晚上8點半，廣州市越秀區(qū)中山三路中華國際中心21樓的貝殼簽約服務(wù)中心仍然燈火通明。6間簽約室均被占用，大廳里仍坐著四臺客在等待簽約。

“好幾個月沒遇到過這種（排隊）情況了”。這是廣州全面放開限購的首日（9月30日），廣州某小型中介的老板賴生在排隊40多分鐘后，終于等到前面簽約的客人離開簽約室。

在荔灣區(qū)新世界·天馥，當(dāng)天上午有深圳老板驅(qū)車兩個多小時趕到銷售中心，快速完成看房，下單2萬鎖房。

無論是二手樓市還是一手市場，在一半銷售表示市場仍如往常之下，也有近半銷售表示市場正在悄然復(fù)蘇。而珠江新城的業(yè)主，在經(jīng)歷前幾個月斷崖式降價數(shù)百萬后，將近三成放盤業(yè)主已較9月初反價約10在%。

在全面放開限購后的首日，廣州樓市終于悄然發(fā)生改變。

深圳老板清晨驅(qū)車直奔廣州鎖房

過去廣州持續(xù)14年的限購，攔住了一批外地買房客。9月30日全面放開后，一批外地客已率先挺進(jìn)廣州看房。

9月30日上午11點，廣州荔灣區(qū)白鵝潭新世界·天馥的置業(yè)顧問接待了一名來自深圳的企業(yè)老板。置業(yè)顧問介紹，該老板大約40歲，此前從網(wǎng)上看到了新世界·天馥即將開盤的廣告，遂在早上大約8點40分出發(fā)，直驅(qū)項目。在實地踩盤后，該老板看中了一套建面約139㎡的江景大平層，并現(xiàn)場下了2萬元的鎖房金。

據(jù)介紹，新世界·天馥的新品將于今日下午2點半開盤，將推出300套房子，登記相對火爆。

“9月29日出臺解限政策的當(dāng)晚，我們的置業(yè)顧問連續(xù)接到數(shù)十個客戶來電，咨詢政策細(xì)則及項目信息。更有客戶在新政頒布后不到30分鐘后，就聯(lián)系置業(yè)顧問線上轉(zhuǎn)賬，只為提前選定心水的單位”。

置業(yè)顧問介紹，在珠江新城上班的趙小姐，此前已看中新世界·天馥建面98㎡的四房，但苦于沒有購房名額。上周末也到訪參觀過項目，原計劃國慶黃金周再帶家人復(fù)看，看到廣州解限，當(dāng)晚就拍板轉(zhuǎn)賬2萬元鎖房。

在9月30日上午，新世界·天馥的銷售中心有數(shù)十組客戶到訪，“堪比周末”。據(jù)介紹，這些客戶中有的因為此前沒有名額，只在線上關(guān)注，如今終于出動實地看房；也有本來有名額但處于觀望狀態(tài)，在廣州全面解限后，終于決定入市。當(dāng)天上午抽空前來刷卡鎖房的一名客戶為越秀區(qū)某學(xué)校的教師，購買了一套建面79㎡的戶型。

與新世界·天馥相鄰，新世界凱粵灣在9月29日當(dāng)晚連賣五套房。據(jù)介紹，其中一名買家是海珠區(qū)某醫(yī)院的醫(yī)生，當(dāng)天下午在同事推薦下首次前往項目看房，當(dāng)場就被打動。當(dāng)晚新政出臺，就主動聯(lián)系銷售連夜轉(zhuǎn)賬下定。

在番禺區(qū)耀勝尊府，“（9月30日）上午10點不到，一名久未聯(lián)系的客戶就致電銷售表示要來看房”。耀勝尊府的銷售表示，該客戶在致電后不到半小時就趕到銷售中心看房，不過看房后仍在猶豫，當(dāng)天暫未出手。

但有一對常年往返內(nèi)地和香港的商人夫妻，在9月30日首次到訪就果斷購買了一套建面245㎡的空中疊墅，“他們表示在香港也持有新世界的物業(yè)，最近政策扎堆利好，是比較好的購房時機”。

多數(shù)新盤解限首日訪客未現(xiàn)明顯增加

據(jù)了解，新世界中國旗下的樓盤近期回饋業(yè)主，推出了一批價格較吸引人的單位，從而客戶到訪相對不錯。但大部分正常推售的樓盤，則表示到訪及成交未見明顯起色。

“今天是工作日，大家都在上班，市場反應(yīng)起碼要到國慶才能看見”。采訪中，兩家代理機構(gòu)和中心區(qū)6個一手樓盤的相關(guān)人士告訴南都灣財社記者，放開限購首日，市場普遍仍如此前，不過咨詢電話有所增加。但在上個周末，由于中央發(fā)布新政，現(xiàn)場人氣相對此前的周末有所回升。

在天河區(qū)西派天河序，銷售表示9月27日至29日日均來訪客戶超百組，對比以往來訪人數(shù)超出近50%，三天成交9套。

在海珠區(qū)中國鐵建西派粵府，9月27日至9月29來訪量翻倍，其中成交轉(zhuǎn)化率有所提升，“兩天成交3套，其中2套是2月份的客戶，跟進(jìn)周期超過6個月”。銷售表示，2名客戶過去半年都在觀望，在放開限購后觀望情緒消除，迅速下手。

在黃埔區(qū)魚珠板塊某網(wǎng)紅大盤，銷售表示放開限購后“到訪客流仍舊如昨，本來項目此前就不限購”。據(jù)介紹，由于項目堅持不降價，所以到訪情況一般，成交也相對溫和。但到當(dāng)晚（9月30日）10點多，銷售表示成交了一套建面121㎡的單位。

在天河區(qū)金融城某豪宅樓盤，項目銷售表示，“昨天深夜才公布放開限購，且加上明天就是國慶放假，項目到訪量暫未有明顯變化”。

9月30日傍晚，廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜告訴南都灣財社記者，或許因為限購放開首日是工作日，旗下代理的樓盤到訪量和成交量暫未有太明顯的變化。

當(dāng)然，也有如新世界·天馥這般即將開盤或當(dāng)天開盤的項目，在9月30日曝出現(xiàn)場成交相對火爆。比如海珠區(qū)保利燕語堂悅，當(dāng)天二期開盤，據(jù)稱成交了25套。

而一名加盟某中介平臺的銷售表示，該平臺的后臺數(shù)據(jù)顯示9月30日已成交近300套一手新房。但該數(shù)據(jù)暫未得到該平臺的品牌人士確認(rèn)，“后臺數(shù)據(jù)要到10月1日方能導(dǎo)出”。

解限首日成功賣掉”老破小“，置換一手房

9月30日晚上10點半，從中華國際中心送客出來，賴生方得以結(jié)束一天的工作。

賴生一共開了4家地產(chǎn)中介門店，都在越秀區(qū)。9月30日他旗下的門店賣出了一套新房，一套二手房——這是公司9月以來業(yè)績最好的一天。

“加上今天賣的兩套，9月份總共才賣了7套房”。賴生坦誠，9月份是他的公司今年除了春節(jié)月以來，業(yè)績最差的一個月，“在三四五月份，普遍能賣十幾二十套，六月份也相對不錯，但七八九月都是累計個位數(shù)的成交”。

事實上，9月成功賣房的業(yè)主，無不是在“割肉”賣房。

賴生介紹，當(dāng)晚簽約成交的二手房在越秀區(qū)，為一套位于一樓的，建面90多平方米的樓梯樓，這次成交總價約240萬元。買家在2018年時以將近260萬元買入，持有6年不僅房價沒升，反降了20萬。

其實，在今年初，賣家以358萬元放盤，但一直賣不出去。大約兩三個月前，賣家在海珠區(qū)購買了一套同樣是建面90多平方米的一手新房，總價500多萬元，此后降價幅度逐漸變大。一直到全面放開限購的首日，有買家誠心接盤，賣家也不再猶豫，果斷拋售。

“前幾年買入的房子，現(xiàn)在放賣基本是虧本成交，中心區(qū)相比外圍區(qū)已經(jīng)是相當(dāng)不錯的了，外圍區(qū)跌得更慘”。賴生表示，當(dāng)前的二手房成交議價空間非常大。

在解除限購后的首日，市場咨詢量和看房客也有所增加。在海珠區(qū)，某房產(chǎn)中介透露，當(dāng)天咨詢量增加了約50%，多為改善客和外地戶籍的人士。

在海珠區(qū)羅馬家園，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)林女士在9月30日深夜10點賣出一套91平方米的西向三房，成交總價300萬，“去年的同朝向同戶型成交總價是420萬”。

林女士表示，在9月30日晚上，羅馬家園已有數(shù)套總價300多萬的房源，業(yè)主提出漲價50萬不等。

珠江新城房價普跌，近期三成放盤反價

9月30日傍晚6點，珠江新城某中介店的負(fù)責(zé)人劉生正在開車回老家的路上。

“這兩天看房的人是略有增加，但很多客戶表示等國慶之后再看房”。劉生說，前幾天利好政策接連出來之后，珠江新城有一部分業(yè)主變得非常自信了，開始反價了。

在珠江新城中區(qū)某小區(qū)，一套建面130多平方米的戶型今年初以1800萬放盤，當(dāng)時有買家出價1600萬元，但業(yè)主不同意。后面市場變冷后，在七八月份，業(yè)主透露底價1500萬元可成交，但未獲成交。

“在這幾天放開限購后，業(yè)主又非常自信了，提價到1600萬至1650萬”。劉生說，事實上該套房此前1500萬元也沒有人接盤，到目前反價百萬后，也還沒有人看房。

劉生表示，同小區(qū)同款面積戶型的房源在去年三四月份曾以2380萬元成交。該名業(yè)主其實也想誠心套現(xiàn)，遂在當(dāng)前同戶型仍以1800萬至2000萬放盤之下，打破價格底線，但陡降三四百萬元也未獲成交。

珠江新城廣房地產(chǎn)的負(fù)責(zé)人李生稱，9月30日他帶了兩臺客看房，一直忙到晚上8點半，客戶都是相對有誠心買房之人。

李生介紹，今年以來，珠江新城的豪宅售價大降，“年初值1000萬元的，近期跌至750萬元的相當(dāng)普遍”。

但自上周樓市利好政策頻出后，也有大約30%的放盤業(yè)主開始惜售反價，“比如之前透露底價是750萬元的，現(xiàn)在提到800萬元了”。李生稱，當(dāng)前業(yè)主的底價，已較9月初的低谷期“反價”約10%。

從貝殼平臺可見，頤德公館一套170平方米的三房，在7月中旬放盤，在8月25日至9月14日期間曾5次降價，總價從4270萬降至3688萬。但到9月28日清晨，該業(yè)主又莫名信心回歸，放盤價突然暴漲412萬，放盤總價提至4100萬。盡管如此暴漲，但其實放盤價仍未及8月份高。

從珠江新城某成交平臺監(jiān)測數(shù)據(jù)可見，截至9月30日上午11點，珠江新城已成交37套房，較8月份的（27套）多賣10套。

值得注意的是，數(shù)據(jù)顯示，在9月27日，嘉裕公館一套東北向，建面200.67平方米的戶型以總價2430萬元成交，折合單價僅12.1萬元。而在去年4月，一套同款戶型建面209.98平方米的戶型成交總價為4388萬元，成交單價高達(dá)20.89萬元。

與此同時，保利心語北向戶型，此前峰值期成交單價15萬，在9月28日已現(xiàn)9.36萬的成交單價。

二手業(yè)主積極置換，近期議價買家多了

“我的心態(tài)還算平和，也打算賣了置換”。80后白領(lǐng)黃女士，在珠江新城擁有多套房，從去年下半年以來陸續(xù)出售兩套在珠江新城的房子。

她告訴南都灣財社記者，其中一套在持有四五年后，后來以小賺百萬的價格賣掉。但還有一套建面125平方米的戶型，峰值期成交價高達(dá)1950萬，如今她愿意以不到1400萬元成交，但至今未能如愿，“好在最近幾天陸續(xù)有客來看，也在談價中了”。

黃女士表示，去年曾有買家還價1850萬元，但當(dāng)時她未同意成交，“到今年，三四百萬元灰飛煙滅”。

在天河區(qū)華景新城，因為收入下降而決定賣房的“80后”王生，在放盤將近兩個月后，終于發(fā)現(xiàn)9月30日有兩名客戶預(yù)約假期看房，“此前放盤一段時間，幾乎沒什么人看”。

王生在2022年5月以總價500多萬元買入華景新城的一套兩房，“當(dāng)年高峰時期成交價是610萬元”。今年7月底，他以超450萬元放盤，掛牌價較買入價直降123萬元。

“中介認(rèn)為我掛得太高了，一直游說我將價格調(diào)到360萬。這相當(dāng)于虧本200多萬，我不同意”。讓王生更難以接受的是，在上周新政出臺后，中介更游說他降到320萬元，“他們稱近期同款戶型的成交價是326萬”。

直到在這次放開限購后，王生和中介溝通，中介方告知他，市場上有意愿買同組團(tuán)兩房的買家，“已經(jīng)愿意接受看比320萬元高的房源，同意看350萬元的房源了”。

“只要市場重回正軌，廣州樓市終迎‘春暖花開’”

從2010年限購令出臺，到2024年9月29日深夜宣布全面解限，廣州樓市未來走勢會怎樣？

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉分析指出，經(jīng)過此前多輪的寬松政策，廣州限購距離全面取消只差臨門一腳，此次取消限購也是順理成章。

“需要注意的是，在取消限購之前，廣州也已成為一線城市里面限貸最為寬松的城市，首套及二套首付比例均下調(diào)至最低15%”。肖文曉表示，官宣放開限購及放開首日，廣州雖也拍出南方面粉廠般高溢價地塊，但同時也有地塊中止出讓或延期出讓，市場反應(yīng)仍舊一般。而在今年前八月，廣州一手住宅的交易量創(chuàng)下過去十年的低位，截至8月末，全市一手住宅可售面積更突破1500萬平方米，去化周期接近27個月。同時，廣州二手房市場依然還有大約15萬套的掛牌量，平均每套二手房的成交周期超過了180天。

“所以，當(dāng)前樓市的兩大任務(wù)‘去庫存’和‘調(diào)結(jié)構(gòu)’廣州都還沒有完成，市場距離回到健康平穩(wěn)發(fā)展的軌道還需要時間”。不過，肖文曉認(rèn)為，從房地產(chǎn)發(fā)展舊模式到新模式的切換，并不是個一蹴而就的過程，但只要重回正軌，市場終有“春暖花開”的一天。

華南城市研究會常務(wù)副會長姚育賓指出，廣州在國慶黃金周前頒布放開限購，將直接助力黃金周樓市，為潛在購房者提供更多置業(yè)機會，有望促進(jìn)房地產(chǎn)市場成交回升，亦將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長，提升廣州的城市競爭力。

采寫：南都·灣財社記者 邱永芬 圖片采訪對象供圖（除署名外）