房價從2.5萬跌到9千，依舊無人問津，業主：壓根沒想過會跌這么多！

①：在2016年9月份樓市調控政策初次實施時，許多人堅信房價仍將攀升，理由是限購、限貸和銷售等調控手段的實施本身就表明了房價有上漲的潛力；②：自2022年起，全國超40個城市逐漸放寬了樓市調控政策，有些城市首套房的首付比例甚至降至20%，然而許多人現在卻確信房價將繼續下降，他們認為樓市需要救援，這表明房價還有進一步下跌的空間。

通過以上兩段描述可以看出，不論是樓市的救市還是調控，都未能改變很多人對房價趨勢的固定看法，他們常常只根據當前的房價走勢和個人所處的環境來預測未來的價格。在本文作者看來，預測一個城市的房價漲跌不應僅憑房價的當前走向，而應從城市的地位、經濟增長、人口流動以及居民的收入水平等多方面進行綜合考量。比如，一些人口不斷涌入的一二線城市，即便當前房價已高且呈下跌趨勢，從長期看，這些城市的房價未來仍有可能繼續上升并刷新高點。而對于那些發展前景有限且缺乏重要產業支撐的城市，盡管房價可能仍在上漲，其未來房價終將回落至合理水平。以環京區域為例，該地區之所以出名，完全是因為房地產市場的炒作。

在上一輪房價高漲期間，燕郊、涿州、大廠和香河等城市成了全國矚目的焦點，主要原因是這些地區的房價上漲速度極快，投資房產在這里曾顯示出極高的盈利效應。例如燕郊，2016年很多投資者將燕郊與北京比較，預測燕郊房價將追趕北京5環的水平。這種比較賦予了投機者巨大的信心，他們大聲宣稱燕郊房價將突破6萬元大關，房價最終在2017年突破了2萬、3萬至4萬，最高達到每平方米4.5萬元。

如燕郊一樣，燕郊房市火熱后，北京周圍的環京城市房價同樣迎來高漲，涿州便是其中之一。2016年初，涿州房價僅為每平方米12000元，之后價格持續攀升，即便在2017年3月涿州實施樓市調控政策，也未能阻止涿州房價的上升。到2017年6月，涿州房價沖破25000元大關，這意味著不到一年半的時間房價翻了一倍多。作者有個同學在2016年初在涿州投資了兩套120平米的房子，總價近300萬元，到了涿州房價最高時，他的房子已經增值超過300萬元。這一時期，整個環京房市的投資回報非常可觀，巨大的利潤使許多人忽視了房價下跌的風險，但風險終將來臨。

涿州房價在創下每平方米25000元的歷史新高后，樓市政策進一步收緊，投資者基本被市場拒之門外，涿州房市隨即失去了購房動力。此后不久，燕郊與涿州房價都步入了下降通道，在2020年初涿州房價跌至12000元/平方米。當許多人認為涿州房價已觸底時，2021年下半年，涿州房價又跌到了每平方米9000元左右。目前，盡管涿州多數新建樓盤標價在9000元以上，實際成交價卻普遍不到9000元，低價房屋屢見不鮮。如今，許多2016年至2017年間購房的投資者面臨虧損，正如作者的這位同學，他在2016年初購房，如今每套房子已虧損約40萬元。

作者認為，這位同學尚算幸運，因為他是在涿州房價尚未飆升前投資。而作者的一位粉絲張先生就沒那么好運了。張先生在北京工作，聽聞環京房價飆升后便打算投資房產。2017年他在環京多地考察后，選擇了涿州，認為當地房價尚有上漲空間，并以每平方米25000元的價格購買了一套100平方米的房子，該小區因靠近涿州高鐵站而備受追捧。張先生購房后原本期待房價升值，然而涿州房價不久便開始下跌，最終跌破9000元/平方米。張先生表示，自己萬萬沒想到會在最高點接盤，類似買股票時機的糟糕。

對張先生而言，這套房子的虧損非常嚴重，因為他是通過30年貸款購買的，每月需還款近1萬元，其中大部分為利息。張先生透露，不僅已虧掉首付近5年的50多萬元房貸，房子的市值現在甚至不及剩余貸款。按現價9000元/平方米算，這套房子僅值90萬元，而貸款余額還有160多萬元。如果張先生決定賣房，即便能以9000元/平方米的價格成交，他仍需向銀行補足70多萬元。綜合來看，首付75萬元，已還房貸50萬，補給銀行70萬，張先生在這套房子上的總虧損高達195萬元。

涿州房價持續下跌，目前尚無觸底跡象，因此張先生也在考慮賣掉房子。但讓他沒想到的是，即使按9000元/平方米的價格出售，仍然無人問津，多數中介建議他將價格進一步降至8000元/平方米以下，這可能有助于成交。對此，張先生表示無法接受，因為這意味著他的虧損將更為嚴重，賣掉房子還需補繳80多萬元的房貸，他覺得不如堅持一段時間再看。張先生開玩笑說，如果有人愿意接手他的房貸，他可以不要房子。當然，這只是他的一句玩笑話，沒人愿意接這個燙手的山芋。

張先生為何在涿州房價高企時還決定購房？他解釋說，當時沒人預料到房價會下跌，大家也沒考慮過房價下跌的可能性和后果。的確，若有人在2017年初預言涿州房價將跌破9000元/平方米，大多數人可能會認為此人瘋了。

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