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華夏時(shí)報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道

隨著全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新周期，中國經(jīng)濟(jì)的韌性和潛力備受關(guān)注。10月30日，中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇副理事長李迅雷在仲量聯(lián)行舉辦的中國商業(yè)地產(chǎn)30周年發(fā)展高峰論壇上指出，全球經(jīng)濟(jì)步入高震蕩、低增長時(shí)代，預(yù)計(jì)中國2024年GDP占全球比重將再度上行。但中國經(jīng)濟(jì)需要轉(zhuǎn)型，近期政治局會(huì)議預(yù)示著，中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長、促轉(zhuǎn)型的力度進(jìn)一步加大，預(yù)計(jì)下調(diào)房貸利率、支持房企融資方面均有增量政策。

李迅雷強(qiáng)調(diào)：“伴隨新質(zhì)生產(chǎn)力的培育、現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，要有意識(shí)抓住中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的歷史性機(jī)遇、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)、時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)。”

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟也向華夏時(shí)報(bào)記者表示，“中國經(jīng)濟(jì)逐漸從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，正催生新一輪科技革命與產(chǎn)業(yè)變革。與經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密聯(lián)結(jié)的房地產(chǎn)行業(yè)，需要重點(diǎn)關(guān)注品質(zhì)提升與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，向多元化和高質(zhì)量方向謀求新模式發(fā)展，以更好地服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，為城市發(fā)展和人民生活提供更好支撐。”

優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)20年間規(guī)模增長超9倍

記者看到，10月30日，仲量聯(lián)行研究部聯(lián)合清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心共同發(fā)布三十而立，向光而行|中國地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)與展望白皮書顯示，過去30年間，中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了“從無到有”“從有到好”的升級(jí)，辦公樓、零售、物流倉儲(chǔ)、長租公寓等各類別資產(chǎn)都將探索新模式、激活新發(fā)展。

在辦公樓市場(chǎng)，一線城市現(xiàn)已具備全球影響力。上述白皮書顯示，早在2022年，中國香港、北京、上海三座城市的5個(gè)核心辦公樓子市場(chǎng)租金已躋身全球TOP10。

不過，短期內(nèi)市場(chǎng)仍面臨下行壓力。自2018年底起，中國主要辦公樓市場(chǎng)步入下行周期，需要一定時(shí)間轉(zhuǎn)型。但中長期來看，中國產(chǎn)業(yè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，第三產(chǎn)業(yè)升級(jí)之下辦公樓市場(chǎng)將重塑韌性，尤其新質(zhì)生產(chǎn)力將構(gòu)成行業(yè)增長的驅(qū)動(dòng)力，助力辦公樓市場(chǎng)修復(fù)與發(fā)展。

白皮書指出，通過對(duì)10個(gè)行業(yè)、95家頭部企業(yè)的觀察發(fā)現(xiàn)，2021—2023年間，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的員工人數(shù)增幅達(dá)到22%，營業(yè)收入增幅達(dá)到23%。其中新能源汽車、云計(jì)算與AIGC板塊業(yè)務(wù)量增長迅速。“新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)發(fā)展前景廣闊，將在中長期為辦公樓市場(chǎng)的復(fù)蘇提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。”仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀肯定地表示。

同期，中國零售地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模與增速也令人矚目。根據(jù)對(duì)中國21個(gè)代表性重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè)，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)總存量從2005年初的1500萬平米將增長至2024年末的1.5億平米以上，規(guī)模增長超過9倍。當(dāng)前零售地產(chǎn)已從早期優(yōu)質(zhì)供應(yīng)不足的短缺困境，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、區(qū)域性供應(yīng)過剩的發(fā)展現(xiàn)狀。在資源頭部化、集中化的驅(qū)使下，頭部企業(yè)已成為主導(dǎo)市場(chǎng)未來走向的決定性力量。

此外，在“租售并舉”的政策指導(dǎo)下，長租公寓市場(chǎng)快速崛起：截至2024年年中，全國管理規(guī)模排名前三十的品牌管理總房源套數(shù)已經(jīng)上升至167萬套；北京、上海、廣州和深圳在運(yùn)營長租公寓的規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)容。仲量聯(lián)行判斷，未來長租公寓的需求仍然強(qiáng)勁。流動(dòng)人口、青年人口繼續(xù)向一二線城市聚集，初婚初育年齡延后、家庭小型化等趨勢(shì)，以及租住觀念改變、租房性價(jià)比凸顯，都為長租公寓需求提供穩(wěn)定預(yù)期。

值得一提的是，截至2023年底，中國已成為僅次于美國的全球第二大房地產(chǎn)科技投資大國。當(dāng)前，科技創(chuàng)新基礎(chǔ)持續(xù)夯實(shí)、金融資本強(qiáng)力助推，以及地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展，“三大因素”進(jìn)一步推動(dòng)中國房地產(chǎn)科技浪潮走向全球的前沿。白皮書認(rèn)為，市場(chǎng)新需求與新技術(shù)將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)朝著“智能化”與“可持續(xù)發(fā)展”方向邁進(jìn)。智慧建筑、綜合能源服務(wù)、人機(jī)協(xié)同等細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒊掷m(xù)涌現(xiàn)機(jī)遇。

物管機(jī)構(gòu)角色需轉(zhuǎn)變

中國商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，物業(yè)與資產(chǎn)管理行業(yè)在中國房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮愈發(fā)重要的作用，尤其是針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的資產(chǎn)管理日益受到行業(yè)的重視。

同日，仲量聯(lián)行發(fā)布的中國商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)與資產(chǎn)管理白皮書指出，在市場(chǎng)下行和存量時(shí)代的雙重影響下，領(lǐng)先的管理優(yōu)勢(shì)和長周期規(guī)劃視角對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響力進(jìn)一步凸顯。隨著市場(chǎng)環(huán)境的復(fù)雜化，單純的維護(hù)已無法保障資產(chǎn)的長期收益，迫切需要在服務(wù)內(nèi)容增加的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)思維模式的進(jìn)化。在資產(chǎn)管理邏輯下，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的角色實(shí)質(zhì)上已經(jīng)由“輔助者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖?jīng)營者”，要求物業(yè)管理方具備更為前瞻的戰(zhàn)略視野，并通過前介物管顧問，在項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段就提前介入。

“目前，在北上廣深這四個(gè)一線城市，樓齡超過15年的辦公樓已接近三成，樓齡超過10年的辦公樓約占半數(shù)。一些項(xiàng)目的空調(diào)、供電等系統(tǒng)因設(shè)備老化，能效低下，不僅面臨高昂的維護(hù)成本，硬件條件更與用戶當(dāng)前的需求存在斷層。”仲量聯(lián)行中國區(qū)辦公樓市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人米陽向記者表示，“針對(duì)這一情況，資本性改造是有效延長建筑使用壽命，提升運(yùn)營效率和資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。”

需要注意的是，資本性改造并非只是簡單的設(shè)備更換，而是一個(gè)需要詳盡規(guī)劃和成本回收測(cè)算的復(fù)雜過程。比如業(yè)主可以根據(jù)建筑的設(shè)備壽命、市場(chǎng)環(huán)境和未來需求，合理安排資本支出，確保投資回報(bào)最大化等。據(jù)記者了解，目前關(guān)注建筑的中期維護(hù)與小規(guī)模改造的短期計(jì)劃以3至5年為周期，而著眼于整體設(shè)施全面升級(jí)的長期計(jì)劃則以40至50年為周期。

“展望未來，中國有望在綠色化、科技化和輕量化等方面成為全球物業(yè)管理行業(yè)的引領(lǐng)者。”仲量聯(lián)行中國區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理部總監(jiān)李從越認(rèn)為，隨著“雙碳”目標(biāo)的提出，綠色物管已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)；物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等前沿科技正在推動(dòng)物業(yè)管理從粗放型向精細(xì)化、個(gè)性化轉(zhuǎn)型；同時(shí)，精簡管理架構(gòu)，減少冗余的人工配置，通過網(wǎng)絡(luò)協(xié)作和服務(wù)外包實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營也將為越來越多的項(xiàng)目所采納。