車站）的開工時間被標注為2025年，“完工年”則為2029年。

▲圖源自治區交通運輸廳

換言之，今年年內我們就有希望迎來五象火車站正式動工的好消息。

當然，在梳理完整個2024年五象火車站的相關內容后，頭條君覺得，我們或許離五象火車站的動工，真的只差臨門一腳了。

2024年9月25日，五象新區管委會自然資源局組織召開“五象站鐵路樞紐站城一體化城市設計暨建筑概念設計及產業導入研究中期成果”評審會。

五象火車站設計草案效果圖首度曝光，相關規劃相比之前版本有了很大調整。

▲圖源五象新區管委會

緊接著11月，《五象站鐵路樞紐片區市政綜合專項規劃》通過中期成果評審。

而在《南寧市綜合交通規劃（2021-2035）》中，也提到將新增南衡高鐵六景聯絡線。

換言之，五象火車站或將直通六景站，借助平陸運河，把內河港變為海碼頭，實現“公鐵水”多式聯運，織成一個超級交通大網。

總之，五象火車站無疑是南寧未來十年內最重要的軌道交通工程。

而它的建成并投入使用，也必將推動龍崗板塊更好地發展。

那么，你認為龍崗的未來值得期待嗎？評論區聊聊！