在墨爾本市郊新矗立起的辦公樓，其融資由諸如 MaxCap 和 Pallas Capital 等非銀行貸款機構予以提供。然而，在商業地產需求漸趨下降的態勢之下，正深陷租戶難以尋覓的窘境。

據澳大利亞金融評論報所展開的調查表明，在這些往昔繁榮的 CBD 邊緣區域的新建大樓當中，有若干座正因高空置率而處于滯銷狀態，從而揭示出在信貸繁榮時期奮力追逐市場份額的貸款機構，于當下所面臨的低迷市場風險。

疲軟的市場環境或許會致使貸款機構所應接收的還款出現延遲，甚或存在折扣的狀況。

迪肯大學（Deakin University）房地產副教授阿德里安·李（Adrian Lee）宣稱，此種情形令諸多貸款機構倍感意外。

“開發商陷入了困境——此乃意料之外之事，[故而]債權人難以獲取償還，且于當下的投資環境當中，充作抵押的資產價值或許并不似預期那般高昂，尤其是在商業地產承受壓力的情境之下，”李教授言道。

其中一則案例為，開發商 Accord Property Group 于本年 4 月竣工了一座坐落于北墨爾本的 12 層塔樓，該項目的部分融資源自由阿波羅（Apollo）支持的非銀行貸款機構 MaxCap 籌謀安排的債務工具。

位于勞倫斯街 88 號（88 Laurens Street）的建筑，因毗鄰預計于今年開通的阿登地鐵站（Arden Metro Rail station），起初被宣揚為具備 1.8 億澳元的總估值。

然而，這座占地 17,829 平方米的辦公樓近乎空置，其預期銷售價格顯得脫離實際。

據金融評論報的消息人士披露，由戴德梁行（Cushman and Wakefield）于去年 10 月發起的銷售活動，僅收獲了約 1 億澳元的報價，遠遠低于 Accord 的預期。

當下，高力國際（Colliers）正在竭力為該物業尋覓租戶，并且已經為半層樓簽署了一份租賃合同。

在城市的另一側，非銀行貸款機構 Pallas Capital 助力其關聯開發公司 Fortis 對 ThomsonHouse 進行融資建設。

這是一座坐落于南墨爾本湯姆森街（Thomson Street）的六層高端辦公樓，配備有通勤設施以及屋頂花園。

該建筑于 2023 年第三季度竣工，然而 Pallas 指出，當下僅完成了 51%的租賃工作。

當被詢及該建筑的進展狀況時，Fortis 高級開發經理喬丹·維納達（JordanWinada）宣稱：“我們預計至 2025 年中旬能夠達成租賃計劃。”

Pallas 融資的另一棟建筑 The Terraces 位于南墨爾本東路 34 號（34 Eastern Road），乃是一座擁有八層樓、3890 平方米可出租凈面積的建筑物。

據 Pallas 所言，該建筑目前僅出租出了一層商業空間。

“我們現在已經開始租賃，”Fortis的維納達先生（Mr Winada）表示，“我們已經簽約了一家一樓的零售商，并租出了一個商業樓層，租金是我們認為該區域內的最高水平。”

維納達先生補充道，該開發商在墨爾本的另外兩個項目目前的入住率很高，或者已經完全租出。

“盡管墨爾本城市邊緣的租賃市場仍然具有挑戰性，但這些租賃價格顯示出在富裕的城市邊緣區域仍存在持續需求，”維納達先生表示。“在核心位置的高質量項目，配備完善的終端設施和其他現代化設施，仍然能夠獲得高端租賃價格。”

當前的高空置率反映了開發商面臨的困難，這些問題也逐漸成為其私人信貸合作伙伴的挑戰。

金融評論報本周披露，澳大利亞最大的非銀行貸款機構之一Metrics Credit Partners將在其客戶因貸款違約后接管一項價值7.5億澳元的房地產開發項目，此前該公司未能出售位于墨爾本市中心的開發用地。

隨著高昂的建筑成本和持續高企的利率對行業造成沖擊，越來越多的開發商也進入了破產管理。去年12月底，東海岸開發商Bensons Property Group因行業內“極其困難”的環境而進入自愿托管程序。該開發商擁有一個包含1000多套住宅、總價值15億澳元的項目儲備，并表示沒有裁員計劃。

MaxCap確認，其為位于Laurens Street的項目安排了一筆債務融資，該項目配備完善的終端設施和251個停車位，未償還余額不足8000萬澳元，并在去年貸款到期后延長了期限。

MaxCap還確認，通過其基金直接暴露的金額為750萬澳元，其余部分由一個貸款人聯合體提供。

據知情人士透露，Accord最初目標售價為1.5億澳元，并幾乎與一家生命科學公司達成了出售協議。但由于維多利亞州政府取消了在Arden開發區附近興建一家醫院的計劃，交易告吹。據了解，資產需要以超過1.2億澳元的價格出售，才能讓所有相關方實現收支平衡。

Accord Property Group創始人Scott McVilly表示，他仍有信心在吸引更多租戶的計劃下，以超過1.2億澳元的價格達成出售。

“但在維多利亞州政府讓員工重返辦公室之前，我們不會開發更多的辦公樓，”McVilly先生說道。

“這就是墨爾本空置率歷史性高企的主要原因。在維多利亞州政府讓其員工重返辦公室之前，無論是通過銀行還是非銀行機構，我們都不計劃建造新的辦公樓。”

MaxCap是一家房地產開發的主要支持者，其一半股份由紐約上市的另類資產投資公司Apollo Global Management持有。

該公司管理著約70億澳元的資產，目前也在考慮如何應對其他已陷入困境的項目。開發商Luxcon Group因債務違約，導致MaxCap資助的三層樓Byron Plaza項目的兩組投資者正在爭論如何最有效地追回資金。此外，該公司還試圖在更具挑戰性的房地產市場中出售其多元化機會基金中的資產。