聚焦樓市調整轉型

編者按

近日，國家統計局發布數據顯示，房地產市場主要指標邊際改善，企穩趨勢明顯。未來房地產市場仍具有較大潛力和空間。本期地產周刊聚焦樓市調整轉型，反映相關看法建議，推動市場平穩健康發展。

樓市熱點

■記者 周雪松

繼上海之后，9月20日，成都出現新地王，熱點城市房地產市場因而備受關注。

談到房地產市場走勢，國家統計局發言人劉愛華日前表示，從1—8月相關數據來看，一些指標呈現邊際改善。劉愛華認為，房地產市場繼續處于調整中。從未來發展看，中國城鎮化進程持續推進，房地產發展新模式加快構建，房地產市場仍然具有較大潛力和空間。

熱點城市接連出現地王傳遞什么信號

9月20日，成都金融城三期一地塊出讓，再次刷新成都樓面地價紀錄，達到27300元/平方米。

這宗約24畝的地塊，吸引了金茂、招商、綠城、貝殼等十余家房企競拍，經過多輪競價，最終被民營企業貝殼找房旗下的貝好家收入囊中，引起廣泛關注。

“成都房地產市場的基本面還是很好的，去年的一、二手房市場走出全國獨立行情，銷售規模全國遙遙領先。”9月21日，成都市有關專家對記者表示，這塊地拍出創新高的樓面地價，對整個成都樓市信心的提振有很大的促進作用。

今年8月7日，上海徐匯區一地塊競拍，最終被綠城拿下，并以131045元/平方米的樓面價，一躍成為全國最新單價地王。

9月14日，上海又誕生了一塊單價第二高的地王，靜安區曹家渡地塊最終以56.6億元的價格拍出，樓面價11.41萬元/平方米。這些地王帶來的產品，通常是高端住宅產品。

中國產業發展促進會樓宇經濟和總部經濟分會執行會長、集群智庫負責人匡洪廣對記者表示，目前高端住宅市場還不錯，但其需求是有限的。市場看好這些項目的原因，主要是核心地段的土地資源日益稀缺。

當前，在房地產市場中活得相對較好的企業是排名靠前的實力房企，拿地“大戶”也是這些企業。

9月20日，上海易居房地產研究院和克而瑞集團發布的研究報告指出，2023年以來，房地產行業銷售處于探底階段，行業出清持續進行。

根據該研究報告，今年房企50強前三強分別是中海、保利發展和華潤，萬科、龍湖、招商蛇口、綠城、建發、金茂和越秀分列第四到第十位。在十強房企中，國有企業是絕對的主力軍，這也說明國企在房地產行業調整期，具有較強的抗風險能力。

另外，交付能力已成為購房者看重且衡量房企經營能力的指標。在這方面頭部房企占據優勢，以較強的交付能力修復并強化消費者信心。

中指研究院發布的數據顯示，今年前8個月，TOP100企業拿地總額4731.3億元，同比下降40.0%。從新增貨值來看，綠城、建發房產和華潤置地位列前三。從重點城市拿地金額TOP10房企來看，國企仍是主力，民企也在重點深耕區域補充土儲。

1—8月，濱江集團在浙江省拿地權益金額與面積穩居榜首，此外，民營企業中，江山萬里、偉星房產、得力房產等區域性房企也在深耕重點城市，增加土地儲備。

“黨的二十屆三中全會已經充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，北京等一線城市也對房地產政策作了優化調整，這些都是很好的風向標。一線城市的帶頭作用歷來都是很明顯的，新一線城市也有望推出更多的促進房地產穩定和轉型發展的政策?！鼻笆鰧＜冶硎尽?/p>

市場供大于求倒逼房地產業調整轉型

用歷史眼光來看，我國居民的居住狀況發生了翻天覆地的變化。

我國城鎮人均住房建筑面積由1949年的8.3平方米提高到了2023年底的超過40平方米；累計建設各類保障性住房和棚改安置住房6400多萬套，1.5億多群眾喜圓安居夢。

談及住房問題，中國社會科學院研究生院教授欒貴川對記者表示，縱向來看，現在我們的住房保障和居住自由度已經不錯了，但橫向來看，有成績也有不足。由于房地產業發展太快，不可否認，不少房子質量有待提升。

他認為，未來要提高建筑、裝飾的精細化程度，以及居住的舒適度，這是需要努力的方向?！叭毡镜娜丝诿芏雀哂谥袊?，但日本的住宅質量都比較好，值得我們學習?！?/p>

以前是房子不夠住，現在則是需求不足，這將倒逼房地產業調整轉型。易居和克而瑞研究報告指出，近年來，房企戰略布局有明顯分化。在經營業務方面，部分房企輕重并舉，公司發展模式從開發為主，向開發與經營并重轉變，推進多元化業務協同發展。還有部分房企聚焦開發主業，對沉淀資金較多或業務回報周期過長的業務板塊減少投資，出售持有的辦公、商業、酒店、文旅等多元化業務以換取流動資金。也有房企在行業深度調整期，選擇剝離地產業務，向輕資產模式轉型。

作為轉型力度較大的房企之一，美的置業有關負責人在接受記者采訪時表示，該公司轉型調整的方向是轉向房地產的制造業、資產運營和空間服務?！拔覀兛毓傻拈_發項目業務還會繼續做，畢竟公司還是要發展的，拿地方面也是要擇時擇機。房地產市場還有較大潛力和空間，但是調整需要時間?！?/p>

中央財經大學教授溫來成在接受記者采訪時表示，針對房地產市場供大于求的狀況，有關方面可以收購部分積壓的商品房作為廉租房、公租房，租給低收入人群，這樣既能夠解決商品房的庫存積壓問題，也能夠滿足一些生活困難群體的需求，使資源能夠得到合理的利用。同時，可以通過減免稅費來推動剛性需求和改善性需求釋放。

“現在一些度假社區，做得比生活社區強得太多了?！笨锖閺V對記者表示，中國人均住房面積現在不低了，不過還存在結構性的較大需求。房地產轉型發展仍需要堅持以人為本，根據居民的需求來開發產品。

不愿具名的業內人士在接受記者采訪時表示，從我國歷史角度看，以時間換空間，最困難的時期熬過去后，買房置地還是百姓最看好的投資方向，也是普通百姓抵御通脹的優質資產。

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