現在是賣房“次好”的時機。

關于房價的大趨勢，關于接盤俠、關于錢和杠桿的問題，昨天的文章，都已經談得很透徹，但為啥說 “現在”，其實是因為，我觀察到了兩個重要的數據“異?！?。

第一個數據異常，是央行月度公布的居民部門新增中長期貸款數據——因為，新增中長期貸款，基本都是居民購房貸款，所以該數據可以理解為居民買房的“融資額指標”。

把這個融資額指標，與百城住宅二手房掛牌均價對比，你會發現一些有意思的事兒。

數據Choice

根據上面的圖，自2020年底以來，每一次居民新增中 長期貸款出現一個“尖頂”，接下來1-2個月內，必然迎來新一輪房價的下跌，例如，2021年1月、2021年12月、2023年3月、2023年9月、2024年1月、2024年3月、2024年6月……

原理和邏輯也很簡單。

絕大部分人買房都要通過貸款，在整體居民債務杠桿到達極限的情況下，當一個月的新增貸款出現了“尖頂”，就意味著當月的居民“購房能力”被開發到了一個“高點”，當然也就意味著房價的高點，之后當然就會迎來下跌。

熟悉我們大A股的人都知道，在股市的融資額到達極限之后，每次股市融資額快速增長，基本都會伴隨著股價上漲到高點，之后一段時間，也都會迎來股價明顯的調整——這也是因為，股民的股票購買能力，當時被開發到了一個高點。

11月份的3000億元，與歷史比看似不高，但，畢竟還是一個“尖頂”，鑒于過去的兩年多時間里，居民債務杠桿并沒有什么改善，尤其是，這個尖頂，還是在9月底央行降準降息+松綁幾乎所有買房限制措施而帶來的，那就極大概率會帶來后續的房價下跌。

第二個數據異常，是一二線城市商品房成交面積在10-12月份暴漲。

在一個接盤俠越來越少的大類資產中，每一次成交量的暴漲，都是有一大波嗅覺更聰明、更靈敏的人，趁著有接盤俠的時候在相對高位出貨，當這部分接盤俠“被滿足”之后，將會有很長一段時間接盤俠數量更加稀少，那會帶來什么樣的結果，不言而喻……

綜合居民新增貸款額與成交面積的變化，我有必要告訴大家一個真理：

在一個資產價格上行的趨勢里，先上杠桿的人賺錢，后上杠桿的人接盤；

在一個資產價格下行的趨勢里，先去杠桿的人逃頂，后去杠桿的人接盤。

有人可能又要問了，那為啥我強調是一二線城市呢？

因為，一二線城市的房價泡沫更大！

不管任何時候、任何國家、任何城市，租金收益率都是衡量房地產泡沫程度的重要指標，要不然，買房子等著吃灰么？更進一步，在一個債務通縮的經濟環境下，租金收益率將會成為衡量房價泡沫程度的最佳指標。

我們看一下中國一線城市、二線城市、三線城市的租金收益率就可以看出來了——別看過去幾年的房價上行中，一二線城市房價漲得最歡，現在就是拉清單的時候了。

又有人會像祥林嫂一樣給我嘮叨——

什么一線城市房子都是核心資產，什么一線城市不斷有人口流入，未來國家要印鈔救市……

我已經懶得反駁，直接甩給他們日本1990年居民債務見頂之后的東京房價和2006年美國居民債務見頂之后的紐約房價吧。

看清楚，那些持續有人口流入、更有政府印鈔救市的所謂“核心資產”，相比起那些非核心資產，最終到底是跌得多還是跌得少？

東京的房價，1990年見頂，此后一直到2003年見底，下跌幅度遠超非東京區域的房價。

紐約的房價，2007年見頂，初期下跌幅度確實低于美國20城綜合房價，但在2012年見底之后一直到現在的反彈幅度，卻遠低于美國20城綜合房價。

東京，難道不是日本人口持續涌入的核心一線城市么？或者，難道日本政府沒有實施印鈔大法救市？

紐約，難道不是全世界人口持續涌入的核心一線城市么？或者，難道美國政府沒有實施印鈔大法救市？

沒那么復雜：

當初漲得多的，自然就跌得多；

當初漲得少的，自然就跌得少。

老實說，作為一個最樸素的中國人的愿望，我也希望中國經濟持穩，也希望中國房價能夠穩定下來，不再下跌……

可惜，我的希望有什么用么？

2016-2017年的時候，我就希望房價不要再上漲，我覺得房價再漲的話，就會掠奪年輕人一輩子的生命價值，炒到那么高的價格純粹是Huoguoyangmin……

可是，當時我的希望有用么？

一丁點兒的用都沒有！

既然，我們已經把房子變成了金融資產，而不是用來消費居住的家，那，就只能走金融資產的價格邏輯，該怎么樣，就會怎么樣。