(經(jīng)濟(jì)觀察)4月房地產(chǎn)復(fù)蘇“踩剎車”，后續(xù)市場(chǎng)怎么走？

中新社北京5月17日電 (記者 龐無(wú)忌)在今年2月和3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷一輪快速回升之后，4月份市場(chǎng)表現(xiàn)“踩剎車”，樓市復(fù)蘇節(jié)奏明顯放緩。

中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅整體回落，新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均較上月減少。特別是二手房市場(chǎng)，降溫趨勢(shì)更為明顯。70城中，當(dāng)月二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市減少了21個(gè)；二、三線城市二手房?jī)r(jià)均現(xiàn)“停漲”態(tài)勢(shì)。

房?jī)r(jià)上漲乏力的背后是房地產(chǎn)銷售的放緩。3月下旬以來(lái)，主要城市房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇進(jìn)度也出現(xiàn)明顯放緩。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)銷售面積環(huán)比下跌25%-50%。

此外，官方前一天公布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋新開(kāi)工面積等反映供給端的指標(biāo)同比跌幅亦有所擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖動(dòng)力減弱的態(tài)勢(shì)。

在連續(xù)兩個(gè)月的大幅回暖之后，樓市熱度走降，這意味著什么？后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎么走？

分析認(rèn)為有三大趨勢(shì)值得關(guān)注：

其一，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體依然處于調(diào)整階段。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉日前指出，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)需求出現(xiàn)恢復(fù)跡象，但房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)建設(shè)仍在下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。

從官方近兩日發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端和供給端出現(xiàn)冷熱分化。銷售端持續(xù)回暖，1-4月份中國(guó)商品住宅銷售面積、銷售額同比增幅均擴(kuò)大；全國(guó)新建商品住宅銷售額絕對(duì)規(guī)模僅低于2021年同期峰值水平。但拿地、投資、新開(kāi)工等供給端依然趨冷。銷售端的改善并沒(méi)有傳導(dǎo)到供給端，兩端反饋時(shí)滯較長(zhǎng)，意味著其中仍有環(huán)節(jié)未打通。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，供給端的制約因素在于部分企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置和債務(wù)償還等尚未完成，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商整體拿地、開(kāi)工的積極性較低。

其二，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇的大趨勢(shì)并未改變。

如何看待樓市階段性復(fù)蘇放緩？貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰認(rèn)為，在一季度市場(chǎng)需求集中釋放后，市場(chǎng)交易量季節(jié)性回落，價(jià)格環(huán)比漲幅收窄，這是市場(chǎng)修復(fù)過(guò)程中的自然回落和調(diào)整，是市場(chǎng)向合理中樞修復(fù)過(guò)程中的正常振蕩。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄則認(rèn)為，在經(jīng)歷了前兩月大幅回漲后，房地產(chǎn)市場(chǎng)從強(qiáng)復(fù)蘇轉(zhuǎn)入弱修復(fù)階段。她預(yù)計(jì)，5月市場(chǎng)大概率延續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行態(tài)勢(shì)，較4月波動(dòng)幅度不會(huì)太大。

需要看到，4月份一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然“堅(jiān)挺”，顯現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，將為后續(xù)市場(chǎng)的持續(xù)復(fù)蘇提供支撐。58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，4月份，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅略有擴(kuò)大；二手房?jī)r(jià)也保持環(huán)比增長(zhǎng)。

“今年的樓市復(fù)蘇是從熱點(diǎn)一二線開(kāi)始的”，張波說(shuō)，尤其是在一線城市，樓市熱度已經(jīng)傳導(dǎo)到了土地市場(chǎng)。例如：上海今年第一批次集中供地成交額高達(dá)519億元人民幣，參拍企業(yè)數(shù)量創(chuàng)近6年最多。他認(rèn)為，一線城市的房?jī)r(jià)未來(lái)波動(dòng)會(huì)呈現(xiàn)“振幅小、向上趨勢(shì)不變”的特征。

招商基金研究部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李湛認(rèn)為，中長(zhǎng)期來(lái)看，年內(nèi)房地產(chǎn)企穩(wěn)向好是大概率事件，特別是2023年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將帶動(dòng)房地產(chǎn)回暖。考慮到居民部門購(gòu)房信心與意愿修復(fù)等因素，他傾向于認(rèn)為，年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)出漸進(jìn)式復(fù)蘇，不同城市、不同地區(qū)復(fù)蘇的節(jié)奏有所分化。

其三，后續(xù)各地因城施策仍有空間。

4月以來(lái)樓市提振政策持續(xù)加碼，鄭州、杭州、合肥等重點(diǎn)城市縮小限購(gòu)范圍，上海上調(diào)多子女家庭住房公積金貸款額度，北京房山發(fā)布引才聚才政策等。

劉麗杰認(rèn)為，官方已明確在“房住不炒”前提下繼續(xù)支持剛性和改善性住房需求，預(yù)計(jì)短期住房政策保持寬松并持續(xù)生效，有助于促進(jìn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)平穩(wěn)修復(fù)。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，二季度，各地樓市政策或繼續(xù)優(yōu)化，如重點(diǎn)一二線城市庫(kù)存較高的郊區(qū)或按照“一區(qū)一策”原則，優(yōu)化限購(gòu)條件和“認(rèn)房認(rèn)貸”政策；結(jié)合生育政策，對(duì)二孩以上家庭的限購(gòu)套數(shù)、首付比例、房貸利率等給予支持。(完)