“這是迄今為止力度最大、惠及面最大的一項房貸政策。”

針對“存量房貸利率平均降幅0.5個百分點”這一消息，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進評價道。

9月24日上午，國新辦舉行新聞發布會，中國人民銀行行長潘功勝、國家金融監督管理總局局長李云澤、中國證券監督管理委員會主席吳清介紹金融支持經濟高質量發展有關情況。

會上一攬子政策發布，信息量極大。央行宣布推出降準、降息、降存量房貸等有力政策的同時，還首次表示將創設新的貨幣政策工具支持股票市場穩定發展；證監會則將在推動長期資金入市、提升上市公司價值方面推出多項新舉措。

多重利好強勢登場，直接刺激樓市與股市。“100萬元房貸30年將少還10萬”“A股8000億資金來了”“存量房貸利率下調預計將惠及1.5億人口”等話題接連登上熱搜。

圖/視覺中國

每年1500億元，惠及5000萬戶家庭

本次發布會的一大亮點，是存量房貸定調將進一步下調。

央行宣布，將“引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。”

中國人民銀行行長潘功勝表示，此次存量房貸利率下調預計惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。

根據多家市場機構測算數據，當前存量房貸平均利率約在4%。央行此前披露的數據顯示，截至2024年第二季度末，全國新發房貸利率已降至3.45%，二者利差在60多個基點。而新政有望將新增房貸與存量房貸之間的利差縮小到10—15個基點。

簡單測算，若房貸利率可以降低0.5個百分點，那么對于100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，其月供可以減少約280元，30年算下來就是10萬元。

東方金誠宏觀團隊對分析稱，降低存量房貸利率，將有效遏制提前還貸潮。同時，這也在釋放穩樓市的積極信號，有助于推動樓市企穩回暖。“我們判斷，進一步下調房貸利率，對房地產行業實施定向降息，將是未來樓市支持政策的主要發力點。”

與此同時，央行還宣布了兩項措施：統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%；將5月份中國人民銀行創設的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵。

“前者將有效降低改善性需求的購房門檻；后者將顯著加快各地收購存量商品房用作保障房的進度，緩解商品房市場庫存壓力。以上兩項措施意味著房地產支持政策在需求端顯著加碼。”東方金誠表示。

在嚴躍進看來，系列政策是對房地產市場調控政策的精細化調整，為購房成本降低、持續增強購房信心、持續降低存量房貸風險發揮了積極的作用，同時有助于持續帶動居民消費。

向市場提供至少1萬億流動性

真金白銀的樓市大招之外，央行這一次同樣釋放了寬松資金環境的超預期信號。

發布會上，央行宣布，近期將下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元。在今年年內還將視市場流動性的狀況，可能擇機進一步下調存款準備金率0.25—0.5個百分點。

在外界看來，釋放流動性的政策加碼是超預期的。這不僅意味著1萬億元的流動性釋放已經確定，更預示著今年年內或還有5000億元至1萬億元的流動性正在路上。

萬億流動性的釋放，有跡可循。7月30日中央政治局會議提出，“宏觀政策要持續用力、更加給力”，“要綜合運用多種貨幣政策工具，加大金融對實體經濟的支持力度，促進社會綜合融資成本穩中有降”。本次央行宣布降息降準，也是對以上部署的具體落實。

南開大學金融發展研究院院長田利輝告訴，降準通常被視為釋放流動性的積極信號，有助于降低銀行資金成本，進而可能引導貸款市場報價利率下行，為實體經濟提供更多信貸支持，“對于股市而言，降準可能會提高市場的風險偏好，增加股市的資金供給，從而對股市產生積極影響”。

另一方面，降準也為銀行的調整留出了充裕空間。“從政策效果上看，央行降準可以部分對沖調降存量房貸利率對銀行息差的影響，能在一定程度上穩定銀行息差水平，有助于提高資金使用效率，更好地發揮穩增長作用。”星圖金融研究院副院長薛洪言進一步解釋。

此外，央行還在會上宣布創設兩項結構性貨幣政策工具，支持資本市場穩定發展。

第一項工具是證券、基金、保險公司互換便利，首期操作規模是5000億元，未來可視情況擴大規模；第二項工具是股票回購、增持再貸款，首期額度是3000億元。

8000億元的支持規模，也給A股注入了強心針。今日上午開盤后，A股三大股指快速拉漲，上證綜指漲4.15%，報2863.13點，創下2020年7月以來最大漲幅。

前海開源基金首席經濟學家、基金經理楊德龍對解讀稱，央行宣布將創設證券、基金、保險公司互換便利，意味著支持符合條件的證券、基金、保險公司通過資產質押，從中央銀行獲取流動性，這將大幅提升資金獲取能力和股票增值能力。

“創設專項再貸款，引導銀行向上市公司和主要股東提供貸款支持回購、增持股票，這對于資本市場來說意味著重大的利好，有利于給市場帶來增量資金，將有助于提升投資者信心。”楊德龍表示。

A股將迎“大資金”

一攬子政策的組合大招背后，“穩增長”成為核心關鍵詞。

田利輝評價，通過降準、降息、降低存量房貸利率以及創設新的貨幣政策工具來支持股票市場穩定發展，這些措施旨在降低企業和個人的融資成本，增強資本市場的穩定性和吸引力。

當然，提振股市的直接舉措亦引發關注。證監會主席吳清在發布會上表示，證監會將發布促進中長期資金入市的意見和促進并購重組的六條措施。

他表示，將樹立回報投資者的鮮明導向，提高上市公司質量和投資價值；加快投資端改革，推動構建“長錢長投”的政策體系；要塑造中長期資金“愿意來、留得住、發展得好”的良好市場生態。

中長期資金入市，直接為股市帶來可觀的流動性。其中可能包括推動權益類公募基金發展、完善保險資金和養老金等長期資金的入市機制。

吳清在會上介紹，截至今年8月底，權益類公募基金、保險資金、各類養老金等專業機構投資者合計持有A股流通市值接近15萬億元，較2019年初增長了1倍以上，占A股流通市值比例從17%提高到22.2%。

以險資為例，2024年6月末，我國保險資金運用余額高達30.87萬億元，持有權益比例在12%左右，提高1個百分點，就對應約3100億元的增量資金。

薛洪言對表示，現階段，股市長線資金的增量來源以保險資金、社保基金和企業年金為主，通過全面落實三年以上的長周期考核，提高監管的包容性，有望進一步打開上述長線資金入市空間。

從樓市到股市，從降準到降息，從寬松政策到創新支持，一攬子政策的落地，給市場帶來了更切實的期待。

東方金誠總結，就現階段而言，一攬子政策對穩增長、穩樓市，實現年初確定的“5.0%左右”的經濟增長目標具有重要意義。

作者：于盛梅

編輯：余源