自從我國在1998年啟動(dòng)了第一輪房改后，國內(nèi)各地房?jī)r(jià)就進(jìn)入到長(zhǎng)期上漲的周期之中。全國平均房?jī)r(jià)從之前的2000元/平米，漲到了2021年最高時(shí)的1.1萬/平米。而像北上深等一線城市的平均房?jī)r(jià)更是從之前的3000元/平米，漲到了6-7萬/平米。那些之前還沒有買房的家庭，會(huì)因?yàn)闊o力購房，而只能是望房興嘆。

導(dǎo)致國內(nèi)房?jī)r(jià)連續(xù)漲了20多年的原因有兩個(gè)：一個(gè)是我國一直在推動(dòng)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)化率從2012年的53.10%提高至66.16%。在近10多年里，大量農(nóng)村居民進(jìn)城買房，成為了新市民，從而推動(dòng)了各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，房?jī)r(jià)的快速上漲。

另一個(gè)是我國在告別計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的福利分房時(shí)代，進(jìn)入到商品房時(shí)代后，城市居民的購房需求集中迸發(fā)出來。剛開始，城市居民人均住房面積只有6-7個(gè)平米，而現(xiàn)在已經(jīng)超過了40平米。所以，當(dāng)年的房改把人們的住房需求集中釋放出來。

而隨著各地房?jī)r(jià)的連續(xù)上漲，也帶來了一系列的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問題：首先，很多家庭買房越來越艱難了，不僅要掏空家里所有積蓄，而且還要欠下銀行幾十年的房貸。資料顯示，現(xiàn)在國內(nèi)有2億房奴，還有2億人在共同還房貸。如此一來，老百姓的消費(fèi)能力被嚴(yán)重削弱了。

再者，現(xiàn)在各地房?jī)r(jià)居高不下，存在著較大的泡沫。二三線城市房?jī)r(jià)與收入之比是20-25，北上深等一線城的房?jī)r(jià)收入之比超過40。這意味著，一旦投機(jī)炒房需求退出，當(dāng)?shù)鼐用袷杖牒茈y支撐起較高的房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“硬著陸”的可能性在加大。

為了遏制住房?jī)r(jià)的過快上漲，打擊投資炒房需求，真正做到“房住不炒”。我國早在2016年開始就對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，到了2021年全年房地產(chǎn)調(diào)控高達(dá)650次。就在此時(shí)，原央行副行長(zhǎng)吳曉靈表示：泡沫中狂歡的日子不多了，人們需要面對(duì)現(xiàn)實(shí)。在吳曉靈看來，房地產(chǎn)虛假的繁榮不可能長(zhǎng)期持續(xù)下去，泡沫破裂只是時(shí)間問題，提醒大家要做好思想準(zhǔn)備。

實(shí)際上，吳曉靈的警告也并不非空穴來風(fēng)。上世紀(jì)90年代的日本房地產(chǎn)泡沫破裂，不僅讓日本家庭資產(chǎn)損失慘重，還讓日本經(jīng)濟(jì)停滯了30多年。此外，2008年的美國次貸為機(jī)，就是美國銀行把房貸放給了沒有還款能力的家庭，然后再把這些貸款做成金融衍生品打包出售。最終，給美國的金融業(yè)帶來了巨大危機(jī)。

其實(shí)，吳曉靈的預(yù)測(cè)還是非常精準(zhǔn)的。在進(jìn)入到2021年下半年之后，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫就開始破裂。先是鄭州、石家莊、天津、環(huán)京樓市等二三線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。在進(jìn)入到2023年之后，像北上廣深等一線城市的房?jī)r(jià)也開始了下跌。以上海為例，市中心區(qū)域的房?jī)r(jià)已經(jīng)從最高時(shí)的9萬多/平米，跌到了現(xiàn)在的6萬多/平米，跌幅超過了30%。從前情況看，房地產(chǎn)的泡沫正在被擠破，逐步回歸到合理的價(jià)格區(qū)間。

不過，好在房地產(chǎn)救市利好政策不斷。不僅大多數(shù)城市都放開了對(duì)樓市的限購，銀行方面也將房貸利率降至歷史最低點(diǎn)，以及將首付比例也已經(jīng)降至2成。這些房地產(chǎn)救市政策，就是為了避免房?jī)r(jià)在短期內(nèi)大起大落，起到穩(wěn)定樓市的作用。

預(yù)計(jì)未來幾年，各地房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”，以時(shí)間換空間的方試，與當(dāng)?shù)鼐幼∈杖虢榆墶Ｋ裕瑖鴥?nèi)各地房?jī)r(jià)雖然存在著泡沫，但在救市政策的扶持之下，最終將實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)“軟著陸”，把房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來的影響降到最低。但是，吳曉靈之前所說的“泡沫中狂歡的日子不多了”，應(yīng)該引起我們高度重視。