一攬子政策利好的推動(dòng)下，土地市場(chǎng)的熱度也逐漸回升，一度觀望的房企們開始重新布局。

新一輪拿地潮中頻繁出現(xiàn)一個(gè)身影——綠城中國(guó)。

僅以剛剛過(guò)去的10月為例，22日杭州江灣新城一宗宅地在77輪鏖戰(zhàn)后以34.2億元被綠城收入囊中，溢價(jià)率高達(dá)28.5%，成交樓面價(jià)更是刷新杭州紀(jì)錄。

這已是綠城在10月內(nèi)第二次出手拿地，僅前一周它還斬獲了杭州另外兩宗優(yōu)質(zhì)地塊。

實(shí)際上，今年的土拍市場(chǎng)上，綠城已頻現(xiàn)大手筆，接連在多個(gè)城市成功奪得“地王”項(xiàng)目。

新晉“地王”收割機(jī)綠城

沖進(jìn)行業(yè)前二

最近三年，各地土拍幾乎成了國(guó)央企和城投的“專場(chǎng)”，城投托底拿地更是司空見(jiàn)慣。

今年以來(lái)政策頻頻發(fā)力，綠城也以強(qiáng)勢(shì)姿態(tài)回歸，接連“收割地王”，成為新晉“地王專業(yè)戶”。

從今年3月到現(xiàn)在，綠城陸續(xù)拿下蘇州、上海、杭州地王，甚至刷新全國(guó)地價(jià)記錄。

尤其是8月7日，綠城在上海徐匯區(qū)競(jìng)得的斜土街道地塊，以48.048億的封頂價(jià)成交，折合樓面價(jià)達(dá)到13.1萬(wàn)元/平米，刷新了上海和全國(guó)單價(jià)紀(jì)錄。

在蘇州，綠城以30.8億元拿下蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖02號(hào)地塊，成交樓面價(jià)刷新至65022元/平方米，成為蘇州新地王。

10月，政策的強(qiáng)力支持下土拍市場(chǎng)悄然升溫，綠城則在大本營(yíng)浙江大規(guī)模提速發(fā)力，單月便斬獲4宗地，總金額約75億。

具體而言，10月11日，綠城在浙江義烏獲取一高端低密度住宅項(xiàng)目；10月15日，在杭州拱墅區(qū)連奪兩宗優(yōu)質(zhì)地塊。

10月22日，綠城在杭州通過(guò)77輪鏖戰(zhàn)，以28.55%的溢價(jià)率、50717元/平米的樓面價(jià)拿下新地王。值得一提的是，這是綠城時(shí)隔8年后，再次打破的紀(jì)錄。

數(shù)據(jù)顯示，2024年1-10月中國(guó)房企權(quán)益拿地金額排行榜中，綠城以400億元位居第二。在長(zhǎng)三角，綠城以拿地金額345億元和拿地建面152萬(wàn)平位居榜首。

逆勢(shì)收儲(chǔ)

超百億拿地背后的底氣

近兩年樓市下行背景下，許多企業(yè)縮減了拿地規(guī)模。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年截至三季度末，銷售百?gòu)?qiáng)投資總額約4400億元，同比下降45%。今年以來(lái)，近半數(shù)房企暫停投資，前九月已拿地企業(yè)中53%的投資額同比下降，且36%的企業(yè)降幅超50%，以央企、國(guó)企為主。

買地是最強(qiáng)有力的姿態(tài)證明。如此大環(huán)境下，綠城卻 “劍走偏鋒”，一出手就是各大城市的高價(jià)地塊，這背后有什么深層邏輯？樂(lè)居認(rèn)為，有以下幾點(diǎn)：

其一， 綠城看似高調(diào)激進(jìn)的拿地行為，實(shí)際是在政策紅利下做出的精準(zhǔn)和理性布局。

今年9月以來(lái)，高層止跌回穩(wěn)信號(hào)下，出臺(tái)了一系列“組合拳”，向市場(chǎng)傳達(dá)了積極信號(hào)。

地方政府也紛紛響應(yīng)，比如杭州“杭五條”放開新房限價(jià)、蘇州優(yōu)化購(gòu)房政策，這些利好為房企加碼核心城市創(chuàng)造了窗口期。

而細(xì)看綠城的每一宗高價(jià)地，從杭州到蘇州，再到上海，幾乎全都是踩在政策風(fēng)口上出手，其敏銳度和決斷力可見(jiàn)一斑。

以綠城拿下的上海徐濱 “地王”為例，備受行業(yè)關(guān)注的一點(diǎn)在于，這宗地破除了以往上海土地出讓的慣例，不再需要配建5%的保障房，而是等額轉(zhuǎn)化為貨幣化配建資金。也就是說(shuō)，綠城成為上海開展保障房貨幣化配建試點(diǎn)的嘗鮮者。

無(wú)獨(dú)有偶，在杭州，綠城拿下的白馬湖低密地塊，是主城區(qū)第一宗不限價(jià)地塊，也是推動(dòng)杭州進(jìn)入“不限價(jià)時(shí)代”的標(biāo)志性地塊。

其二，敢頻繁拿地王的背后，還有綠城的產(chǎn)品力與兌現(xiàn)力。

眾所周知，地王項(xiàng)目意味著更大的市場(chǎng)壓力，一旦滯銷風(fēng)險(xiǎn)高，便會(huì)拖累公司整體財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

我們看綠城的“地王之路”，可以發(fā)現(xiàn)， 它對(duì)于“地王”的定義，不僅僅是價(jià)格數(shù)字，更是對(duì)土地價(jià)值的深度兌現(xiàn)。

在綠城看來(lái)，土地不僅是建筑的載體，更是產(chǎn)品的靈魂所在，土地本身的稀缺性和高價(jià)值能為后續(xù)的產(chǎn)品打造提供無(wú)限可能。

通過(guò)精研城市氣質(zhì)、精耕土地價(jià)值、精細(xì)用戶研究，綠城今年拿下的四大地王，已經(jīng)有兩個(gè)已經(jīng)開盤，且都成為市場(chǎng)“現(xiàn)象級(jí)”產(chǎn)品。

蘇州獅山地塊在3月拿下后，經(jīng)過(guò)6個(gè)月的打磨以“蘇州逸廬”揭開面紗。綠城打造了超越以往的“廬系”作品，將東方美學(xué)與匠心工藝推向全新高度。罕見(jiàn)的1.02純粹低密產(chǎn)品，更是堪稱蘇式高端生活“孤品”。最終，該項(xiàng)目以套均2324萬(wàn)，首開勁銷11億，打破今年蘇州開盤銷售額紀(jì)錄，開盤40天，全盤就已經(jīng)售磬。

蘇州逸廬實(shí)景圖

蘇州逸廬的熱銷效應(yīng)，也讓同期競(jìng)得的雙湖地塊備受矚目。作為金雞湖岸線100米內(nèi)最后一塊住宅用地，綠城以玫瑰園，這一傳奇作品落位蘇州。據(jù)悉，該項(xiàng)目計(jì)劃于11月開盤，稀缺的法式奢華大宅即將重磅回歸，勢(shì)必再次震撼長(zhǎng)三角乃至全國(guó)市場(chǎng)。

蘇州玫瑰園實(shí)景圖

與此同時(shí)，上海的市場(chǎng)已經(jīng)在期待綠城。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上海地王被綠城拿下是眾望所歸，按照綠城打造高端產(chǎn)品的溢價(jià)能力，這一項(xiàng)目將成為上海豪宅新風(fēng)向。

值得一提的是，在蘇州逸廬入市前，綠城在南京打造的金陵月華也刷新了南京樓市1300萬(wàn)+高端市場(chǎng)銷售紀(jì)錄，占1300萬(wàn)級(jí)新房網(wǎng)簽份額的50%。該項(xiàng)目自6月27日首開后銷售額連續(xù)4個(gè)月霸榜，截至10月31日勁銷40.93億。

南京金陵月華實(shí)景圖

其實(shí)，自去年以來(lái)，業(yè)內(nèi)普遍感受到綠城在產(chǎn)品創(chuàng)新上的持續(xù)發(fā)力，不斷推出“王炸級(jí)”產(chǎn)品。

作為享譽(yù)全國(guó)的高端物業(yè)營(yíng)造專家，綠城在多種風(fēng)格與建筑類型的打造上堪稱“全能選手”。無(wú)論是法式低密、中式合院，還是現(xiàn)代高層，綠城都駕輕就熟，而且，這些物業(yè)形態(tài)已成綠城的經(jīng)典代表作。

尤其是在低密市場(chǎng)，綠城一直擁有顯著優(yōu)勢(shì)。早在起家之初，綠城便以低密產(chǎn)品奠定了基礎(chǔ)：從享譽(yù)市場(chǎng)的九溪玫瑰園、桃花源，到近幾年的西溪云廬、詠溪云廬，均為經(jīng)典之作。

可以說(shuō)，無(wú)論什么市場(chǎng)環(huán)境下，綠城始終占據(jù)低密項(xiàng)目的“頭把交椅”，并不斷創(chuàng)新迭代，持續(xù)推出一代又一代的現(xiàn)象級(jí)低密產(chǎn)品。至今，若論對(duì)低密產(chǎn)品的深耕研究，綠城仍堪稱行業(yè)翹楚。

不難看出，作為產(chǎn)品主義的先行者，綠城始終堅(jiān)持“核心城市、核心地塊”的土地投資策略與其高端改善的定位不謀而合。基于這一策略，綠城能夠更專注于高能級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，不僅挖掘土地的資源價(jià)值和產(chǎn)品潛力，也可以通過(guò)精準(zhǔn)的規(guī)劃和布局，實(shí)現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品打造。

這是綠城把地王“做一成一”的成功法則，更是它敢于頻繁拿地王的底氣所在。

其三，穩(wěn)健銷售力和運(yùn)營(yíng)效率提速降低拿地風(fēng)險(xiǎn)。

眾所周知，要評(píng)估一家開發(fā)商的真正實(shí)力，最重要的是看它在逆市中的表現(xiàn)。

在今年環(huán)境下，有幾家房企能輕松拿出上百億資金搶地？先暫且拋開操盤經(jīng)驗(yàn)和產(chǎn)品能力不談，光是資金這關(guān)，就已經(jīng)把90%以上的企業(yè)攔在門外。

那綠城為何能豪擲重金入場(chǎng)？除了擁有靈活多元的融資渠道，更關(guān)鍵的是其一貫穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)策略，使得資金面保持充裕，從而在市場(chǎng)低潮期依舊游刃有余。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年1-10月房企操盤榜中，綠城以2149.3億位居第三。

值得一提的是，億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，綠城權(quán)益銷售額同比下滑僅3.9%，是少數(shù)銷售降幅控制在個(gè)位數(shù)的房企，其他大多數(shù)頭部房企的降幅在兩成到四成之間，而一些出險(xiǎn)民企的銷售下滑則達(dá)七成甚至更高。

如果把時(shí)間線拉長(zhǎng)，可以發(fā)現(xiàn)，綠城在近三年行業(yè)低迷期依然穩(wěn)定在年均3000億左右的銷售額。相較于其他頭部房企的高位“腰斬”，這種持續(xù)性在行業(yè)中十分少見(jiàn)。

此外，綠城的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率也在不斷提高。

數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年綠城新項(xiàng)目從拿地到開工的周期縮短至1.7個(gè)月，從開工到經(jīng)營(yíng)性回正僅需9.5個(gè)月，比往年提速了14%。

下半年，綠城還在加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度。拿下地塊后就火速推進(jìn)，比如8月在上海拿下的地王，當(dāng)天就派施工隊(duì)車輛進(jìn)場(chǎng)直接開工。

再比如，綠城在7月30日拿下的白馬湖低密地塊，短短兩月，案名、項(xiàng)目規(guī)劃就正式對(duì)外官宣，最近，更是有項(xiàng)目進(jìn)度圖曝光，至少3幢房源已建較多層數(shù)。

這種快速的周轉(zhuǎn)率不僅能有效降低地王項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，還能快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)性回正，進(jìn)一步保障資金流的穩(wěn)定。

尤其是在如今限價(jià)放開、市場(chǎng)逐步復(fù)蘇的情況下，綠城的“快開盤、快銷售、快周轉(zhuǎn)”策略，將成為降低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)步盈利的關(guān)鍵。

結(jié)語(yǔ)：

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中，“地王”的出現(xiàn)不僅代表著對(duì)城市核心資源的高價(jià)值認(rèn)可，更是市場(chǎng)信心的一種體現(xiàn)。

可以說(shuō)，綠城在關(guān)鍵時(shí)刻的幾次出手，在一定程度上穩(wěn)住了房地產(chǎn)市場(chǎng)的底盤。

它的每一塊地王項(xiàng)目都是對(duì)未來(lái)市場(chǎng)信心的表達(dá)，也是對(duì)核心城市長(zhǎng)期價(jià)值的堅(jiān)信。

而于綠城而言，這一系列動(dòng)作，不僅鞏固了自己在高端市場(chǎng)的地位，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了一種正向的示范：在經(jīng)濟(jì)不確定性高的時(shí)期，敢于深耕核心區(qū)域、堅(jiān)持高品質(zhì)路線的企業(yè)，依然能找到發(fā)展空間。

對(duì)一座城市來(lái)說(shuō)，最大的幸運(yùn)莫過(guò)于將地王交到合適的開發(fā)者手中。這意味著核心資源能被最大化地開發(fā)與利用，實(shí)現(xiàn)其真正的價(jià)值。

我們相信，未來(lái)綠城的地王項(xiàng)目有望成為各大城市的“價(jià)值新標(biāo)桿”，繼續(xù)推動(dòng)行業(yè)走向高質(zhì)量發(fā)展的新臺(tái)階。