地產知識橘

很久沒寫樓盤了。

打算搞個系列，專門測評新開的、在售的這些樓盤的優點缺點，特別要看看他們說的那些讓你買的點，到底是不是真的值得買？

就比如，這段時間風聲很大的“廣州第四代住宅”：招商林嶼境。

這個盤最大的賣點就是「產品」。

新規產品，得房率高得驚人，號稱達到140%，并且是「廣州首個得房率140%的第四代住宅」——

好像此前其他房企那些盤都是小打小鬧，唯我招商林嶼境才是劃時代巨作，從我開始，廣州的住宅才進入第四代……

這標簽打得，是個狠人。

1 產品：得房率高在哪兒？

那么就來看看，所謂的高得房率高在哪兒？

首先，不是所有戶型的得房率都有140%。

招商林嶼境有三個戶型：82方、110方、125方。

當我懷著傳說中超高得房率的期待，走進82方的異地樣板間時，說實話，略有點失望。

市內那么多得房率高的項目，室內空間和尺度有時候的確會讓人眼前一亮，招商林嶼境室內的空間感，并沒有傳說中的那么好。

當看到我表現出空間的質疑后，銷售不屑的問，“這還小嗎？你現在住多大的房子？”

我回答了他。他說，那你肯定覺得80多方的小啦。

明明是房子的設計問題，卻能說成是我個人的體感問題。

真行。

我就來給你們算算，你們這得房率，到底是從哪兒高出來的。

我估算了一下82方的B1戶型，也就是奇數層的戶型，得房率大概有個124%左右。

是的，這個戶型得房率沒140%。

但即便是124%，除去新規力推的“大陽臺”，82 方戶型的套內大約是82.84m2（不含陽臺），真正大大提升得房率的是陽臺的面積：

18.48m2。

嗯，官方說的是18.5m2。大差不差。

82方B1戶型面積估算，具體以開發商報建測繪面積為準

去過現場的都知道，陽臺是真挺大，室內就真一般般。

但陽臺是不能封的。

展示出來的異地樣板間的客廳，已經是打掉一間房的樣子了。

客廳開間的真實數據是3.4米左右，因為陽臺進深已經去到了3.3米，客廳的進深反而比陽臺還小，整個客廳的真實尺度談不上闊綽吧。

并且，陽臺進深太大，很有可能影響客廳及餐廳的采光。

當然，如果是偶數層的戶型，影響的就是兩間臥室的采光了。

主臥也很神奇，明明可以做飄窗的位置，設計了很厚的剪力墻，損失了實際的得房率不說，主臥的套內也顯得非常局促。

關鍵是，主臥的面積還沒陽臺大……

在新房普遍采用“主臥小家化”的設計趨勢時，招商林嶼境偏偏要讓主臥跟其他房間“平權”，那可真是不管不顧是誰買單呢。

哦，當然也可能是全職兒女一家？錢還是要從爸媽口袋里掏？

大陽臺滿足退休父母的頤養生活，臥室嘛，能住就行。

不知你們去看82方的那個板房時有沒這個感覺，可以評論區交流交流。

110方的板房整體好一些，畢竟面積大了這么多，室內空間感相對那些能把110方做到更大尺度感受的盤來說依然一般，面積還是偷在了陽臺，至于適不適用，因人而異。

當然，我這份尺寸圖可能會有點小誤差，比如十幾二十厘米的，不影響最后的結論，也歡迎官方放出準確的尺寸圖，我們比對著再計算計算，更好。

2 價格：超筍的樓面價，拉滿的溢價

橫瀝島的盤分兩種，一種是——

靠近地鐵18號線橫瀝站的剛需盤，七八十方的面積，方便市區外溢的購房者低成本上車，就近地鐵站通勤。比如，灣區金融城。

一種是一線臨江的改善盤——

雖然不近地鐵，但賣的就是橫瀝島的投資潛力和一線江景，溢價比剛需盤多一些，賣給的是整個灣區有閑錢的改善客。

包括南沙及廣州國企、事業單位的中年客戶，想著投個以后退休的養老錢，或者退休了可以來住住的；

或者喜歡灣區后花園的氣候，想著冬天候鳥式的住一段，順便給孩子買個預備居所的中部地區和北方大媽們；

以及深圳、東莞的投資客，等等。

招商林嶼境呢，深知自己的地段位置，不具備純改善盤的特質，于是跟隔壁的灣區金融城一樣，做做剛改，82方的剛需戶型起步，改善可以做到125方。

雖然沒有稀缺的江景資源，靠著「新規產品的故事」，在市場對南沙普遍缺乏信心的時刻，招商林嶼境首開還不錯，為啥？

我想了下，可能有這幾個方面的原因：

第一，從利潤空間看。

這塊地是在南沙賣地最艱難的時候放出來的，當時都沒人報名，招商以底價成交，樓面價1.3萬。

但2021年，建發拿的橫瀝的那塊地王，當時有14家房企報價，競價了67輪，最后以45%的溢價率才拿下，樓面價將近2.4萬。

招商有大把空間背刺同行。

何況，還有新規的高得房率加持。

如果已經打算在橫瀝選個房，對板塊沒什么抗性，招商林嶼境跟周邊樓盤相比，目前的競爭優勢還是明顯的。

第二，從市場行情看。

這塊地8月上架，9月20號競拍，招商剛拿下，誰又能想到幾天之后，全國樓市突然就大松綁了呢？

購房者常說買房抄底，招商這一次，絕對算買地抄了個底。

好在，招商拿這塊地蓄謀已久，才能趕在全國行情調轉之后，馬上接住這“潑天的富貴”盡快出貨。

按銷售的話說，這塊地我們拿下2個多月，就開賣了。

必須去趕上這好時候。

時機對了，房子就好賣，流速好，清貨也快；

時機對了，就能賣得起價，不然誰給的自信敢吹風3萬起，最后2.6萬的開盤價也是賺得盆滿缽滿，主打一個溢價拉滿。

再用輿論去講好新規產品的故事，宣發做到位，整個橫瀝的盤都要感謝招商帶來的這一波或多或少的外溢看房流量。

首開的效果，自然也就不錯。

3 拿地：走過場的土拍？

說了產品和價格，說回拿地，也就是前面提到的，我為什么說招商拿這塊地是蓄謀已久？

大家注意，這塊地的上架時間是8月16日。

那么，在此之前，甚至是9月20日競拍結束前，理論上，沒人知道這塊地最后能不能成交，被誰拿走。

但是啊！

招商就是有這個自信。

在招商局集團的官方招采平臺上，8月19日，這塊地才剛開始報名不久，廣州招盛房地產有限責任公司，就已經開始在招工程施工單位了！

廣州招盛房地產有限責任公司，也就是這塊地最后的拿地主體。

咦？他們是怎么知道一定會中的？

還有更奇怪的。

關于這塊地的建設單位，7月31日，也就是地塊還沒掛出來的時候，就已經確定為是招商了。

你說神不神奇？

按這個備案的投資總額，我們淺淺的粗算下，拿地是10個多億，建設成本包括公建配套等大概可能有8個多億，總投資預計18.12億。

按7.8萬方的計容面積算，招商林嶼境的成本價大概也就是2.32萬/方。

也就是說，只要賣到這個價格往上，招商都是賺的。

還有一點。

如果7月31日或者再之前，相關方都已經對這塊地怎么賣誰來買溝通得比較充分了的話，那我們是不是可以合理的猜測一下——

出讓公告里提出的規劃條件，關于“在本項目試點立體園林住宅”，也就是現在被炒得沸沸揚揚的“廣州首個第四代住宅”，以及“鼓勵采用大陽臺設計”等條件，其實就是為招商拿這塊地賣這個盤「量身定制」的賣點和增值項？

畢竟，臨江的稀缺資源不夠，可以靠助攻的規劃條件來湊？

但話說回來，立體園林住宅，廣州其實早就有了，你去看看珠江新城的金碧華府，是不是也是錯層陽臺+垂直綠化？

但為什么，金碧華府的價格，卻跑輸旁邊的凱旋新世界呢？