2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)，在起伏交織的市場(chǎng)調(diào)整中走向尾聲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售額較上一年同期下降19.2%，僅相當(dāng)于行業(yè)高點(diǎn)2021年同期的52.65%。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、行業(yè)盈利空間持續(xù)收窄的背景下，中海地產(chǎn)卻穩(wěn)中有進(jìn)，交出一份“取得了超越對(duì)手、超越平均的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，持續(xù)為股東創(chuàng)造價(jià)值”的成績(jī)單。

中指研究院百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售榜單顯示，2024年中海地產(chǎn)權(quán)益銷(xiāo)售2857.5億元，位列全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售榜首。市場(chǎng)調(diào)整期，為何中海地產(chǎn)逆勢(shì)立潮頭？

中海地產(chǎn)業(yè)績(jī)報(bào)告中曾這樣闡述，“中海地產(chǎn)擁有攻守兼?zhèn)涞陌l(fā)展韌性，擁有充裕的財(cái)務(wù)空間應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，擁有在行業(yè)洗牌期實(shí)現(xiàn)并購(gòu)發(fā)展的實(shí)力，有信心以穩(wěn)健優(yōu)異的業(yè)績(jī)回報(bào)股東的信任。”

“過(guò)去中海很爭(zhēng)氣，當(dāng)下中海有底氣，未來(lái)中海要硬氣”。當(dāng)下的市場(chǎng)里，中海地產(chǎn)的戰(zhàn)略篤定和對(duì)未來(lái)的信心，顯得尤為進(jìn)取。

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聚焦核心 超強(qiáng)戰(zhàn)略定力

戰(zhàn)略高度決定競(jìng)爭(zhēng)能力。這是中海領(lǐng)先于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一大關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)。

中海地產(chǎn)認(rèn)為，未來(lái)房企的戰(zhàn)略支點(diǎn)是圍繞地產(chǎn)本身，以開(kāi)發(fā)＋運(yùn)營(yíng)為基本手段，圍繞空間做生意，做連接人與空間的生意。從這個(gè)角度理解，中海地產(chǎn)對(duì)于自己當(dāng)下正在干什么以及未來(lái)想要干什么，其實(shí)有著非常清晰的思路，并不以短期的市場(chǎng)調(diào)整為轉(zhuǎn)移。

這種長(zhǎng)期的專(zhuān)業(yè)和專(zhuān)注，不管是中海戰(zhàn)略層面還是公司具體經(jīng)營(yíng)策略的層面，都貫徹得非常徹底。

在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，中海地產(chǎn)依舊保持了從2019年以來(lái)一貫的聚焦一線(xiàn)、強(qiáng)二線(xiàn)城市的投資策略，堅(jiān)持“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”，從資源端保證領(lǐng)先性。

2023年年報(bào)顯示，中海地產(chǎn)在四大一線(xiàn)城市共計(jì)拿下12個(gè)地塊，總建筑權(quán)益規(guī)模合計(jì)322.53萬(wàn)平方米，占比約45.54%，拿地金額共731.3億元，占全年拿地金額的59.54%，接近六成。

2024年中海地產(chǎn)仍在持續(xù)重倉(cāng)四大一線(xiàn)城市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中海地產(chǎn)2024年在一線(xiàn)城市新增8個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益面積124.07萬(wàn)平方米，占比47.44%；拿地金額511.54億元，占比83.76%。

就在2024年12月12日，中海地產(chǎn)以110.54億元競(jìng)獲北京總價(jià)最高單體地塊豐臺(tái)萬(wàn)泉寺，成為繼朝陽(yáng)酒仙橋、小紅門(mén)、十八里店捆綁地塊后的又一宗百億地塊；而在10日前，中海地產(chǎn)就聯(lián)合華潤(rùn)置地以185.12億元拿下深圳后海金融總部基地地塊，成交樓面價(jià)70388元/平方米，溢價(jià)率46.3%。

半月之內(nèi)，中海地產(chǎn)連續(xù)拿下北京、深圳3宗百億地塊，很大程度上源于穩(wěn)健財(cái)務(wù)與低成本融資支持。2024年中海地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本低至3.55%，“行業(yè)最低融資成本”為其百億地塊的長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)提供了資金支持。

提高對(duì)一線(xiàn)城市的資源分配后，中海地產(chǎn)在四大一線(xiàn)城市的土地儲(chǔ)備開(kāi)始進(jìn)一步提升。分區(qū)域來(lái)看，截至2024年12月底，北京區(qū)域土地儲(chǔ)備提升至411.83萬(wàn)平方米，占總體量的10.68%；上海及嘉興土地儲(chǔ)備有181.77萬(wàn)平方米，占比4.71%；廣州、佛山、肇慶區(qū)域?yàn)?20萬(wàn)平方米，占比8.3%；在深圳、東莞區(qū)域?yàn)?05.94萬(wàn)平方米，占比5.34%。

投資端的克制和冷靜，換來(lái)了銷(xiāo)售鏈條的從容與安全。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年中海地產(chǎn)銷(xiāo)售逆勢(shì)爭(zhēng)先，權(quán)益銷(xiāo)售額排名位居行業(yè)第一，持續(xù)跑贏行業(yè)。

2024年中海地產(chǎn)權(quán)益銷(xiāo)售和拿地金額第一

在中海地產(chǎn)一線(xiàn)城市布局中，北京市場(chǎng)是中海地產(chǎn)的“王牌”區(qū)域和重倉(cāng)之地，無(wú)論是土地儲(chǔ)備規(guī)模還是銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2017年至今，中海地產(chǎn)在北京斥資1545億元購(gòu)入土地，平均每年投資近200億元。連續(xù)多年的資源沉淀和項(xiàng)目規(guī)模，持續(xù)放大中海北京競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從2019年至2023年，中海地產(chǎn)連續(xù)5年穩(wěn)坐北京房企權(quán)益金額榜冠軍，2024年中海北京依然斷崖式領(lǐng)先，繼續(xù)霸榜北京樓市。

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持續(xù)進(jìn)階的豪宅方法論

“三個(gè)主流”投資策略，帶來(lái)的是盡可能高的安全壁壘，尤其是在產(chǎn)品端，核心城市與稀缺地段下的優(yōu)質(zhì)地塊，更利于中海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高品質(zhì)改善項(xiàng)目，滿(mǎn)足高端改善型置業(yè)需求。

正如北京中海藏峰系首作甲叁號(hào)院，就選擇在了西三環(huán)內(nèi)，麗澤商務(wù)區(qū)、總部基地、豐臺(tái)站TOD三大引擎環(huán)繞的核心腹地；豐和叁號(hào)院，同樣位于產(chǎn)業(yè)高地，與總部基地僅一路之隔；近期剛拿下的萬(wàn)泉寺地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)更為顯然，二環(huán)城市腹地，無(wú)可復(fù)制的先天優(yōu)勢(shì)，給中海高端改善產(chǎn)品塑造留下充分的創(chuàng)作空間。

好地是好房子的充分條件之一，然而并非所有好地都能打造出好房。如璞玉雕琢才能“成器”一樣，好地向好房的生長(zhǎng)蛻變，還需要北京中海的全面轉(zhuǎn)化。

開(kāi)發(fā)建造上，北京中海憑借“藏峰六觀(guān)”-擇址、格調(diào)、美學(xué)、自然、空間、建筑的極致?tīng)I(yíng)造，再注入不斷迭代的價(jià)值觀(guān)念、先鋒審美、藝術(shù)人文等精神體驗(yàn)，以一座座藏峰產(chǎn)品，在高端改善豪宅市場(chǎng)一舉殺出重圍。

就像中海甲叁號(hào)院，憑借玻璃幕墻和鋁板的外立面，掀起了北京豪宅外立面“革命”。同時(shí)，甲叁號(hào)院的立體園林、270°轉(zhuǎn)角云端露臺(tái)、寶格麗酒店風(fēng)格的美學(xué)館會(huì)所等，都已超越時(shí)間的審美，一次次突破了豪宅設(shè)計(jì)的邊界。

在北京中海價(jià)值體系中，每一座藏峰建筑都是獨(dú)一無(wú)二的定制。去年3月入市的豐和叁號(hào)院，是中海地產(chǎn)在北京的第五座藏峰系產(chǎn)品。這個(gè)項(xiàng)目上，最具特色的便是超萬(wàn)平方米大湖私家園林。

豐和叁號(hào)院園林大湖實(shí)拍圖

豐和叁號(hào)院在1.5萬(wàn)平方米私家園林上，人工造出一個(gè)超1000平方米大湖，這一設(shè)計(jì)源于對(duì)地鐵線(xiàn)路的巧妙利用，北京中海創(chuàng)造性將這一限制轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，通過(guò)造園挖湖確保建筑安全，同時(shí)打造出罕見(jiàn)的景觀(guān)資源。

在園區(qū)設(shè)計(jì)上，豐和叁號(hào)院參照萬(wàn)園之園圓明園，將其核心的九州四十景，取其最精華的9處移至自己的園林體系中，形成獨(dú)屬于它的“藏峰九景”。放眼北京豪宅，能為業(yè)主提供如此獨(dú)有的超級(jí)獨(dú)立生態(tài)園林，僅豐和叁號(hào)院一家。

產(chǎn)品端的精進(jìn)沒(méi)有盡頭。去年中海地產(chǎn)在藏峰產(chǎn)品系基礎(chǔ)上，再次打造出玖序系列產(chǎn)品。6月中海地產(chǎn)北上深三大玖序產(chǎn)品一經(jīng)推出，3日內(nèi)狂掃228億元，以極其亮眼的數(shù)據(jù)印證了中海地產(chǎn)在豪宅產(chǎn)品建造上的統(tǒng)治力。

中海地產(chǎn)3大玖序產(chǎn)品合計(jì)首開(kāi)熱銷(xiāo)230億元

萬(wàn)泉寺是去年北京中海拿下的百億“地王”，也是北京近3年來(lái)首個(gè)未設(shè)地價(jià)上限和銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)的地塊，因而在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，北京中海有了更大自由度去展現(xiàn)項(xiàng)目的特質(zhì)。

中海地產(chǎn)在好房子建設(shè)上亦不遺余力，去年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部指導(dǎo)的中國(guó)建筑科技展上，就展示了中海地產(chǎn)在好房子建設(shè)上的20大科技系統(tǒng)和124項(xiàng)需求升級(jí)，當(dāng)前這些開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和客戶(hù)洞察，將在萬(wàn)泉寺等一個(gè)個(gè)中海新項(xiàng)目上得到實(shí)踐。

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穩(wěn)中有進(jìn) 足夠高的安全閾值

穩(wěn)中有進(jìn)的成績(jī)，持續(xù)進(jìn)化的產(chǎn)品，給市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)以信心。

2024年上半年，在全行業(yè)下行的階段，中海地產(chǎn)不僅穩(wěn)住了發(fā)展，還逆勢(shì)提升了0.49個(gè)百分點(diǎn)，市占率達(dá)到3.19%。同時(shí)，標(biāo)普全球也上調(diào)中海地產(chǎn)的信用評(píng)級(jí)，從 BBB+／穩(wěn)定至 A-／穩(wěn)定，成為唯一雙 A 國(guó)際信用評(píng)級(jí)的中國(guó)房企。

國(guó)際機(jī)構(gòu)給出這樣的評(píng)級(jí)，核心并不在于中海地產(chǎn)央企的背景，而是在于其數(shù)十年如一日的極度自律：在過(guò)去的20多年里，中海地產(chǎn)一直都控制在60%左右的資產(chǎn)負(fù)債率以及40%以下的凈借貸比率。

作為行業(yè)安全紅線(xiàn)的最強(qiáng)守衛(wèi)者，即便是在行業(yè)依舊危機(jī)四伏的2024年，中海地產(chǎn)還是再創(chuàng)負(fù)債率新低：資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比率分別下探到了56.1%、38.7%。中海地產(chǎn)一直領(lǐng)先于同行的加權(quán)融資成本，2024年也僅有3.55%。

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況、較低的杠桿率，為中海地產(chǎn)帶來(lái)足夠高的安全閾值，在這樣的情況下，中海地產(chǎn)的發(fā)展自然也不會(huì)太過(guò)束手束腳，用中海地產(chǎn)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的話(huà)來(lái)說(shuō)：行業(yè)高潮時(shí)不激進(jìn)，低潮時(shí)不保守。

在業(yè)績(jī)報(bào)告中，中海地產(chǎn)提出，當(dāng)前的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍將面臨多重壓力與挑戰(zhàn)，而未來(lái)，中海地產(chǎn)將一貫以積極的心態(tài)看待“危中之機(jī)”。

從其對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、改善性需求和公司可持續(xù)發(fā)展的“三個(gè)韌性”中，可以看出中海地產(chǎn)對(duì)行業(yè)從宏觀(guān)向微觀(guān)的判斷，也可以想見(jiàn)，在穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)底色、管理層的優(yōu)秀進(jìn)取、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的篤定和清晰路徑下，中海地產(chǎn)必將在下一個(gè)周期里繼續(xù)勇立潮頭。

值班編委：樊永鋒

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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