最新“出爐”的70個大中城市8月份的商品住宅銷售價格數據，引發社會關注。

國家統計局數據顯示，8月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅比上月擴大0.4個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比分別下降1.0%和0.9%，降幅比上月分別擴大0.2個和0.1個百分點。

國家統計局官網截圖。

統計數據背后，真實的樓市情況如何？為一探究竟，南都記者8月份探訪了北京多個老舊小區和二手房市場，觀察發現：與以往相比，北京二手房房價有所下降。但重點區位、房齡年輕、環境優美的二手房價格仍處于高位，其中，學區成為了撐起房價的重要因素之一。同時，在政策效應等因素影響下，北京二手房成交量連續3個月超1.4萬套。

北京房價有所下降但仍處高位，8月二手住宅網簽量超1.4萬套

8月的一個周末，位于北京市海淀區的橡樹灣小區迎來了三五成群看房的顧客。房屋售賣中介的工作人員告訴南都記者：“目前，整個小區的平均房價為10萬多元一平方米，此前能賣到12萬元一平方米?！?/p>

位于海淀區的知名樓盤萬柳書院，房價也出現了小幅下跌。貝殼找房的工作人員程女士對南都記者表示：“目前在售的幾套房子標價超25萬元一平方米，但實際成交價要小于標價，和以前相比，房價確實略有下降?！?/p>

對于最近網傳“萬柳書院也扛不住了”的消息，程女士還說：“最近成交了幾套法拍房（被法院強制執行拍賣的房屋），價格明顯低于市場價格，不能作為有效參考?！?/p>

據了解，上述兩個小區屬于各方面都別具優勢的住宅區，價格相對較高。在北京，位于不同區位，受環境、交通等因素影響，二手房的價格也大不相同。以北京豐臺四環外的一個小區為例，其二手房價格大概為4萬元一平方米。

南都記者還咨詢了北京西城、朝陽、豐臺多個區域的二手房銷售情況，中介工作人員均表示，房價都有小幅下降，但成交量尚可。

北京東三環高樓大廈。新華社圖

北京市住建委官網最新數據顯示，8月北京二手房住宅網簽量為14363套，環比下跌7.8%，同比上漲31%。據統計，北京二手住宅網簽量從3月開始連續6個月超過1.3萬套，整體北京市場處于高位運行。

在中原地產首席分析師張大偉看來，北京二手房成交量在1萬套是市場冰點基準，1.5萬套則意味著市場開始出現部分上漲，超過2萬套則是全面上漲。

“5·17”等樓市政策已出現退熱現象，專家建議持續拉動

北京二手房成交量近幾個月整體處于高位，張大偉公開分析認為，這與政策刺激有關。

5月17日，中國人民銀行和國家金融監管總局聯合發布一系列樓市重磅利好政策，內容包括取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率下限、降低居民購房首付比例最低至15%、下調個人住房公積金貸款利率、設立3000億元保障性住房再貸款等。上述政策被稱作“5·17”房地產新政。

6月26日，北京落地“5·17”房地產新政，將首套房貸最低首付比例調整為20%，五環內二套房貸最低首付比例調整為35%，五環外二套房貸最低首付比例調整為30%。同時，首套房商貸利率下限調整為LPR減45個基點，二套房商貸利率下限調整為五環內是LPR減5個基點，五環外是LPR減25個基點。另外，二孩及以上的多子女家庭，購買二套住房按首套房貸政策執行。

北京新政的出臺，對二手房市場形成了較明顯的拉動。房屋銷售中介的工作人員告訴南都記者：“5月份一系列利好政策出臺后，橡樹灣小區二手房成交量超20套，是近幾個月來的最好成績?！?/p>

據中原地產研究院統計，6月，北京二手住宅網簽量達到14987套；到7月，二手住宅網簽量更是達到15575套，環比上漲3.9%，同比大幅上漲60%，創近16個月最高紀錄；8月仍達到14363套，連續3個月超過了2024年3月的“小陽春”。

不過，張大偉公開指出，8月北京二手房成交量較7月高峰開始下行，環比下降了7.8%，已經出現政策后的退熱現象，市場還需要政策繼續拉動。

中國經濟學家任澤平也公開表示，“5·17”新政以來，房地產市場有所回暖，6月新房和二手房成交量環比均有所提升且強于季節性，帶動上半年住房成交同比降幅收窄，但是由于缺乏后續政策，7、8月以來房地產成交明顯有所回落、新房提振效果有限。

學區撐起房價，年輕人還愿意為學區房買單嗎？

在房價小幅下跌，成交量有待持續回暖的當下，對比北京多個老舊小區的房價可見：區位、交通、學區、戶型、房齡、小區環境等都是影響房價的重要因素，每多一個因素的加持，房價就會抬升一步。

而在北京，因為優質教育資源的聚集，學區也成為影響房價的重要因素。以北京西城的多個小區為例，因為屬于學區房，即使房型存在明顯不足，但房價依然可以沖上10萬元一平方米。有業內人士透露：“即使戶型不好，很多家長也會為了孩子上學，為學區房買單，還有從其他區域置換到西城買房的?！?/p>

而位于北京東城的中海紫御公館小區，2008年建成，實行人車分流，房屋外立面由大理石鑄成，綠化率高，戶型多為南北通透，小區顯得十分高檔，交通也很方便，但由于沒有優勢學區的加持，此小區和西城同等條件小區相比較低，每平方米的房價相差4萬至7萬元。

在這樣的大背景下，消費者還會為學區房買單嗎？北京市民黃女士去年剛剛結婚，正準備和愛人一起購買新房，她對南都記者說：“目前我們還處于觀望階段，考慮到孩子上學，預算允許的條件下，還是希望購買學區房。但我首先考慮的是當下居住的舒適度，學區并沒有那么重要，我不認為考上好大學是孩子唯一的出路?！?/p>

清華大學經濟管理學院經濟系副教授韓秀云也提醒公眾：對學區房需謹慎考慮，因為尚不清楚未來的教育改革趨勢。

南都記者關注到，長期來看，學區房的價格也面臨挑戰。一方面，近年來，有些地方出臺了“多校劃片”“公民同招”等教育政策，有意打破學區房的壟斷地位，實現教育資源的公平和平衡。另一方面，隨著我國生育率的下降，學區房的需求可能會逐漸減弱，學區房的價值或將受到一定影響。

此外，像黃女士一樣的年輕購房者，他們的消費理念和購房心態也在發生變化，這類購房群體更關注當下感受，“雞娃”不再是他們通向幸福生活的必選項。

采寫：南都記者楊文君 發自北京