鈦媒體APP

文 | 顯微故事，作者 | 楚樵，編輯 | 蔡玉

國(guó)慶前夕，房地產(chǎn)市場(chǎng)接連扔出多個(gè)“王炸”。

9月24日，央行發(fā)布消息稱，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率下調(diào)至新發(fā)放房貸利率附近，并統(tǒng)一首套房和二套房的最低房貸首付比例；

9月26日，中央政治局會(huì)議明確指出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，資本市場(chǎng)迅速響應(yīng)，A股房地產(chǎn)板塊一片飄紅；

9月29日晚，三大一線城市深夜官宣，廣州全面放開限購，深圳、上海有條件放開；

9月30日晚，全國(guó)限購政策執(zhí)行最嚴(yán)格的城市北京放寬限購，購房門檻大幅降低。

這一系列國(guó)慶節(jié)長(zhǎng)假前密集發(fā)布的重磅消息，無疑為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了一場(chǎng)前所未有的“地震”。

有關(guān)降息、降貸、放開限購的討論在互聯(lián)網(wǎng)上持續(xù)刷屏。本期顯微故事采訪了數(shù)位房地產(chǎn)領(lǐng)域的從業(yè)者、銀行信貸部門的工作人員，以及不同年齡層次的購房者，從不同角度了解了今秋房貸新政出臺(tái)后的市場(chǎng)變化以及對(duì)普通百姓生活的影響。

以下是關(guān)于他們的真實(shí)故事：

每當(dāng)房地產(chǎn)政策發(fā)生調(diào)整時(shí)，最先感知到這些變化并做出反應(yīng)的往往是房產(chǎn)中介。

今年是徐水做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的第16年，在過去的十幾年里，他經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)的火爆，有過月入百萬的經(jīng)歷，也因行業(yè)震蕩賠掉了幾套房子。

9月30日晚，北京繼上海、廣州、深圳之后，放寬限購政策，徐水和同事們開始摩拳擦掌。

過去幾年，徐水每年只能賣掉六七套房子，因?yàn)闆]有底薪，收入微薄。現(xiàn)在購房門檻降低，非本市居民購買五環(huán)之內(nèi)的商品房，社保和個(gè)稅繳納年限由5年調(diào)整為3年，五環(huán)之外調(diào)整為2年。

他覺得有一部分此前因?yàn)樯绫：蛡€(gè)稅繳納年限不夠不能在北京購房的剛需客戶該出手了。

10月1號(hào)一大早，徐水就逐一給這些客戶發(fā)信息，告訴他們長(zhǎng)假無休，歡迎他們國(guó)慶假期來看房。

圖 | 社交網(wǎng)絡(luò)上隨處可見房產(chǎn)從業(yè)者招攬客戶國(guó)慶看房

徐水所在公司的市場(chǎng)部也推出了“黃金周”促銷方案，很久沒有更新朋友圈的同事也接連發(fā)了好幾條動(dòng)態(tài)。

根據(jù)徐水的經(jīng)驗(yàn)，每一次利好政策出臺(tái)之后，都會(huì)帶動(dòng)一波兒交易量，同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)業(yè)主“惜售”的情況。

以徐水所負(fù)責(zé)的北京市朝陽區(qū)某小區(qū)為例，往年該小區(qū)在售的房子通常在100套以上，但是今年幾次政策調(diào)整之后，一些業(yè)主開始“捂盤”，現(xiàn)在該小區(qū)掛牌在售的房源只有六七十套。

“新政策出來之后，再跟業(yè)主去聊，他們的態(tài)度就變了，要么想抬高價(jià)格，要么想再等等看，而且明顯比以前硬氣了。”徐水說。

有人想等等，也有人想急于出手。無論什么時(shí)候，都有賣房和買房的人。在新生代經(jīng)紀(jì)人房剛看來，越是市場(chǎng)不確定，越是能考驗(yàn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的能力。

房剛?cè)胄胁盼迥辏胄械倪@五年也是房地產(chǎn)業(yè)下行的幾年。身邊的同事要么離職改行，要么原地踏步“養(yǎng)老”，但他卻一直穩(wěn)居所在門店單量銷冠的位置。

“今年的市場(chǎng)跟去年相比，交易量還是不錯(cuò)的，比去年要高，但是交易價(jià)格不太理想。去年一年我賣了30多套房，今年上半年到現(xiàn)在已經(jīng)接近30套了，總量應(yīng)該會(huì)比去年高。”

房剛的轄區(qū)在北京東部的通州。據(jù)他介紹，該地區(qū)地鐵周邊的房?jī)r(jià)降幅大概在20%左右。

盡管他的簽約單量有所增長(zhǎng)，但是因?yàn)榉慨a(chǎn)單價(jià)下降，標(biāo)的總額卻少了。

國(guó)慶前夜，北京宣布放寬執(zhí)行了13年的限購政策，房剛表示也在意料之中。至于房?jī)r(jià)是否會(huì)因此上漲，房剛認(rèn)為“還得要看具體情況”。

圖 | 通州宣布解除限購政策，和北京其他區(qū)保持一致

與房剛同時(shí)期加入房地產(chǎn)行業(yè)的還有陳敏。陳敏負(fù)責(zé)的區(qū)域與房剛的門店只隔著一條潮白河，隸屬于河北燕郊。

這幾年，陳敏親眼見證了燕郊房?jī)r(jià)一路嗨降，價(jià)格腰斬的事實(shí)。

“從去年11月份開始，利好政策不斷地出。雖然政策一直在加持，但價(jià)格卻一直在降。燕郊這個(gè)地方本身就很小，像我們負(fù)責(zé)的南城的一些盤，有的已經(jīng)降到開盤價(jià)了。現(xiàn)在燕郊是什么情況，就是我們賣房的人比買房的人要多，狼多肉少。”

對(duì)于燕郊的市場(chǎng)變化，陳敏并不意外。選擇在燕郊購房的群體，多為受北京限購與高房?jī)r(jià)制約的家庭，以及為孩子上學(xué)考慮的父母。燕郊是這些購房者實(shí)現(xiàn)居住與教育需求的次優(yōu)選擇。

“現(xiàn)在北京放寬限購了，如果房?jī)r(jià)能夠接受，大家肯定還是首選北京。”

陳敏覺得，雖然利好政策不斷，但燕郊的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是明日黃花，很難再現(xiàn)曾經(jīng)的輝煌了。

作為正在還貸的“房奴”，童欣最近被一波兒接一波兒的重磅消息“砸”暈了。

“好像每睡醒一覺，就有餡餅從天而降。”

2021年，35歲的童欣貸款300萬，高位接盤買了自己在北京的第一套房子。雖然房?jī)r(jià)沒有趕上好時(shí)候，卻趕上了利率調(diào)整的福利。

三年前購房時(shí)，她的還貸利率為百分之五點(diǎn)多，月供18000元左右。2023年政策調(diào)整，利率曾下調(diào)至百分之四點(diǎn)多，月供降至15000元。

如果今年存量房貸利率再次調(diào)整，加之年初她又提前還了一部分本金，月供或?qū)⒅挥?萬元出頭。

這一變化意味著，童欣每月在利息上的支出金額將減少六七千元，這一數(shù)字幾乎等同于國(guó)內(nèi)二三線城市居民一個(gè)月的平均收入。

圖 | 童欣所在的小區(qū)

“感覺又能過上沒有房貸負(fù)擔(dān)時(shí)的美好生活了，可以放肆地買買買，不用買東西之前先看價(jià)簽了。”童欣的歡喜顯而易見。

最新數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)新發(fā)放房貸利率已降至歷史最低點(diǎn)，約為3.45%。相比之下，存量房貸利率平均維持在4.21%上下，部分業(yè)主甚至需要承擔(dān)5%~6%的利率。

此次存量房貸利率調(diào)整將帶來平均約0.5個(gè)百分點(diǎn)的降幅，預(yù)計(jì)每年可為購房家庭節(jié)省約1500億元的利息支出。

以100萬元房貸、30年等額本息還款為例，調(diào)整后每月還款額將減少約284元，30年節(jié)省還款額約為10萬元。

不過，也有人對(duì)利率的調(diào)整表現(xiàn)得無感。

在北京生活了二十多年的郭靜算是較早在北京置業(yè)安家的一波人。來北京沒幾年，她就花“白菜價(jià)”在通州買下了人生中的第一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，后來又全款在燕郊買了一個(gè)小戶型。

圖 | 郭靜在通州買的房子

2016年，有同事去河北霸州買房拉著她一起去，她架不住鼓動(dòng)，也跟著貸款買了一套兩居室。

雖然每個(gè)月要還2900多元的房貸，但對(duì)收入還不錯(cuò)的郭靜來說，這點(diǎn)支出沒有任何負(fù)擔(dān)。

如果不是被問及，她差點(diǎn)忘了還有利率調(diào)整這回事，翻看還貸記錄才知道月供從2900多元降到了2700多元。

“對(duì)于正在還貸和有剛性購房需求的人來說，利率下調(diào)和首付比例降低肯定是好事兒，能夠減輕大家的經(jīng)濟(jì)壓力，但對(duì)我們的影響其實(shí)比較有限。”

郭靜說，“我們這代人，受傳統(tǒng)觀念影響較深，普遍持有‘買房安家’的想法。因此，相當(dāng)一部分人在條件允許的情況下，早就買了不止一套房子，貸款也還得差不多了。我們是享受過房地產(chǎn)紅利的那批人，沒有大額貸款負(fù)擔(dān)，也就不太關(guān)注利率變動(dòng)。”

不過，郭靜也說到，如果有改善居住條件的必要，置換新房需要貸款的話，首付比例和利率高低肯定也會(huì)考慮。

在貸款買房的想法上，不同年齡結(jié)構(gòu)的人差異較大。和相對(duì)“保守”的70后郭靜相比，95后晴晴的觀點(diǎn)或許有點(diǎn)“非注流”。

晴晴是不贊成年輕人買房的。

她很推崇一位網(wǎng)紅博主的看法：購房就和結(jié)婚買鉆戒一樣，是商家設(shè)好的局，鉆石買了就買了，若要背上30年的房貸，會(huì)嚴(yán)重影響心情，降低生活質(zhì)量。

晴晴不愿意自己的30年人生被房貸鎖住，所以，她的主張是：千萬不要貸款買房，即便利率友好也不要輕易做決定。

2024年的這個(gè)9月，是火力全開的一個(gè)月份。

財(cái)政、金融、貨幣、房地產(chǎn)等相關(guān)政策密集出臺(tái)，應(yīng)接不暇。

降準(zhǔn)、降息、降低存量房貸利率，如果說此次政策調(diào)整有利益受損方的話，那或許是放款機(jī)構(gòu)——銀行。

9月29日，工行、建行、農(nóng)行和中行四家國(guó)有銀行連夜發(fā)布公告，將于2024年10月31日之前對(duì)存量房貸利率完成批量調(diào)整。

對(duì)于商業(yè)銀行而言，前些年所持有的高利率存量房貸，無疑是它們資產(chǎn)版圖中熠熠生輝的“搖錢樹”，持續(xù)為銀行輸送著穩(wěn)固、豐厚的利潤(rùn)流。

然而近兩年，央行頻繁調(diào)整利率政策，這些昔日的利潤(rùn)引擎優(yōu)勢(shì)逐漸減弱。

由于利息壓力過大，很多借貸人選擇提前還貸，特別是北上廣深等一線城市。

由于早期房貸利率的基點(diǎn)較高，導(dǎo)致新發(fā)放的按揭貸款與既有存量貸款的利率差距較大，部分借款人甚至?xí)孟M(fèi)貸款或者經(jīng)營(yíng)貸款來置換現(xiàn)有的高利率按揭貸款，以期降低資金支出成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

北京某國(guó)有銀行信貸部負(fù)責(zé)人姜先生說：“新近出臺(tái)的一系列政策，看似驅(qū)使銀行讓利，實(shí)則是在為市場(chǎng)減壓。畢竟，當(dāng)房貸成為壓垮駱駝的最后一根稻草，斷供的陰霾便會(huì)籠罩整個(gè)市場(chǎng)。”

圖 | 網(wǎng)友在社交網(wǎng)絡(luò)上曬出自己斷供的經(jīng)歷

據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前我國(guó)銀行按揭貸款的提前還款率（早償率）約為14%。僅2024年上半年，銀行房貸規(guī)模縮減超過3000億，且部分銀行不良貸款率出現(xiàn)攀升。

簡(jiǎn)而言之，銀行房貸業(yè)務(wù)經(jīng)歷了明顯的收縮，且部分機(jī)構(gòu)的不良貸款問題有所加劇。

因而，將存量房貸利率調(diào)整至接近新發(fā)貸款的水平，能夠有效緩解銀行面臨的雙重壓力：

一是減少因客戶提前還貸帶來的資金流動(dòng)性挑戰(zhàn)，二是降低不良貸款率上升的風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，對(duì)于廣大“房奴”而言，月供的減少直接減輕了他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使得更多資金得以釋放，進(jìn)而激發(fā)消費(fèi)意愿，促進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)的活躍。

對(duì)此，銀行從業(yè)者梁超表達(dá)了類似的觀點(diǎn)：“過去，二套房貸政策帶有濃厚的懲罰性色彩。特別是在一線城市，二套房的首付比例一度高達(dá)70%至80%，同時(shí)伴隨著高額的加點(diǎn)。

鑒于房?jī)r(jià)下行，市場(chǎng)熱度不再，繼續(xù)沿用過去那些旨在抑制市場(chǎng)過熱的首付比例和貸款利率政策，顯然不太合適。因此，及時(shí)調(diào)整存量房貸利率，無疑是對(duì)銀行、個(gè)人及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大利好。”

對(duì)于北上廣深四大一線城市全面或部分放開限購，大家普遍認(rèn)為這是市場(chǎng)回歸的一種表現(xiàn)。在金融咨詢領(lǐng)域工作多年的馬先生說：

“過去十五至二十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展深受金融投機(jī)與投資屬性的驅(qū)動(dòng)，其商品化與金融化特征明顯。

隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸居住本質(zhì)，剛需購房者和改善型住房用戶將成為市場(chǎng)的核心力量。

然而，由于過去多年的市場(chǎng)擴(kuò)張與消費(fèi)透支，當(dāng)前剛需群體的規(guī)模相對(duì)有限，放寬限購，下調(diào)貸款利率和首付比例可能產(chǎn)生一定的刺激作用，但受限于較小的群體規(guī)模和有限的購買力，其對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)和提振作用還要看具體的市場(chǎng)表現(xiàn)。”

未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何演繹，還需時(shí)間給出答案。

但無論如何，國(guó)慶節(jié)前一系列政策的出臺(tái)，都標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來一個(gè)新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

（應(yīng)受訪者要求，文中人物均為化名）