觀點(diǎn)指數(shù)(GDIRI)近日，位于上海臨港滴水湖核心區(qū)101片區(qū)的印象城MEGA項(xiàng)目2宗地塊正式公告，地塊由上海滴水湖國(guó)際會(huì)議中心有限公司以總價(jià)8.91億元競(jìng)得，該公司是港城集團(tuán)100%持股的下屬公司。

據(jù)悉，101片區(qū)將引入印力S級(jí)商業(yè)產(chǎn)品印象城MEGA與甲級(jí)辦公樓產(chǎn)品，組成區(qū)域門戶新形象，并將先行啟動(dòng)TOD商業(yè)綜合體印象城MEGA項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

項(xiàng)目緊鄰地鐵16號(hào)線臨港大道站，由港城集團(tuán)、中建八局及印力集團(tuán)合作開發(fā)，建設(shè)總面積超過16萬平方米，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在交付土地后的12個(gè)月內(nèi)開工，36個(gè)月內(nèi)竣工。

印力作為此次項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)商，有著較為豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，而上海也是印力布局的重點(diǎn)區(qū)域。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，印力在上海運(yùn)營(yíng)著10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，此外還有6個(gè)儲(chǔ)備商業(yè)項(xiàng)目，上述項(xiàng)目涵蓋了印象城MEGA、印象城、印象匯等主要產(chǎn)品線，還不乏龍華會(huì)等非標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目。

在項(xiàng)目獲取方式上，與上海地方國(guó)企戰(zhàn)略合作，是近幾年印力上海拓展項(xiàng)目的重要來源。目前，印力上海已成功與西岸集團(tuán)、外高橋集團(tuán)、浦發(fā)集團(tuán)、臨港集團(tuán)、港城集團(tuán)等多個(gè)國(guó)資企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，為其優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)提供成熟、專業(yè)的全鏈條資產(chǎn)管理解決方案。

此次印象城MEGA項(xiàng)目所在的浦東臨港新片區(qū)，原先以產(chǎn)業(yè)著稱，現(xiàn)在正逐漸成為滬上的重要旅游休閑目的地之一。

文旅資源方面，臨港擁有不少令人熟知的地標(biāo)級(jí)設(shè)施，如海昌海洋樂園、上海天文館、滴水湖、南匯嘴觀海公園等，同時(shí)該片區(qū)正積極籌備創(chuàng)建上海市級(jí)旅游度假區(qū)。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2024年臨港新片區(qū)全年共舉辦100余場(chǎng)重點(diǎn)商文體旅活動(dòng)，開展10余場(chǎng)宣傳推介活動(dòng)，吸引并服務(wù)約1200萬游客，商圈客流達(dá)2023萬人次，累計(jì)銷售額達(dá)13億元。

可以看出，除常住居民外，臨港目前的商業(yè)項(xiàng)目主要消費(fèi)客群還包括被文旅活動(dòng)吸引而來的游客。

與之對(duì)應(yīng)，該區(qū)域目前的商業(yè)配套較為欠缺，尤其缺乏具備代表性的區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，臨港此前僅有臨港萬達(dá)廣場(chǎng)、臨港寶龍廣場(chǎng)、港城新天地、臨港藍(lán)灣天地、百聯(lián)臨港生活中心等在營(yíng)中的傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目，基本以滿足周邊消費(fèi)需求為主，商業(yè)配套提升需求較強(qiáng)。

基于此，2024年以來，臨港新增了耀雪冰雪世界、城市書香商業(yè)街等11個(gè)商文體旅設(shè)施，新增商業(yè)開業(yè)面積約19萬平方米，但與上海其他新興區(qū)域相比還是較為欠缺。

為解決這一問題，相關(guān)地方國(guó)企通過戰(zhàn)略合作方式，引入知名商業(yè)品牌的大型綜合體項(xiàng)目。除上述港城集團(tuán)引入、后續(xù)由印力上海負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的印象城MEGA外，還有港城集團(tuán)、浦開集團(tuán)與華潤(rùn)萬象生活合作打造的臨港海港中心萬象匯，未來兩者或成為主要商業(yè)對(duì)手。

此外，龍光的藍(lán)鯨世界購(gòu)物中心也是印力的競(jìng)爭(zhēng)者之一，該項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到13萬平方米，屬于臨港規(guī)模較大的商業(yè)中心，周邊高校環(huán)繞，有固定的消費(fèi)客群。

成功的商業(yè)項(xiàng)目離不開商圈消費(fèi)潛力、區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目規(guī)劃定位及運(yùn)營(yíng)得當(dāng)?shù)纫蛩亍?/p>

從交通區(qū)位條件來看，印力的臨港印象城MEGA位于臨港新片區(qū)101滴水湖板塊，交通優(yōu)勢(shì)明顯，目前唯一建成的地鐵站滴水湖站在該板塊內(nèi)。項(xiàng)目自帶的TOD屬性，較大程度上方便了交通出行，相信對(duì)消費(fèi)客群有較強(qiáng)的吸引力。

但競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手華潤(rùn)的海港中心萬象匯也不容忽視，該項(xiàng)目位于臨港新片區(qū)102和103區(qū)域的交界處，地理位置優(yōu)越，可同時(shí)服務(wù)102行政生活區(qū)和103國(guó)際創(chuàng)新協(xié)同區(qū)，輻射范圍更廣，而華潤(rùn)同樣有著較豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

不過就開業(yè)時(shí)間而言，先規(guī)劃建設(shè)的龍光藍(lán)鯨世界應(yīng)該會(huì)率先搶占市場(chǎng)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2025年開業(yè)，其余的兩個(gè)項(xiàng)目則仍處于前期階段。但對(duì)比印力和華潤(rùn)，龍光的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)要稍遜一籌。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，若臨港印象城MEGA項(xiàng)目能順利建設(shè)開業(yè)，屆時(shí)印力在以臨港為代表的浦東區(qū)域的商業(yè)影響力將有所增強(qiáng)。

但對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)方的印力而言，實(shí)際上也將面臨不小的考驗(yàn)。該片區(qū)屬于上海新興發(fā)展區(qū)域，商業(yè)表現(xiàn)力相較其他成熟區(qū)域有一定差距，將更為考驗(yàn)印力后續(xù)的招商規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)能力。