（杭州日報房產研究院）

濱頌御湖境示范區今日共有6盤公示3盤登記，詳見文末▼

杭州濱江區的新房和次新房，在一些人的印象中，感覺有點高不可攀。

近期開盤揺號熱火朝天的潮起江南城，大戶型總價上千萬元。在二手房市場，壹號院二期經常突破10萬元/㎡的成交價，稱霸奧體板塊。

其他還有濱江金茂府、曉風印月等次新房，成交價8萬元/㎡-10萬元/㎡。

這些昂貴的房子，大部分都位于濱江區東側。

而位于濱江區西南側的浦樂單元，房價就親民多了，在售新盤和一些新交付的房子，成交單價3.9萬元/㎡-4萬元/㎡。

購買一套國際濱的入門級新房，總價大約400萬元起步。

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近日，杭報房產來到浦樂單元實地了解新房和二手房的市場行情。

據一位熟悉浦沿樓市發展的中介小李介紹，在整個浦沿區塊，有著“歐浦”、“亞浦”、“非浦”的戲稱。

“歐浦”相對應的是之江單元、江南單元，基本是江南大道以北，開發年代最早，配套非常成熟，有4號線、6號線兩條地鐵線及站點經過。

“亞浦”對應的是浦沿單元，基本是江南大道以南，浦沿路以西，有地鐵4號線經過。

“非浦”對應的是浦樂單元，即江南大道以南，浦沿路以東，距離地鐵站點較遠。

目前“非浦”產業和規劃的配套已經陸續在落地了，周邊的產業人口以及居住的需求也將得到進一步的提升。

濱頌御湖境實景

龍湖濱頌御湖境是浦樂單元即將開盤的新盤。

據銷售透露，該樓盤的產品定位為龍湖高端奢宅“御系列”，也是龍湖繼下沙御湖境之后，在杭州開發的第二座“御湖境”。

龍湖于2024年4月29日以樓面價20216元/㎡拿地，溢價率為0.7%，限價3.9萬元/㎡。整個小區共13幢16層-17層的高層，約518戶，戶型面積段為107㎡、125㎡、139㎡、168㎡。

杭報房產實地看盤后發現，濱頌御湖境的樓幢外立面配置四面鋁板，窗墻比很高，南向采用大面積落地窗。

濱頌御湖境示范區

公區很卷，有面積達1200㎡的會所，參考香港瑰麗酒店的標準打造。配備了室內恒溫泳池，采用了全落地玻璃。在樣板區看到，樓幢單元的架空層，設置了多種活動空間，如270度轉角咖啡館、拳擊館、私宴廳、臺球室、健身瑜伽房、書吧等，相當豪華。

濱頌御湖境樣板間

參觀了139㎡、168㎡的樣板間，發現室內的裝修用材也比較高端。139㎡做到了一梯一戶，門廳的空間寬敞，看上去像一個露臺。

客廳邊上有一個房間打通，與客廳連通，視覺效果和采光都很不錯。

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浦樂單元目前僅有濱頌御湖境一個新盤在售。

在它隔壁還有一個在建的新盤萬科朗拾濱嶼府，萬科在2023年7月拿地時的樓面價是24354元/㎡。去年年底，朗拾濱嶼府啟動了銷售，目前已經售罄。

朗拾濱嶼實景

在樓盤銷售期間，杭報房產曾經到現場實地看盤，朗拾濱嶼府的公區水景花園打造得很不錯，給人休閑度假的愜意感覺。

浦樂單元目前已交付的次新房有濱江濱耀學府、綠城曉月和風等，待交付的有金成濱璽云著、榮盛江榮府等。

濱耀學府當年開盤時是搖號的熱門紅盤，由于當時的公區設計配套等方面還沒有現在這么卷，外立面采用了涂料，園區景觀以濱江系的熱帶水景風格為主。與小區隔條馬路就是硅谷小學，當時憑著學區概念，中簽率低至9%。

濱耀學府實景

據周邊中介透露，目前濱耀學府在二手房市場上的成交價，與3.8萬元/㎡的新房均價比較接近，差不多在買入總價的基礎上加個10萬元左右就可以買到，由買家負責增值稅。

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整個濱江區目前在售新盤不多，比較熱門的有區政府板塊的潮起江南城，限價4.93萬元/㎡，戶型面積段199㎡-255㎡。

還有西興板塊的曉風朗月，限價5.385萬元/㎡，戶型面積段170㎡-190㎡。

曉風朗月效果圖

與浦樂相鄰的長河板塊，新房雖不至于“拼社保”，但限價也要5.15萬元/㎡。

這幾個新盤套均上千萬元的總價，也許不是普通剛需購房者能承受的。對于想在濱江區置業新房的剛需和改善客群來說，浦沿的入門戶型、總價門檻，在濱江區算是比較友好的買房“上車”區域了。

去年下半年，受央行降低首付標準等政策刺激，浦沿的詠濱名邸、江映云邸、攬暉美寓等新樓盤的銷售行情較好，旁邊的智慧新天地產業區也有不錯的發展潛力，當時杭報房產做了報道。

有人戲稱這些新盤的品質“卷出了天際”，如詠濱名邸的低密洋房配備了三面鋁板，公區有恒溫泳池和下沉式庭院；江映云邸則配備四面鋁板和公建化外立面……

江映云邸實景

沒想到，今年新開的這幾個樓盤，公區比去年還要卷，對于購房者來說，板塊價格沒漲，卻能買到更好的產品，也算是利好的消息了。

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據了解，濱江區政府打造的江南科學城將成為浦樂單元未來騰飛的一個新動力。目前周邊已經有大立科技、廣脈科技、長川科技等智能制造企業，距離網易、阿里等濱江區超級大廠也很近。

據公開信息，杭州江南科學城將建設項目130個，總投資額687.5億元，其中，處于“硅谷中心”的國際零磁科學谷，未來預計將有1000名以上科學家入駐，產業規模千億級。

零磁科學谷效果圖

提前布局的教育資源，也對購房者有一定的吸引力。

在信誠南路上不到1公里的距離，有兩所“硅谷”學校。一所是由杭二中白馬湖學校教育集團進駐的杭州市硅谷小學，另一所是剛剛迎來新生入學的硅谷中學，同樣隸屬于杭二中白馬湖學校教育集團，投資8億元，規劃有42個班。

浦樂單元的大型商業配套尚未明朗化。如地鐵11號線遠景規劃設站，但尚未正式落地，與之相應TOD商業項目，仍是未知數。

在目前的市場行情下，趁著二手房成交價格和板塊限價差不多，急需解決居住問題的購房者，可以選擇次新房即買即住。

如果對小區的公區配套比較看重，也可以選擇購買新盤。從長遠發展看，位于主城區的板塊，有產業支撐，教育配套也不錯，城市界面的提升預計也只是時間問題。

編輯：魯晨審核：曾亞敏 丁艷

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