很多人都說，今年的老黃埔，讓人愛得分外糾結。

不是說老黃埔不夠好，事實上，這些年來，老黃埔一直都很強勁。

5號線、7號線、13號線（二期在建，土建進度約84%）三條地鐵線十字交錯，以大沙東站為例，去科學城只要4個站，去萬博7個站，去新塘8個站，去珠江新城10個站。

只要是跨區通勤客，尤其是珠江新城外溢客，都愿意高看一眼。

同時，老黃埔有著廣州東進第一站、廣州第二CBD、海絲城等諸多名頭，今年也不例外，廣州海絲城規劃設計正式獲批，提出要將老黃埔打造成「世界級濱水活力區」。

如果道心堅定，長期持有，老黃埔買家一定能等到改頭換面那一天。

但你也知道， 老黃埔有廣石化坐鎮，城市界面也不夠漂亮，想比環境，肯定拼不過萬博與天河東。

而在成熟地段，廣鋼與花地灣又爭又搶，還不用陪你苦苦熬拆遷。

于是，今年以來開盤的兩個項目，不約而同選擇 把戶型做得屌屌的、把價格壓得低低的、把預期拉得高高的，盡全力招攬買家的心。

就在上個月月底，中建海絲城正式開盤，最便宜的一套三房不到300萬，硬是將渾身反骨的第二CBD，扭轉成剛需們的東部糧倉。

圖丨中建海絲城開盤現場

毫無疑問， 中建海絲城打了場漂亮仗。

但隨著熱度重回老黃埔，很多粉絲反而困惑起來，如今老黃埔前后盤踞超十個新盤，二手也展露出驚人性價比，要如何從中選擇？

現在，我們好好聊一聊。

二手房，怎么買？

首先，這里需要記住兩個詞，第一個詞，強學位。

我們可以來看一張表格，今年1-7月，老黃埔二手成交前十，學位房幾乎屠榜。

如果你想保證流動性，學位房一定是最佳選擇，哪怕預算不太夠，一套樓齡20+年的二手，也能保證你順利熬過過渡期。

第二個詞， 總價約束，優先選擇 100-300萬的房子，最高不要超過400萬。

盡管100-300萬的房子總是伴隨短板，但在今年以來，75%的二手份額都由它占據，當下的市場，這個總價段足夠安全。

至于總價300-400萬以上的房子，這幾乎是老黃埔二手總價上限，如果沒有足夠稀缺的優點，建議慎重入手。

而在老黃埔近百個二手中，這些小區值得一看：

01、金碧世紀花園：核心賣點是地段，一路之隔是天河，屬于天河剛需客外溢首站。

小區擁有大社區，南北樓間距很寬敞，目前不近地鐵，未來13號線二期（在建中，土建進度約84%）會在約1.2公里處設立珠村站，改善通勤問題。

02、萬科城市花園：核心賣點是 5號線文沖地鐵站上蓋+低密社區，小區里絕大部分房子只有11-18層，在老黃埔非常少見，樓齡為2003-2007年，幾乎是老黃埔次新盤中最低密的二手小區。

03、保利學府里：核心賣點是 2015年樓齡+魚珠地段+港灣小學學位，綜合素質相對均衡。并且，由于保利學府里樓齡較新， 戶型非常抗打，70+平即可做到三房。

04、黃埔花園：核心賣點是學位，對口怡園小學，小區里住著大量GWY，居住氛圍不錯，離地鐵也非常近，D區走到裕豐圍地鐵站只有約400米。

小區建成年代橫跨2003-2014年，其中EDG棟為小區最新組團，梯戶比同樣也是最低，可以優先考慮。

05、金碧領秀國際：位置在黃埔花園東側， 核心賣點同樣為學位，對口怡園小學。除了學位外，小區視野會更好些，南向高層可以望江。

但要注意，二手業主VR視頻顯示，小區南向空地已經開始動工，未來可能存在遮擋。

06、怡港花園：位置在黃埔花園西側，核心賣點是13號線二期裕豐圍站約500米+家樓下的黃埔花園，不過，怡港花園今年被劃入全新辦學的黃埔區教育研究院實驗小學，目前還沒有教學成績可供參考。

07、泰景花園：核心賣點是 大沙東站（5號線+7號線換乘點）步行距離約300米+怡園小學學位，很受剛需客歡迎，缺點是建成年代為2000-2009年，外立面已經不再年輕。

08、怡園小區：核心賣點為 怡園小學學位+5號線大沙地站步行距離約700米+價格親民，100多萬就能買到2-3房。

缺點是樓齡，建成年代為1992-2000年，即使加建電梯，也很難遮蓋頹勢。

09、中鼎君和名城：中鼎橫沙舊改的一期商品房，核心賣點是 2017年樓齡+大沙東站（5號線+7號線換乘點）地鐵上蓋，曾一度是老黃埔的二手天花板。

今年中鼎官宣引入黃埔軍校紀念中學+黃埔區實驗小學之后，一期二手業主也同步獲得了入學資格，今年起學位開始加分。

10、萬科金色悅府：萬科城市之光的第一期商品房，核心賣點為學位， 小學為華師開發區實驗小學，初中為黃廣附，并且是老黃埔唯一直升黃廣附的二手。

但要注意，萬科金色悅府近年發生過學位維權，后期直升存在不確定性。

一手房，怎么選？

第一、買配建初中的

老黃埔不缺優秀小學，黃埔區內10所省一級小學，全部都在老黃埔發源，怡園小學、荔園小學、港灣小學口碑都很不錯。

唯獨初中，多少有些一言難盡。

除部分直升以外，大多數學校小升初都需參與黃埔第一組搖號，對應陣容為港灣中學+123中+石化中學+86中+豐樂初級中學+黃廣附東校區。

這6所學校里，豐樂中學是2023年新成立的，暫時沒有成績參考，其余能打的，只有一所黃廣附。但由于某些特殊原因，黃廣附真實中簽率一直很低，所以老黃埔的小升初，常常哀嚎遍野。

此處不方便展開

感興趣可添加@艾莎媽媽詳聊

總結就是，在老黃埔，你可以不讀黃廣附，但一定不能讀到現有渣校。

因此，配建初中/九年制學校的一手房，往往能夠橫掃一二手。

第二、買環境好的

在2014年與蘿崗區合并前，老黃埔便是最初的黃埔區，論資排輩，這里也可以尊稱一聲老城區。

但要注意，老黃埔過去屬于工業區，因此光鮮亮麗的城市界面，這里并不常見。

從現狀來看，區府一帶受政府建設惠及，城市界面是不錯的，考慮遠期，大沙東-文沖一帶最先成片開發，也能達到不錯的完成度。

當然，如果是成片開發的舊改，通常舊改范圍內能形成合力，塑造全新城市界面，這種情況下，低密組團也是不錯的選擇。

結合以上兩點，一手購買思路比二手更加清晰：

重視學位的，優先考慮中建海絲城、中鼎書院上城，購買重心需要放在三房及小四房身上。

而重視環境的，則優先考慮 中央公館及 富頤華庭，大戶型優先。

這里單獨說一下，中央公館靠近區府，當下的城市界面，就已經在老黃埔數一數二。

而富頤華庭，則是老黃埔很少見的，有大花園，兩梯四戶梯戶比，層高還能控制在33層以內的社區，未來很難再有。

當然，如果你想搏變量，還可以坐等 華潤新溪舊改、珠江村舊改、魚珠舊改登場，以上三者的共性是地段得天獨厚，天花板極高。

至于各盤之間的差異，大家可以從下表自取。

數據量較大，可能會存在錯漏，也歡迎各位友好勘誤

而在表格之外的部分，譬如 老黃埔有什么配套，近期有哪些利好，銷售哪些說辭是餅，建議各位向 @二娃咨詢。

向大家介紹一下， 除了資深媒體人以外，二娃還是一位在老黃埔生活了8年的老業主，老黃埔的動向，恐怕沒有大V能比二娃更加清楚。

圖 丨 二娃和他的天臺花園

如果你對老黃埔感興趣，不妨和二娃面基，聊聊這些年過得咋樣，有啥生活體會，再決定要不要入手。