前幾天，班長寫了一篇在合肥，“豪宅”離普通人越來越近了！的文章，簡單的講了下，參觀近期新上市樓盤的感想，曾經一些豪宅采用的配置，已經越來越普及。

當然這個“普及”是對比豪宅的數量，放到整個市場，高品質住宅的數量還是非常少的，只不過集中涌現，顯得有些多。

這里也有朋友好奇一個問題，如今高品質住宅，在基本的居住功能之上做了很多提升，那在二手房市場有沒有客戶買單？有沒有溢價？今天我們用數據來探討一下這個問題。

先找幾個二十年的高品質樓盤；

說到合肥二十年前的高品質樓盤，大家耳熟能詳的應該是置地栢景灣和綠城桂花園，班長在這基礎上再加一個，9月份和大家一起踩盤過的新華學府花園。

置地栢景灣位于廬陽區亳州路與沿河路交口東北角，大概是在2000年開發，距今已經有了20多年房齡。

我們引用貝系2024年1-11月成交數據(下同)，以11月數據為例，其多層單價在1.9到2.35萬之間，100平單價最低，178平單價最高。

另一套111平大高層，單價2.89萬，表現非常亮眼，比目前大多數的次新房都要高。

再來看看新華學府花園；

新華學府花園位于蜀山區的黃山路與石臺路交口，大概在2003年交付，距今也有20多年房齡。

這個小區以多層為主，沒有電梯對于二手房價格影響是非常大的，但學府花園依然有價有量，11月在貝系成交了5套，單價1.6到2萬不等，表現十分優異。

綠城桂花園是綠城2001年首入合肥時開發的樓盤，至今同樣有20多年歷史，位置在高新區黃山路與香樟大道交口。從成交價上看，桂花園11月成交價都在2萬以上，表現優異。

從上面的成交數據看，高品質、超前的規劃設計，以及后期物業持續維護，讓置地栢景灣、新華學府花園和綠城桂花園這個幾個項目，在二十年后，在品質進行多輪迭代后的市場，依然有一席之地。

大家可能會把這個價格歸結于地段，但實際上，同地段、或者同等地段的樓盤很多，能有這個表現的卻很少，不同品質樓盤之間價差明顯。

普通住宅滿足基本居住需求，高品質住宅滿足改善需求。

如果高品質住宅稀缺，一方面每個片區都有地緣改善需求，會推高價格，另一方面片區如果吸引力強，還會吸引大量外來購房者，進一步推高價格。

比如我們看一個遠離主城區的樓盤，江山廬州印。

江山廬州印在廬陽區合淮路與棗園路交口，位置、配套等都乏善可陳，但憑借品質優勢，價格表現依然不錯，明顯高于周邊樓盤。

再看幾個十年前開發的樓盤，置地栢悅公館和綠城玫瑰園大家都很熟悉，我們再加一個大家可能不太熟的樓盤和平盛世。

和平盛世在瑤海區的明光路與和平路交口西南方向，房齡也有十幾年，在片區內屬于稀缺品質盤，二手房價格基本在2萬以上。

置地栢悅公館位于政務區，合肥豪宅市場離不開的話題，有著戶型越大、單價越高的特點，量價齊高，11月成交房源單價從3.7萬到5.3萬不等，200平以上都在5萬+。

綠城玫瑰園在經開區石門路與云外路交口西南角，是經開區稀缺的帶學區改善住宅，大高層價格最低在二萬七八，在當前經開市場上一枝獨秀。

時間再往后推移，各個區域的一些高品質樓盤，相較同板塊小區，都會存在明顯溢價。

比如2015年末拿地的旭輝鉑悅廬州府，位于四里河板塊的夏荷街與橙香路交口，今年高層成交價最低也在2.9萬+，洋房價格則基本都在3.7萬以上。

政務區的融創壹號院，高層的成交價在最低在5萬，洋房最高達到7萬+，甚至數倍與同板塊部分樓盤。

政務東的建發雍龍府，價格表現也極為優異，11月份的二手房成交價在2.6萬以上，最高3.1萬，表現優異。

長豐的均價雖然不及九千，但萬科蘇高新公園大戶型的洋房產品，價格表現還是不錯的，10月成交兩套洋房，單價在1.3萬以上。

這樣的例子還有很多，就不一一列舉了。

整體上看，如前文所言，高品質住宅的本質是改善，改善客戶愿意為提升的居住體驗付出溢價，在二手房市場成交也驗證了這點，成交價甚至會數倍與周邊普通住宅。