編者按：

精心推出 “曾經系列” 策劃。曾經的搖號樓盤、曾經的號頭費等昔日網紅樓盤，如今現狀如何？我們將以詳實的數據和客觀的事實為依據，全面揭示這些樓盤在市場下行期的真實現狀，從專業角度對市場趨勢進行深入解讀，為購房者提供置業參考意見。

曾經的網紅盤

都知道合肥房價近十年漲了不少，具體是哪幾年漲的呢？

根據AI樓市指數系統統計數據顯示:

合肥從2016年開始至今，共迎來6輪價格“跳漲”。

2016-2017年新房整體跳漲：1990元/㎡；

2017-2018年新房整體跳漲：2385元/㎡；

2018-2019年新房整體跳漲：1232元/㎡；

2019-2020年新房整體跳漲：1610元/㎡；

2021-2022年新房整體跳漲：2302元/㎡；

2022-2023年新房整體跳漲：1776元/㎡；

一目了然，漲幅最為明顯的便是2017-2018年。而就在2018年，合肥當時的“龍川路板塊”有一個網紅“神盤”號稱“日光盤”，它就是高鐵都市花園。

高鐵都市花園二期于2018年11月18日開盤。據說，開盤當天全款優先，首付5成起，首開200多套房源，僅12分鐘去化191套，去化速度非常夸張。如今小區交付也有些年了，本期讓我們來重點聊一下高鐵都市花園小區，看看曾經的網紅神盤，如今二手房市場怎樣？

數據AI樓市指數系統

NO.1|壹

保值率125%，房價站穩2萬元/㎡

從“好房新選”小程序查詢高鐵都市花園，按年度來看，從2021年開始，無論是掛牌量還是成交量都在逐年上升，成交價方面，從2022年開始到2024年迎來三連跌。截止至2024年8月底，該小區二手房成交價依然能站穩2萬元/㎡。高鐵都市花園東苑開盤時的價格在1.6萬/㎡左右，對比當時的開盤價，拋去持有成本和銀行利息，目前該小區還有2000元/㎡的溢價，保值率在125%左右。

數據好房新選小程序

再來看看分月度成交情況，2024年開年以來，高鐵都市花園小區基本上每個月都有二手房成交。雖然說2024年1-8月累計成交量已高于去年全年，但從近3個月表現來看，整個小區掛牌量和成交量都有明顯的下降。主要原因從成交價就不難看出，價格下降已超出業主們的預期。8月成交均價已經跌至1.86萬/㎡，而該小區2022年高峰期的時候小區掛牌價能達到3萬+/㎡，成交價能達到2.5萬+/㎡，相比高峰期，該小區二手房成交價下降了約6400元/㎡。

當前政務東板塊的新房售價已達 3 萬 + 甚至 4 萬 +，不可否認現階段的樓盤品質或許會高一些。然而，對業主來說，1.86 萬 /㎡的二手房成交價格著實值得再觀望一番，畢竟其區位優勢明顯。這或許便是近幾個月該板塊二手房掛牌量和成交量都較少的主要緣由。

數據好房新選小程序

從近期成交的房源明細來看，大部分房源成交價在1.7-1.8萬/㎡，很多都已經跌破1.7萬/㎡，雖說對比當年的售價還是有1-2千元/㎡的溢價。但是加上持有成本和銀行利息，對于購房業主而言似乎也沒賺什么。

數據好房新選小程序

如果您想了解合肥小區成交價格，可以在“好房新選”小程序查成交欄目輸入小區名稱即可查小區成交價格。

再來看看，整個包河區近幾年二手房走勢，自2022年開始到2024年，包河區二手房價格迎來兩連降。2022年高峰期二手房掛牌均價大概在1.84萬/㎡，成交均價大概在1.83萬/㎡左右，議價空間大約在1000元/㎡。到了2024年，截止至目前，二包河區手房成交均價約1.5萬/㎡，掛牌價約1.82萬/㎡，議價空間達到了驚人的3000元/㎡，創2019年以來最大議價空間。

包河區二手房年度走勢

數據 好房新選小程序

再來看看高鐵都市花園周邊的二手房最新掛牌價情況 ：

星瀾灣A區在售2套，掛牌均價30114元/㎡；

星瀾灣E區在售11套，掛牌均價34020元/㎡；

融僑觀瀾在售30套，掛牌均價25176元/㎡；

建發雍龍府2期在售50套，掛牌均價34818元/㎡；

高鐵都市花園東苑在售31套，掛牌均價24000元/㎡。

從掛牌價不難看出，高鐵都市花園二手房掛牌價比目前板塊內絕大多數的小區都要低。換句話說，性價比相對較高。

數據好房新選小程序

如果您想了解快速了解合肥各個小區具體位置和周邊小區價格水平，可以在“好房新選”小程序首頁點擊“ 房價地圖”即可查詢。

NO.2|貳

政務東目前是在“倒車接人”

前兩年，關于在合肥買房，聽到最多的一個詞就是趕上了“末班車”。那個時候是因為房價在普漲，二手房和新房之間有一定的倒掛，買到就是賺到。而近兩年，合肥很多TOP板塊房價正在“超跌”。這不得不讓人想到一個詞——“倒車接人”。

那為什么說政務東這個板塊是在倒車接人呢？

我們來看幾組板塊數據：

一、板塊的配套硬核，完美承接政務外溢

板塊內4號線、5號線、規劃地鐵9號線，三條地鐵線穿境而過，板塊內金寨路、南二環兩條高架貫穿全城。同時，板塊周邊有合肥南站，省內外出行便捷，板塊交通條件十分優越。一方面，板塊開發較早，成熟度較高。板塊自身地鐵、商業、教育配套齊全。另一方面，板塊與政務區一路相望，沒有那么強的撕裂感，可共享配套。

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從板塊發展的角度來看，政務區北邊、西邊和南邊三個方向均被匡河、鐵路隔開，無可發展空間。反觀政務區東邊，一條金寨路相隔的政務東板塊，不僅未來有地塊出讓，而且從地域上看，也沒有那么強的撕裂感，能更好地與政務區連接在一起。未來政務東板塊是承接政務區外溢的主力板塊。

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二、小板塊內二手房掛牌價友好

目前，政務東的二手房掛牌價在大部分小區約為 2 萬左右，低的可至 1.5 萬左右，且多數為次新房。部分小區的二手房成交價甚至跌回了開盤時的售價。然而，板塊內的新房售價卻高達 3 萬 + 甚至 4 萬 +，如此一來，板塊內一二手房價格呈現出嚴重分化的態勢。對于此前未能在該板塊 “上車” 的購房者而言，二手房市場仿佛正在 “倒車接人”。

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NO.3|叁

結語

政務東板塊是合肥為數不多的純居住地塊，能同享政務區配套且能完美承接政務區外溢。在本輪二手房普降的市場行情下，雖然說當年入手高鐵都市花園的購房者買入價格較低，但就目前的形式來看，二手房有可能還會下降。反過來想一想，這對于購房者而言可能是買房的好時機，但同時也要考慮自身的抗風險能力，謹慎投資。