近年來，澳洲房產(chǎn)已成為中國高凈值人士的海外投資熱選，然而中國與澳洲社會經(jīng)濟(jì)存在一定差異，由此帶來了中國和澳洲房地產(chǎn)市場的巨大差別，對于關(guān)注澳洲的投資者來說，及時(shí)了解兩國在房地產(chǎn)市場以及房產(chǎn)政策上的區(qū)別，才能在投資上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲得滿意收益。那么，今天就帶大家一起來了解這些區(qū)別，為投資澳洲房產(chǎn)打好基礎(chǔ)。

1.產(chǎn)權(quán)所有

中國：

一般民用住宅建筑的房屋產(chǎn)權(quán)為七十年的使用權(quán)，并不包括所有權(quán)（具體參見中國土地管理法）。期滿后產(chǎn)權(quán)歸屬未定，土地續(xù)租費(fèi)用未定。正面臨征收房產(chǎn)稅的可能。

澳洲：

絕大多數(shù)是永久產(chǎn)權(quán)。澳大利亞有財(cái)產(chǎn)私有制的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，法律規(guī)定業(yè)主擁有永久土地所有權(quán)，而不是租賃權(quán)。“永久產(chǎn)權(quán)”就是指業(yè)主可以永遠(yuǎn)享有該土地的所有權(quán)。不存在遺產(chǎn)稅，可世代傳承。以遺產(chǎn)形式向直系親屬轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)免除印花稅。是全世界為數(shù)不多的沒有遺產(chǎn)稅的發(fā)達(dá)國家之一，有效降低長期持有的成本。

2.貸款比例

中國：

貸款條款，不同地區(qū)政策不同。大多數(shù)城市對二套房貸款都有政策限制，要求比較嚴(yán)格，可貸成數(shù)不多。

澳洲：

有澳洲身份的購房者，一般來說可以達(dá)到貸款額度80%，甚至更多。海外人士，有澳洲工作簽證，有澳洲收入且符合銀行的各項(xiàng)貸款要求，可最多貸款80%。海外人士，沒有澳洲本地收入，最多能貸到房款金額的50%-70%，但是利率相比本地買家較高。

3.還款開始時(shí)間

中國：

中國房產(chǎn)買家是在簽署購買合同之后馬上開始連本帶息還款，購房者還款壓力較大，現(xiàn)金流壓力緊張；很多時(shí)候，買家在還沒有拿到現(xiàn)房前要白付利息給銀行。

澳洲：

澳洲買家在簽訂購房合同后，通常只需要支付10%（海外買家一般為20%）的定金。現(xiàn)房交割后才開始還款，并且在一定期期限內(nèi)(貸款30年)可只還利息不還本金，還貸壓力較小，投資客可選擇只還利息（租客租金來還利息）。

除此之外，購房者還可以向銀行申請一個(gè)對沖賬戶。業(yè)主可以將房款存入到對沖賬戶中，銀行會定期從對沖賬戶中轉(zhuǎn)賬。而且業(yè)主也可以隨時(shí)從對沖賬戶中取錢出來。

4.首付及資金風(fēng)險(xiǎn)

中國：

首期直接給開發(fā)商用來蓋房子，并且在簽署合同的時(shí)候就需要支付。一旦開發(fā)商出現(xiàn)問題，買家的資金就很難保證。

中國則擁有全世界最高的首付，房貸首套房首付比例為20%-30%，二套房首付比例為50%-70%，執(zhí)行利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。各地區(qū)首付比例會有差別。

澳洲：

業(yè)主在簽合同的時(shí)候只需支付房款的10%-20%，且首付是經(jīng)由律師托管到第三方的信托公司賬戶，利息歸買家或買家和開發(fā)商共有。一旦開發(fā)商出現(xiàn)問題，資金會被信托公司退還。

5.爛尾樓

中國：

存在爛尾樓的可能。因?yàn)殚_發(fā)商一邊賣房一邊拿買家的首付建房。

開發(fā)商如無法保證后續(xù)資金，可能成為爛尾樓。資金沒有監(jiān)管，買家可能受害。

澳洲：

不存在開發(fā)商卷款逃跑。只有當(dāng)房子建好，并且通過政府審核之后，開放商一般會提前21天左右通知交房，開發(fā)商才能收到剩余房款，在這之前房款都被安全的存儲于第三方信托賬戶中。

6.法律保障

中國：

買房一般去房產(chǎn)交易所辦理，是沒有專業(yè)律師參與其中的。如果投資者對合同細(xì)節(jié)不予了解，在日后陷入陷阱和糾紛之中的事情時(shí)常發(fā)生。有的開發(fā)商甚至是一房多賣。

澳洲：

對比而言，在澳洲，買賣雙方都必須要聘請專業(yè)過戶師或律師處理相關(guān)的法律事務(wù)。通過專業(yè)人士的把關(guān)，投資者的利益更能被保護(hù)，投資風(fēng)險(xiǎn)也隨之被降低。投資者在澳洲買的不只是房子，更是放心與安心。

7.房產(chǎn)面積計(jì)算方法

中國：

房產(chǎn)面積包括樓梯等公共區(qū)域部分的公攤面積，而不是房產(chǎn)內(nèi)的有效物理面積。

澳洲：

澳洲房產(chǎn)的內(nèi)部面積是物理上的實(shí)際面積，沒有公攤面積。所以澳洲的房子的面積事實(shí)上比中國房產(chǎn)的同等面積要大。另外，澳洲房產(chǎn)只有整體售價(jià)，中國房產(chǎn)是按照每平方米售價(jià)來賣。

8.購房優(yōu)惠

中國：

首次購房無優(yōu)惠，豪宅加倍征收契稅，物業(yè)2年內(nèi)出售，全額征收營業(yè)稅。

澳洲：

澳洲本土居民或者PR首次置業(yè)，政府可根據(jù)房價(jià)補(bǔ)貼，以昆士蘭州為例，政府提供首次新房置業(yè)補(bǔ)助15,000元澳幣，還有可能豁免部分印花稅。

9.租金回報(bào)率

中國：

根據(jù)2017年全球房產(chǎn)指南數(shù)據(jù)顯示，中國四大一線城市的租金回報(bào)率出奇的低，一線城市的租金回報(bào)率在1.35-1.7%之間，其中廣州租金回報(bào)率最高，也只有1.69%。而就二三線城市而言，發(fā)現(xiàn)只有衡陽、哈爾濱、西寧、鞍山租金回報(bào)率超4%，為高回報(bào)。

澳洲：

澳洲房產(chǎn)租金是按周收取的，周租金通常為房價(jià)的千分之一，具體來說一套$60萬的房產(chǎn)，一周租金大約為600澳元/周，年租金為31,200澳元。澳洲首府城市的租金回報(bào)率一般都在4％至6%之間。

10.租賃管理

中國：

國內(nèi)中介的管理系統(tǒng)正在改善中。也在向一站到底的服務(wù)轉(zhuǎn)型，包括廣告，招租，逐步減少房主和租客自行解決的情況。

澳洲：

澳洲中介提供全方面服務(wù)，甚至提供包租服務(wù)，保障買家租金收入。所有事宜都在法律法規(guī)框架內(nèi)處理。澳洲的租賃業(yè)相對正規(guī)，租房市場制度健全，保障業(yè)主的合法權(quán)益。出租管理公司能為投資者提供一系列服務(wù)，包括刊登出租廣告、篩選租客、管理物業(yè)、收取租金、代繳費(fèi)用等。一站式服務(wù)讓投資者省心省力，坐收租金回報(bào)。

11.空置率

中國：

2016年中國城鎮(zhèn)住房空置率報(bào)告顯示，全國城鎮(zhèn)住宅市場的空置率達(dá)到22.4%，上海和北京的空置率分別為18.5%和19.5％。如今可能更高。

澳洲：

根據(jù)澳洲房產(chǎn)信息網(wǎng)站Domain集團(tuán)2017年1月的統(tǒng)計(jì)，澳洲各大首府城市的出租空置率都低于3%，悉尼房屋的平均空置率在2%左右。按照國際慣例，空置率在5％－10%之間的為合理范圍，說明商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；10％－20%之為空置危險(xiǎn)區(qū)，有必要采取一定措施，保證房產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)，投資者需要謹(jǐn)慎考慮。

12.增值潛力

中國：

中國房價(jià)曾經(jīng)增速飛快，例如上海的房價(jià)最夸張的可以三個(gè)月翻一番。但是近些年，房價(jià)走勢低迷，受政策影響大。

澳洲：

澳洲的房產(chǎn)屬于市場行為，政策對房產(chǎn)走勢影響有限。房產(chǎn)價(jià)格主要是由人口增長，房源短缺主導(dǎo)。房價(jià)增值走勢比較穩(wěn)定。這是成熟市場的表現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)比較小。是中長期持有的穩(wěn)健市場，如果有投機(jī)想法的買家，不建議選擇澳洲市場。

13.買賣自由度

中國：

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換期長，受限制比較多

澳洲：

私有制產(chǎn)權(quán)隨買隨賣，無論期房現(xiàn)房。

澳洲房產(chǎn)除了以上投資優(yōu)勢外，還具備其他優(yōu)勢；首先，澳洲還是一個(gè)與世無爭，完全獨(dú)立的國家，土地面積世界排行第六，在全球最適合人類居住的國家中排名第三，僅次于挪威和瑞典；其次，澳洲擁有著有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境,且物產(chǎn)豐富，每年都有大量的資源出口到世界各國，例如：鉛，鋁，碳，礦沙，肉類，奶制品等等，最后，澳洲貨幣膨脹率低，相對于國內(nèi)城市大量的投資泡沫，澳大利亞房產(chǎn)市場發(fā)展更為穩(wěn)定。

本文來自澳洲房產(chǎn)網(wǎng)