聚焦樓市調(diào)整轉(zhuǎn)型

編者按

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)邊際改善，企穩(wěn)趨勢明顯。未來房地產(chǎn)市場仍具有較大潛力和空間。本期地產(chǎn)周刊聚焦樓市調(diào)整轉(zhuǎn)型，反映相關(guān)看法建議，推動市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

■記者李曉紅

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1—8月份，新建商品房銷售面積60602萬平方米，同比下降18.0%，其中，住宅銷售面積下降20.4%。新建商品房銷售額59723億元，下降23.6%，其中，住宅銷售額下降25.0%。盡管總體數(shù)據(jù)依然呈下降趨勢，但在一系列政策措施作用下，一些指標(biāo)呈現(xiàn)出邊際收窄的態(tài)勢。目前，樓市仍在持續(xù)調(diào)整之中。

樓市持續(xù)調(diào)整

在供需關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了階段性調(diào)整，市場觀望氣氛較濃，住房需求釋放不足，因此，新建商品住房價格仍在下降，投資、銷售額同比仍在下降。

“目前，盡管同比下降有收窄的態(tài)勢，但市場仍在調(diào)整過程中，供需雙方的預(yù)期仍存在不確定性。部分重點(diǎn)城市市場的調(diào)整相對處于調(diào)整期的后期，未來隨著各項(xiàng)支持住房需求政策效應(yīng)的顯化，可能會逐步改變預(yù)期，形成市場恢復(fù)的態(tài)勢。”上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦在接受記者采訪時表示。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)市場仍處于筑底階段，在宏觀經(jīng)濟(jì)走勢承壓、居民收入預(yù)期尚未改善、市場信心仍較弱的情況下，短期內(nèi)市場預(yù)計仍將繼續(xù)調(diào)整。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副研究員王瑞民向記者表示，總體來看，房地產(chǎn)市場還處在繼續(xù)磨底過程中，新房銷售呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢，二手房“以價換量”特征明顯，土地市場低位徘徊。考慮到在建工程體量不小，住宅待售面積同比增長21.5%，市場去庫存壓力仍然較大，繼續(xù)磨底是大概率事件。

2024年，房地產(chǎn)市場在政策支持下有了一定的改善跡象。尤其是在一些重點(diǎn)城市，這種積極變化更加明顯。同時，二手房市場“以價換量”效應(yīng)顯現(xiàn)，盡管市場還面臨較大的調(diào)整壓力，但一些核心城市的成交量有所回升。

在崔光燦看來，從長期看，我國以剛性和改善性住房需求為主的多元化需求仍然較大，城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的各類房地產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)空間仍然較大，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力仍在。

進(jìn)入9月份，樓市傳統(tǒng)的營銷旺季“金九銀十”到來，房企會加大推盤力度，購房者也會加快入市的步伐。

不過，徐躍進(jìn)指出，目前，“金九”傳統(tǒng)旺季平淡開局，居民收入預(yù)期等長期因素尚未有明顯改善，觀望情緒仍較重。同時，受供給縮量影響，新房市場運(yùn)行承壓，而重點(diǎn)城市二手房在“以價換量”下保持一定活躍度。從趨勢來看，樓市政策有望迎來優(yōu)化，在政策支持下，四季度市場成交預(yù)計將有所回升。

著力滿足住房多元化需求

在加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出了“好房子”政策導(dǎo)向和“積極推進(jìn)收購已建成存量商品房用作保障性住房工作”，以滿足住房多元化的需求。

王瑞民認(rèn)為，“好房子”是大勢所趨，居民對美好居住的向往是不斷迭代的。“房大為美”，要進(jìn)一步明確“好房子”首先是大房子，大房子具有明顯的舒適性和區(qū)分度，有望成為新時代引領(lǐng)潮流的象征性消費(fèi)品，能夠激發(fā)嶄新的購買欲望；收購存量房則宜進(jìn)一步加大力度、加快進(jìn)度，這樣才能集中釋放強(qiáng)烈的政策信號，有助于快速緩解市場壓力。

北京聯(lián)合大學(xué)人居研究中心主任張遠(yuǎn)索告訴記者，在本輪市場調(diào)整過程中，各地頻繁調(diào)整房地產(chǎn)政策，體現(xiàn)出政府穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期的美好愿景和堅定決心。從市場供需層面看，今后較長一段時間內(nèi)市場需求將以改善性為主，因此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出的“好房子”政策導(dǎo)向是很精準(zhǔn)的。“積極推進(jìn)收購已建成存量商品房用作保障性住房工作”思路本身也沒問題，如果現(xiàn)實(shí)中大規(guī)模快速推進(jìn)，會有效緩解市場庫存壓力，進(jìn)而有助于穩(wěn)定市場預(yù)期。

崔光燦表示，我國加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，其中，重要的一條是房地產(chǎn)企業(yè)提供的住房產(chǎn)品和住房服務(wù)更加貼合多元化的住房需求，更加注重“好房子”供應(yīng)，市場上對高品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)配套的住房需求仍然較大，未來各類改善性住房需求占比會不斷提升。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要打造好產(chǎn)品、提供好服務(wù)、激發(fā)市場需求，這將會促進(jìn)市場供需更匹配。

“政府或企業(yè)如果能夠收購市場上的存量商品住房，用作保障性住房，有利于解決當(dāng)前住房發(fā)展中的主要矛盾，同時盤活存量住房資源。將市場上適配的存量商品住房收購后，既可以用于配售型保障性住房，供給收入不高的工薪群體，也可以用于配租型保障性住房，用于解決新市民、青年人的租賃住房問題，是促進(jìn)市場供需平衡的一個重要手段。”崔光燦進(jìn)一步表示。

不過，徐躍進(jìn)認(rèn)為，目前，國企收儲政策還面臨收儲價格撮合難度大、供需錯配、資金成本較高等挑戰(zhàn)，政策落地節(jié)奏相對較慢，如果接下來政策能進(jìn)一步優(yōu)化、加快推進(jìn)，預(yù)計將有助于緩解市場庫存壓力，穩(wěn)定市場預(yù)期。

對于下一步房地產(chǎn)行業(yè)如何更好地實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，崔光燦認(rèn)為，黨的二十屆三中全會提出，加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。一是房地產(chǎn)市場要與其他產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)整體相協(xié)調(diào)地發(fā)展，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售、物業(yè)管理等投入與產(chǎn)出上，適應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求。二是房地產(chǎn)要從短鏈產(chǎn)業(yè)延伸為長鏈產(chǎn)業(yè)，使產(chǎn)業(yè)更健康可持續(xù)發(fā)展。三是房地產(chǎn)市場的發(fā)展要以需求為導(dǎo)向，更好滿足分層次多元化的住房需求。四是按現(xiàn)代企業(yè)制度構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)微觀主體。

張遠(yuǎn)索認(rèn)為，在推進(jìn)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型的過程中，應(yīng)構(gòu)建“人—地—房—錢”聯(lián)動機(jī)制，重視去庫存、保交樓，建好房滿足高品質(zhì)需求等。

“黨的二十屆三中全會為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指明了中長期改革方向，租購并舉住房制度有望加快建立，‘保障+市場’住房體系需要進(jìn)一步完善，未來幾年增加保障性住房特別是保租房供給量，有望為更多低收入群體提供更多住房保障。為適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新階段，預(yù)售制度、房地產(chǎn)稅收制度以及土地制度等中長期制度需要進(jìn)一步全面深化改革，但從推進(jìn)節(jié)奏上看，短期還是應(yīng)該以鼓勵現(xiàn)房銷售、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等為主；另外，優(yōu)化契稅、土地增值稅等的征繳，給予存量住房、存量土地盤活更多政策支持也非常必要。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。

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總 監(jiān)制丨王 輝車海剛

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主 編丨毛晶慧 編 輯丨陳姝含